El Defensor.cl Copropiedad Inmobiliaria

....Ni plazo que no se cumpla....

2012-01-15T17:51:00.000-08:00

24.- Derechos sobre los Bienes Comunes.

Sobre estos bienes existe un derecho compartido por todos los copropietarios en tanto tales, el derecho que tienen los comuneros lo es en carácter cuotativo, el cual como veremos más adelante, se relaciona con el avalúo fiscal de cada unidad, la alícuota, no existe relación del copropietario con una parte específica del bien común.

Ningún copropietario tiene facultad de disposición sobre los bienes comunes, a diferencia de la que sucede respecto de su unidad, en donde tiene los atributos plenos del dominio, en los bienes comunes en cambio, sus derechos se limitan a uso y goce.

El copropietario, al usar y gozar de los bienes comunes, debe de respetar su uso natural, además del uso especifico que pudiere asignarle el reglamento de copropiedad, además está obligado a respetar el uso legítimos del resto de la comunidad sobre ellos, tal como lo dispone el artículo 13º de la ley de copropiedad inmobiliaria.

El derecho o facultad de uso sobre los bienes comunes, consiste en la facultad en aplicar la cosa misma a todos los servicios que puede esta proporcionar según su naturaleza o el reglamento lo indique, no puede accesar a sus frutos ni consumirle, es una facultad material, toda vez que, permite el aprovechamiento del objeto del derecho.[1]. La corte de Santiago ha señalado que un copropietario debe “usar una cosa según su destino, atendida la naturaleza de los bienes, implica dejarla en el mismo estado en que se encontraba, sin alterar su sustancia o forma primordial”[2].

Así, este Derecho importa, la facultad de servirse de los elementos y servicios comunes para lograr la mejor utilización de su condominio, de los espacios capaces de proporcionar aprovechamiento independiente[3].

Existen por tanto limitaciones, las cuales pueden emanar del propio reglamento de copropiedad, como lo señala la propia del de copropiedad inmobiliaria en su artículo 13º, “cada propietario podrá servirse de los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad”, en silencio de texto, se aplicará el uso natural del bien en cuestión, el cual puede ser también convencional, por acuerdo de la asamblea, tomando así un carácter subjetivo[4].

En cuanto a la facultad de goce de que están dotados los copropietarios, se sostiene que “habilita para apropiarse de los frutos y productos que la cosa da”[5], es decir, apropiarse de los frutos que la cosa genere, el rendimiento mismo del bien común, frutos ya sean civiles, entendidos estos como “las utilidades o rendimientos que se obtienen de una cosa como equivalente del uso o goce que de ella se proporciona a un tercero merced a una relación jurídica”[6], como puede suceder con en arrendamiento de espacios comunes para instalación de antenas de telefonía o carteles publicitarios, asunto muy corriente en la actualidad. En cuanto a los frutos naturales debemos seguir al derecho común en tanto se definen en el artículo 644 de nuestro código civil, “Se llaman frutos naturales los que da la naturaleza, ayudada o no de la industria humana”.

25.- Concepto y tipos de gasto Común.

No encontramos en la ley una definición de gasto común, en efecto, la norma se limita a señalar que los hay ordinarios y extraordinarios, dejando su definición por aplicación, así, los gastos comunes son aquellos que, por efectuarse en beneficio de la comunidad, deben ser soportados por todos los comuneros en la proporción que les fija el Reglamento de Copropiedad, esta proporción es aquella determinada por la alícuota de cada unidad, la cual, como se ha señalado, se establece según el avalúo fiscal de cada unidad.

La norma, establece una obligación impuesta por el régimen mismo de copropiedad, esta institución establece una convergencia de derechos de dominio, que ponen al copropietario en la obligación legal de concurrir a los gastos de su unidad, como también a los de los bienes comunes, tal como dispone el Art.5 inciso 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria, precisamente por ser también dueño de parte de estos, por ello se es co propietario, lo que no es otra cosa que ser dueño de la propia unidad y del porcentaje respectivo sobre todos los bienes comunes del condominio.

Siguiendo el razonamiento de la ley en el sentido expuesto precedentemente, veremos que el derecho de cada propietario sobre los bienes de dominio común es cuotativo, existe una cuota o derecho sobre los bienes comunes o de dominio común, no se es dueño de parte específica de esos bienes sino del porcentaje de derechos que al comunero le corresponda. Es precisamente por ello que cada copropietario tiene el derecho de usar y gozar de ellos, debiendo, claro, respetar la forma de uso establecida en el reglamento, el destino de los mismos bienes y el derecho del resto de los copropietarios.

Este derecho-deber de cada copropietario, lo faculta también para gozar de las utilidades o frutos que pudiere generar un bien de uso común, como por ejemplo sucedería en el caso de que la asamblea determinase arrendar una unidad o espacio común para uso comercial, así, el resultado que de ello derivase importaría un incremento del fondo de reserva o podría también dársele un destino distinto si lo resolviera la asamblea de esa forma, como destinarse a manutención de otros espacios, entre otros.

Introducidos ya en la definición de bienes de dominio común, que origina precisamente la obligación de concurrir a su mantenimiento a través del gasto común, veremos que la ley distingue entre gastos comunes ordinarios y extraordinarios, los primeros: “...los siguientes: a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan;

b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos;

c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y

d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.

Los Gastos comunes extraordinarios por su parte, se definen como “ los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes…”.

Quien tiene la función de cobrar el gasto común es el administrador, de la forma en que determine el reglamento y la ley, quien además debe entregar un detalle del cobro, estableciendo tanto los gastos individuales como los comunes, señalar el porcentaje de alícuota respectivo, el cual se determina según la tabla de prorrateo, se señala también dentro de los Ítems a cobrar el fondo de reserva, que no es otra cosa que los recursos económicos de una comunidad de copropietarios con destino reservado, de carácter obligatorio, su uso, según la propia ley de copropiedad inmobiliaria en su Art. 7º; “.- En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13.

Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso tercero del artículo 23.”

Para formar e incrementar este fondo, la asamblea, en sesión extraordinaria, deberá definir un determinado porcentaje de recargo sobre los gastos comunes de carácter ordinario, suele aprobarse un porcentaje del 5%, la ley, en cualquier caso, no determina una cantidad, ni mínima, ni máxima.

Sobre otros gastos comunes, suele despertarse inquietud respecto del cobro de, principalmente, calefacción y agua caliente, que analizaremos de manera breve.

Si bien es cierto, el espíritu de la ley, el de “autogobierno de las comunidades”, les permite fijar su sistema de cobro de los servicios comunes, no lo es menos el hecho de que se trata de materias que deben ser de acabado conocimiento de los copropietarios, es decir, debe informárseles detallada y completamente de los alcances del método que se aprobare o se sometiese a decisión de asamblea para ello.

Generalmente, los costos al interior de una comunidad de aquellos sistemas e instalaciones de bienes comunes que tienen consumo dual, esto es, individuales y variables, se cobran a la comunidad por dos vías complementarias:

a) Cargo fijo, prorrateado entre los copropietarios.

b) Consumo individual, según la lectura del medidor individual de cada copropietario.

Puede suceder también que se incorporen al cálculo de costos las mantenciones de los bienes o aparatos, aunque la mayoría de las veces solo se considera el ítem que más repercuta en el cálculo final, como podría suceder con el combustible que se utilice.

Así, los porcentajes finales se aplicarán otorgando al cargo fijo el 40% y el 60% restante a repartir entre quienes hayan tenido un consumo real, el copropietario que usa el bien en cuestión, con movimiento en su medidor individual, pagara el porcentaje que le corresponda por prorrateo sobre el cargo fijo más el valor de su consumo particular, por otra parte, aquel comunero que no registre movimiento individual, sólo le corresponderá pagar el porcentaje de prorrateo del cargo fijo que le señale el reglamento.
Es del caso señalar que en este tipo de servicios comunes lo recomendable es establecer una fórmula equilibrada que determine el cargo fijo de manera tal que sea consecuencia de su costo real además de no recargar en exceso el consumo particular que puede desincentivar su uso provocando menoscabando a aquellos copropietarios que si lo usan.

Finalmente, debemos hacer mención a la situación que se genera ante el incumplimiento de algún copropietario de la concurrencia al gasto común, es decir, al comunero moroso.

Como primera cosa, debemos señalar que es la propia ley la que faculta a la suspensión del suministro de energía eléctrica en caso de atraso en el pago de gastos comunes, 3 de ellos considerados por mensualidades, continuos o no, así, en el mensaje enviado por el ejecutivo a la Cámara de Diputados, en la tramitación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se estableció que "Para facilitar el cobro de los gastos comunes se faculta a los administradores para pedir a las empresas que proporcionan servicios básicos, que corten estos suministros a aquellos copropietarios que se encuentren morosos en los gastos comunes, aún cuando estén al día en sus cuentas individuales". [7]

Igualmente importante es recordar que esta facultad la encontrábamos antes en consagración de decreto 695, en su artículo 19, "El Reglamento de Copropiedad podrá autorizar al Administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.

Si el condominio no dispusiere de esto, sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del Administrador y previa autorización de Comité de Administración, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren en la misma situación descrita en el inciso anterior". A su vez, el artículo 14º del Reglamento de la ley de copropiedad inmobiliaria, preceptúa que; "El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo previo del Comité de Administración para cada caso en particular, proceda a suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de 3 ó más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.

Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del Comité de Administración para cada caso en particular, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes". Vigente que estuvo el artículo 19 del Decreto 695, nuestros tribunales le dieron interpretación a esta norma reglamentaria, conociendo de diferentes recursos de protección, aceptando y reconociendo la facultad del administrador, de poder solicitar el corte del suministro eléctrico, respecto a aquellos copropietarios que adeudaran gastos comunes del edificio.

Requisitos legales para el corte; Copropietarios morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas en gastos comunes, ordinarios o extraordinarios. Se requiere, claro, que la medida se encuentre estipulada en el reglamento de copropiedad, amén del Art. 28º letra e) de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria; Acuerdo previo del Comité de Administración. Corolario es que el administrador requiere el acuerdo previo del Comité de Administración, para cada caso, así las cosas, debe analizarse si el condominio cuenta con sistemas propios de control del suministro o no, en caso negativo, serán las empresas que suministran el respectivo servicio, siendo solicitado por medio escrito por administrador, previa autorización del Comité y siempre para cada caso, de ninguna manera puede existir un permiso o autorización “en blanco” para ejecutar la medida de manera permanente.

Sobre las multas de recargo ante atrasos en el pago de gastos comunes: Interés máximo convencional, esto por tratarse de una obligación de dinero, caso en el cual es la ley la que determina los perjuicios producidos, que se traducen en el pago del interés máximo convencional sobre el total moroso, por aplicación de las normas civiles generales y supletorias no puede cobrarse un interés distinto al máximo convencional, en resumen, si fuese mayor, se tendrá esto por no escrito, esto nada obsta a que los copropietarios puedan establecer en el respectivo reglamento un interés inferior al interés máximo convencional.

Por ultimo es importante recordar que la administración como representante legal del condominio, está facultada para ejercer acciones judiciales para perseguir el cobro de los gastos comunes impagos contra el propietario de la unidad morosa, esto mediante el procedimiento ejecutivo contemplado en el código de enjuiciamiento civil, procedimiento de competencia de los Tribunales Ordinarios de Justicia (Juzgados civiles).

[1] Tratado de los Derechos Reales, Alessandri Somarriva Vodanovic, Nº 64, V Edición

[2] R.D.J., tomo LXXIX, 2ª parte, sección 5ª, páginas 139 y siguientes.

[3] La copropiedad Inmobiliaria, nuevo régimen legal, José Manuel Figueroa Valdés, II Edición.

[4] Fuentes Lajo, Juan V., ob. cit., páginas 292 y siguientes.

[5] Tratado de los Derechos Reales, Tomo I, Alessandri Somarriva Vodanovic, Nº 65, V edición.

[6] Tratado de los Derechos Reales, Tomo I, Alessandri Somarriva Vodanovic, V edición

[7] Mensaje del ejecutivo, historia de la ley, Biblioteca del congreso nacional, del 16 de Diciembre de 1997.

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19.- la idea de Autogobierno.

Nuestra carta fundamental establece pautas orgánico - éticas, las que habrán de regir el actuar de nuestras autoridades y poderes de estado, ello en cuanto sujeción a sus normas y respeto irrestricto a su mandato.

Pues bien, la especialidad con que ha tratado nuestro legislador la materia que nos ocupa, ha tenido también en consideración las complicaciones que tendrá la vida en comunidad, el hecho de compartir espacios y asegurar el normal y armónico goce de los espacios comunes, los cuales conviven con la propiedad absoluta del copropietarios obre su unidad.

La constitución política de la republica, en su artículo 1º, sienta las bases de la idea del autogobierno de las comunidades al defender a los grupos intermedios, en efecto, sostiene que “El Estado reconoce y ampara a los grupos intermedios a través de los cuales se organiza y estructura la sociedad y les garantiza la adecuada autonomía para cumplir sus propios fines específicos…”, el reconocimiento esta dado por la especialidad de la norma frente al derecho común, el amparo se manifiesta en la existencia de órganos con funciones especificas que mantienen en resguardo el régimen y velan por la participación general de sus miembros, al establecer su autonomía los dota incluso de medidas especiales de apremio y los dota de legitimación para accionar contra aquellos que atenten contra las normas del régimen.

El principio de autonomía de la voluntad tiene especial aplicación, pues, entiende a la comunidad como un ente y como tal le permite regular su funcionamiento dictando normas de mejor orden y convivencia mediante su reglamento de copropiedad, poniendo como limite la ley y su reglamento.

Así por ejemplo, al establecer la ley un mínimo de integrantes del comité de administración, nada obsta a que la comunidad adoptare un número superior para su conformación o la creación se organismo o entes auxiliares con especiales facultades conferidas por la asamblea, el órgano supremo al interior de la comunidad.

Con todo, al establecer la ley la existencia de un órgano con la facultad de crear normas para el funcionamiento de la comunidad y limitar incluso atribuciones de otros órganos conferidos por la ley, lo que hace en definitiva, es reconocer un espacio en donde se puedan autogobernar según las necesidades propias de cada comunidad, entendiendo las diferencias propias entre una y otra.

En la ley de propiedad horizontal española, se señala en su artículo 13º "1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes. c) El Secretario. d) El Administrador. En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad…”, de donde es posible también desprender la idea que subyace en la elaboración legislativa, crear una institución en donde el principio de autonomía de la voluntad tenga central aplicación e importancia.

Capitulo III

De los bienes comunes.

20.- Concepto.

Se entiende por bien común “Todas aquellas cosas que, ya sea por accidente, por circunstancias, por naturaleza o por la voluntad de las partes tienen por objeto servir, ayudar o permitir el adecuado goce sobre los bienes de uso privado”.[1]

La ley de copropiedad inmobiliaria entrega una definición de bienes de dominio común, en su artículo 2 Nº 3: “Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio”.

Son en definitiva todos aquellos que se requieren, necesariamente, para la operatividad del régimen, toda vez que, de no existir, estaríamos frente a unidades con dominio absoluto regidas por el derecho común.

Entre ellos podemos citar, pasillos, ascensores, jardines o patios interiores o exteriores y, en definitiva, aquellos que, cumpliendo los requisitos legales, la comunidad les haya dado tal carácter.

21.- Naturaleza jurídica.

Si tratamos de la naturaleza jurídica de los bienes comunes, debemos saber que importan “Derecho de propiedad, real inmueble de indivisión forzada; necesariamente accesorio del derecho de dominio de cada uno de los titulares de la propiedad de las distintas unidades que comprende el condominio”[2]. Ahora bien, si se trata o no de un bien de naturaleza común, será materia de análisis del proyecto y el reglamento, ya que como veremos no obsta a que bienes comunes por acuerdo de asamblea, pasen a constituir propiedad individual de algún comunero, ya que la enajenación de bienes comunes es posible siempre y cuando se cumplan con los quórum establecidos en la ley para ello.

Son bienes muebles, estos pueden a su vez ser fungibles o no, inmuebles, pueden también consistir en derechos y tienen un claro y marcado carácter accesorio, pues siguen a la unidad como elemento principal.

22.- Características.

De la definición de bien común aparecen ciertos conceptos interesantes de los cuales es posible extraer sus características, en efecto, como señala el Art. 8º de la ley de copropiedad inmobiliaria en su inciso 4º : “Los terrenos de dominio común y los sitios de dominio exclusivo de cada copropietario no podrán subdividirse ni lotearse mientras exista el condominio, salvo que concurran las circunstancias que habilitan la enajenación, arrendamiento o gravamen de los bienes de dominio común”, esto a propósito de la indivisibilidad como elemento característico, que como ya se dijo, puede ser objeto de discusión en asamblea.

Debemos reconocer también como elemento característico de los bienes comunes su inseparabilidad, esto significa que no es posible separar estos bienes del elemento al que pertenecen, es decir, no podría enajenarse el ducto de basura o de ascensores como unidades independientes, salvo que se tratase, claro, de una modificación de los bienes, es en términos de unidades el derecho de dominio exclusivo de cada copropietario o comunero sobre los bienes comunes y que en caso de enajenación de la unidad o el acto por el cual pudiese gravarlo, estas actuaciones afectarían igualmente al derecho que corresponde sobre los bienes de dominio común.

Ello sin perjuicio, como veremos más adelante, de acciones judiciales en contra de la comunidad en las cuales es posible embargar y eventualmente realizar bienes comunes.

Son claramente de carácter “accesorio”, lo cual significa que penden del derecho de dominio que se tiene sobre la unidad.

23.- Tipos de Bienes Comunes.

Respecto a cuales serian los bienes de dominio común, la ley no señala de manera taxativa su existencia, no puede establecerse, numerus clausus, un catalogo de ellos, ya que se limitarían actos que pudiesen constituir bien común, actos emanados de la asamblea como podría suceder con avances tecnológicos o científicos que permitiesen su uso común acorde con la naturaleza de la norma. Aun así, la ley nos señala algunos, como por ejemplo: El terreno, tanto el espacio como continente, como su contenido o construcción, Los cimientos, La fachada, la que según diversos y numerosos dictámenes de la Corte Suprema se ha definido como: “Las fachadas son siempre bienes comunes, por cuanto se asimilan a los muros maestros, pues la fachada no es otra cosa que un muro maestro, el muro perimetral del edificio, revestido de adornos, molduras, cornisas, bastamentos, etc. Aparte de ser las fachadas muros asimilados a los muros maestros, existe otra razón para considerarlas como muros, cual es que poseen una finalidad esencialmente estética. La estética del edificio pertenece a todos los copropietarios del inmueble, porque dice relación con el edificio considerado en su conjunto, siendo esta la razón por la cual se prohíben a los propietarios las modificaciones a las fachadas, el colgar avisos o propagandas, pintar los balcones de otro color, etc.”.,[3] Muros Exteriores y soportantes, definidos en la ordenanza general de urbanismo Nº 458, Techumbre, Instalaciones generales y ductos de calefacción, terrazas comunes y aquellas en que en todo o parte sirven de techo a la unidad del piso inferior, dependencias destinadas a la habitación del personal, estacionamiento de visitas, los cuales dicho sea tienen un mínimo contemplado en la propia ley, patios, balcones, escaleras, ascensores, tanto verticales como inclinados, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques. Se consideran bienes comunes, puesto que permiten a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce exclusivo de la parte que le corresponde.

[1] Echeverri Ayalde, Alfredo, ob. cit., pág. 106.

[2] Nº 742, De la copropiedad-De la propiedad Horizontal y de la posesión, Victorio Pescio V.

[3] Revista Fallos del Mes Nº 333, de Agosto de 1986, página 504.

SEGUNDA PARTE De la Copropiedad en particular.

2011-11-14T12:43:00.000-08:00

Capítulo I
Copropiedad.

17.- Concepto.
No existe entre los autores uniformidad respecto de origen de la copropiedad y su fundamento jurídico, sin embargo, hay algunas teorías que bien vale la pena revisar;
17.1.- Butera, sustenta la teoría de lo principal y accesorios copulativos;
La copropiedad se caracteriza por ser “la síntesis de una cosa principal dividida y de una cosa accesoria constitutiva e indispensable, en común” . En las demás figuras de la comunidad, la comunión recae sobre lo principal, en la copropiedad inmobiliaria, recae sobre lo accesorio. Aquí, la comunión de lo accesorio es necesaria, toda vez que, el acto dispositivo sobre lo principal se extiende, de pleno derecho, al accesorio correspondiente, esto es, el derecho sobre la unidad como principal y los derechos que importan sobre la cosa común como accesorio.
17.2.- Teoría de la servidumbre:
Es el criterio seguido por el Código Civil Francés, pues ubica al artículo 664 dentro de las servidumbres.
Aquí, en el régimen de copropiedad inmobiliaria, los bienes comunes están sujetos a servidumbre respecto de los distintos departamentos o bienes del edificio. Esta teoría resulta ser una mirada parcial del fenómeno, pues explica sólo un aspecto, cual es, el relativo a los bienes de dominio común subsistiendo en su plenitud el derecho de propiedad de cada uno de los titulares sobre su piso o departamento.
La mayor critica a esta teoría va dada por el hecho de que la servidumbre, según el Art. 820 de nuestro código civil es definida como; “Servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño”, requiriendo entonces la existencia de dos sujetos, que son titulares cada uno de dominio sobre dos predios, uno denominado predio sirviente, y otro dominante el que goza de la utilidad del predio dominado.
En la copropiedad inmobiliaria no existe un predio dominante y otro sirviente, pues el propietario de una unidad, lo es también de los bienes de uso común. Así las cosas, no se puede establecer una servidumbre sobre una cuota que forma parte de nuestro dominio.
Otra crítica a esta teoría viene dada por el hecho de los conceptos de propiedad y servidumbre son contrapuestos, toda vez que, donde existe dominio, no puede haber servidumbre, es decir, no puede gravarse el mismo dueño su propiedad.
Por otra parte, la servidumbre está sujeta a extinción por su no uso dentro de un lapso determinado, característica que no existe en el dominio, pues este es perpetuo, mientras no opere prescripción en su contra.
17.3.- Teoría de la comunidad.
Esta corriente postula que la copropiedad inmobiliaria es una comunidad de derecho correspondiente a varios titulares sobre un objeto determinado, el condominio considerado en su conjunto.
Esta teoría tampoco está exenta de críticas, así, podemos señalar que implica una negación a la existencia de la copropiedad inmobiliaria, ello por el hecho de que si hay comunidad sobre todo el condominio, no puede haber dominio exclusivo sobre las unidades que lo componen, cuestión que deja fuera tajantemente el primer artículo de la ley del ramo, ley 19.537 “Los inmuebles que integran un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo, pueden ser viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros”.
Si bien es cierto que la teoría de la comunidad tiene amplia aplicación y sobre todo practica en varias hipótesis legales al interior del condominio, no lo e smenos el hecho de que los principios que la rigen no son suficientes para explicar la copropiedad inmobiliaria, ya que solo podemos con ellos abarcar el ítem de derechos y obligaciones de los comuneros sobre los bienes comunes del condominio.
Con todo, la comunidad tiene una acción, cuyo objeto es poner fin a la indivisión, la actio communi dividunde, en cambio en materia de copropiedad, esta acción se encuentra sumamente restringida.

17.4.- Teoría del derecho de superficie.
El derecho de superficie es temporal o perpetuo sobre un bien inmueble que pertenece a un propietario diverso del propietario del suelo sobre el cual se apoya aquel bien, vemos entonces que se trata de un caso de propiedad inmobiliaria, con objeto absolutamente singular.
Como contrapartida a esta aseveración se esgrime que en la figura superficial, ningún derecho se tiene sobre el suelo en que está emplazada la construcción; en cambio, en el sistema de copropiedad inmobiliaria, éste constituye un bien de dominio común.
No son meras concesiones de que goza el superficiario las que tiene el copropietario en la comunidad o condominio.
En la legislación minera se contempla la teoría del derecho de superficie, pero señalando que entre el propietario del derecho minero y el dueño del suelo no existe relación de copropiedad alguna, cuestión que marca el carácter de exclusividad de ambas propiedades.

17.5.- Teoría de la sociedad.

Se trata aquí de, mediante la naturaleza jurídica de la copropiedad inmobiliaria, explicar la institución señalando que existiría una persona colectiva o jurídica, cuya infraestructura está formada por los propietarios de las diferentes unidades que componen el condominio.
Sin embargo, de seguir esta teoría llegaríamos a la desaparición de la propiedad separada sobre las unidades, toda vez que, transformada en una institución netamente obligacional, dejaría de ser propiedad.
Además, esta teoría no considera que al interior del condominio hay partes o porcentajes del edificio, o condominio horizontal, que corresponden a determinados individuos en calidad de dueños, situación que no puede explicarse a través de esta hipótesis.
Debemos recordar por último, que el elemento subjetivo del contrato de sociedad, la affectio societatis, no existe en esta institución, toda vez que, se concreta mediante un procedimiento técnico jurídico de constitución, tal como se verá capítulos más adelante en esta memoria.

17.6.- Teoría que entiende la institución de la copropiedad inmobiliaria como un sujeto de derecho con personalidad jurídica propia, distinta de los miembros que la componen.

Las comunidades o condominios pueden actuar en la vida del derecho, contrayendo obligaciones y derechos, su patrimonio, independiente de aquel que poseen sus miembros, puede ser administrado y entrar en la circulación del mercado y ser afectado jurídicamente por medio de su representante, el administrador, tienen un nombre que los identifica y un domicilio.
Esta es la teoría que este memorista considera mas acertada, concordando con el abogado José Manual Figueroa Valdés.
Así, las comunidades poseen capacidad plena , siempre limitada y regulada por la ley, su reglamento y el reglamento interno de copropiedad de cada comunidad, cuestión ultima que se verá en detalle al tratar de la idea del autogobierno que subyace en la vida del condominio y su funcionamiento.
En cuanto a la individualización del condominio, su nombre responde a la identificación, asunto propio de las personas, sean estas naturales o juridicas28.6.2- Nombre: generalmente, las comunidades o condominios llevan el nombre de la calle sobre la cual tienen su entrada principal, y en otras figura su nombre en el reglamento de copropiedad, que puede corresponder a la razón social de la sociedad constructora.
Como regla general, el nombre tiene por objeto procurar la identificación y la individualización de las personas, constituyendo un atributo de las personas, sean naturales o jurídicas.
Su patrimonio, se conforma por el cobro de los gastos comunes, intereses y multas que pudiere acordar la asamblea, conforme lo señala el artículo 5º y 21º de la ley de copropiedad inmobiliaria, también forman parte de su patrimonio los ingresos por el manejo o inversión de títulos de mercado del fondo de reserva, ingresos por arrendamiento o enajenación de bienes comunes, entre otros.
Sin perjuicio de detallar capítulos más adelante las formalidades y composición de la comunidad, podemos establecer también como parámetro del criterio para entender la comunidad como persona jurídica, el hecho de que cuentan con acta de constitución, cual es, el certificado de copropiedad otorgado por la dirección de obras municipales.
Los órganos que la componen, asamblea, comité y administración, ejercen las facultades que les son entregadas por ley y por reglamento, operar con instituciones bancarias, solicitar apremios de suspensión de suministro eléctrico al copropietario moroso.
En el ámbito judicial, actúa tanto activa como pasivamente a través de su administrador, conforme lo dispone el artículo 23º y siguientes de la ley del ramo.
En la legislación Española, nutrida en la materia, en el artículo 13º de la Ley de Propiedad Horizontal se señala, siguiendo a esta teoría; "1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes. c) El Secretario. d) El Administrador. En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad...". El hecho de referir la norma al vocablo "órgano", permite inducir la existencia de una persona jurídica, pues la idea de órgano es esencialmente parte necesaria de ella. Como leemos en una obra clásica de Francisco Ferrara, Maestro italiano siempre vigente: "Como la persona física sólo puede manifestar su actividad por la cooperación de órganos corporales, así la persona colectiva expresa su voluntad y la realiza por medio de órganos. No se trata aquí de una relación de representación, sino de la voluntad y acción del órgano y actuación de la vida de la personalidad inmanente al ente común; es la misma persona colectiva la que quiere por su órgano" .
Sin embargo, se acepta que en la normativa hispana anterior, la de 1960, en el desarrollo de esa propiedad, se acerque más a un modelo asociativo o societario, pero en la actualidad existe la marcada una tendencia a aproximar la Comunidad de propietarios a la persona jurídica.
Siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo Español, encontramos alguna similitud con la nuestra, en el sentido de que en una sentencia del 22 de octubre de 1993 se señala que: "La Ley de propiedad horizontal (...) instauró la figura del presidente, a quien, a pesar de no ser la comunidad persona jurídica, le atribuye la representación y defensa de los intereses comunes", en la ley de copropiedad inmobiliaria chilena existe la figura del administrador.
El Código Civil de Portugal, que regla la propiedad horizontal en los arts. 1414 a 1438, no se pronuncia explícitamente sobre la temática, pero parece inclinarse hacia el reconocimiento de la personalidad, ya que el apartado 2 de su art. 1419, texto según la ley 267/94, se refiere al administrador como representante del "condominio" y en el art. 1436 se alude a la representación del "conjunto de los condóminos".
La legislación panameña es contundente. El art. 42 de la Ley N° 13 sobre "Régimen de Propiedad Horizontal o Propiedad de Unidades Departamentales", según texto de la ley 39 de 2002, dispone en su primer párrafo: "Para los efectos de los inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal y su administración, se confiere personalidad jurídica a la Asamblea de Propietarios de cada edificio sujeto a este régimen". Por otra parte, en el art. 43º se regla que "El representante legal de la Asamblea de Propietarios será el presidente". Se trata del presidente de la Junta Directiva, cuyas facultades están enunciadas en el Capítulo IV "Administrador" del Título I de la ley.
También es categórica la ley de Colombia N° 675 de 2001, que dejó sin efecto el régimen anterior de la ley 182 de 1948 (42). Su art. 32, bajo el título "Objeto de la persona jurídica", reza: "La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal". Y en el art. 34 "Recursos patrimoniales", se dispone: "Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto".
En el derecho latinoamericano es igualmente destacable la Ley de Condominios de Puerto Rico N° 103 de 2003. En su art. 38º se señala que; "El Consejo de Titulares tendrá personalidad jurídica propia y de sus obligaciones frente a terceros responderán los titulares de forma subsidiaria y sólo con su apartamiento. El Consejo de Titulares no podrá asumir la forma corporativa o de sociedad".
En fin, es esta la tendencia en cuanto a comprender a la comunidad como un sujeto de derecho dotado de personalidad jurídica, con independencia de los miembros que la componen.
Esta es, precisamente, la postura que adopta este memorista, siguiendo a los autores nacionales de más experiencia y literatura en la materia, mas detalles a favor de esta teoría se verán capítulos más adelante en el análisis detallado de la ley.

18.- Características.

Ya decíamos al inicio que se trata de un derecho especial de propiedad, aun y cuando nuestra legislación civil no rige por entero la copropiedad inmobiliaria, lo sigue siendo, y su regulación esta entregada a una ley especial, la ley de copropiedad inmobiliaria numero 19.537 y el derecho civil general reposa supletoriamente bajo sus cimientos . Lo cual nos lleva a establecer que si una construcción no obedece rígidamente a los parámetros de constitución y funcionamiento de un condominio acogido al régimen, será considerado, para todos los efectos, al amparo del derecho común.
En la copropiedad, el comunero tiene un derecho de propiedad exclusivo y absoluto sobre las unidades: así, cada propietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero de los bienes de dominio común.
En efecto, el titular de su respectiva unidad, que puede ser una vivienda, oficina, bodega o estacionamiento, sometido al régimen de copropiedad inmobiliaria, tiene un derecho de propiedad exclusivo y absoluto sobre el mismo, tal como lo establece el artículo 3º de la ley de copropiedad inmobiliaria. Es a este derecho exclusivo que le valen las normas de derecho común, contempladas en el tratamiento que hace nuestro código civil al derecho de propiedad, según se desprende de su artículo 582, derecho que se encuentra resguardado en nuestra carta fundamental, en tanto derecho de propiedad.
Este derecho de propiedad único y absoluto tiene una acción especial, cual es la acción reivindicatoria.
Es un derecho absoluto, toda vez que el copropietario, respecto de su unidad, puede usar, gozar y disponer de su propiedad, con las limitaciones del derecho común a más de las especiales de régimen de copropiedad inmobiliaria.
En cuanto es absoluto, es exclusivo, pero también excluyente, pues las facultades de propietario sobre su unidad impiden que alguien se oponga a su ejercicio dentro del condominio.
Los propietarios de las respectivas unidades son al mismo tiempo comuneros o copropietarios en los bienes de dominio común, es un caso de propiedad o copropiedad forzosa, que se explica por el carácter accesorio de este derecho sobre los bienes comunes, el cual emanad de derecho sobre la unidad, el principal en la ecuación.
Esta ultima característica se explica, como lo señalábamos capítulos antes, por la ruptura de principio aquel por el cual nadie está obligado a permanecer en la indivisión , consagrado en nuestra legislación civil, el cual dicho sea, responde también al principio rector de orden público de la libre circulación de los bienes, así, esta indivisión existirá hasta la terminación del régimen de copropiedad.
Lo anterior, sin perjuicio de casos especiales que se analizarán más adelante en detalle, como sucede con el caso de enajenación de bienes de dominio común con acuerdo unánime de los derechos del condominio, sin embargo, la indivisión forzosa es la regla general en esta materia.

Continuacion y ultima parte general

2011-10-13T06:30:00.000-07:00

15.3. Derecho a los frutos.

En cuanto al tipo de frutos, estos pueden ser civiles o naturales, correspondiendo los primeros a “las utilidades o rendimientos que se obtienen de una cosa como equivalente del uso o goce que de ella se proporciona a un tercero merced a una relación jurídica”[1]. En la copropiedad, estos pueden ser intereses de los fondos en cuentas bancarias, inversión de fondo de reserva en instrumentos de comercio, arrendamiento de espacios comunes o como sucede muy regularmente en la actualidad, arriendo para instalación de antenas de recepción telefónica, lo cual puede generar importantes ingresos para la comunidad.

Así, la existencia de frutos originados de la cosa común, ceden en beneficio de la comunidad, en la práctica pueden destinarse a mantener o reparar áreas comunes, construir nuevas edificaciones de uso común como un parque, salas de reunión etc.

15.4. Facultad de disponer de la cuota o participación en la unidad.

El copropietario, al ser dueño exclusivo de su unidad, puede libremente enajenar su cuota, lo cual no le es permitido hacer al socio en la sociedad e introducir en ella a un extraño. En derecho común, el artículo 1.812º del Código Civil, le reconoce al comunero el derecho de vender su cuota, aun en ausencia del consentimiento de los restantes comuneros, “Si la cosa es común de dos o más personas proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aun sin el consentimiento de las otras.”

En copropiedad inmobiliaria, el copropietario puede disponer libremente de su cuota o unidad, puede enajenarla, gravarla e hipotecarla, puede renunciar a ella mediante una cesión o bien disponer de ella por testamento. Si tuviese propiedad en conjunto, por comunidad ordinaria, puede también cederla o enajenarla con total libertad.

16. Derechos y Deberes del copropietario.

Veíamos con anterioridad los derechos del copropietario en cuanto a bienes comunes y su unidad, como contrapartida, tiene también obligaciones y responsabilidades. Sin duda, la más importante es la obligación a contribuir a las expensas necesarias para la conservación de la cosa. En la comunidad ordinaria, cada comunero debe contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad de manera proporcional

El lado opuesto al derecho de uso está en la prohibición de hacer innovaciones, ninguno de los comuneros puede introducir modificaciones o innovaciones en la cosa común que alteren el destino de la cosa, sin el consentimiento de los otros comuneros.

Si en el ejercicio de su derecho de uso se originan deterioros o perdidas, quedara obligado a su restitución o reparación.

El copropietario está obligado a respetar el reglamento de copropiedad, la ley y su reglamento, debe usar su unidad sin perturbar el legítimo uso del resto de los comuneros.

En la comunidad ordinaria, las deudas comunes contraídas durante la comunidad y en pro de ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo, pero no se encuentra obligado a soportar la deuda por sí sólo, sino que le nace acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiere pagado por ella. Hay en el fondo acción contra los demás comuneros, y no contra la comunidad, pues ella no es una persona jurídica, y por ende no habría certeza respecto de la persona que la representa.[2] Sin embargo en la copropiedad sucede lo contrario, pues, al ser la comunidad persona jurídica y gozar además de representación por medio de su administrador, el copropietario que debiere incurrir en gastos, de aquellos necesarios para la cosa o bien común, si tendrá acción contra la comunidad en su conjunto.

También en la comunidad ordinaria, si la cuota ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuota, no habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se les abone lo que se haya pagado en exceso sobre la cuota que le corresponde según dispone el artículo 2.307º inciso del Código Civil, “Si la deuda ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuotas, todos ellos, no habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda”. En la copropiedad en cambio, las deudas contraídas colectivamente, como podría suceder con la aprobación de gastos extraordinarios, deberán ser soportadas por toda la comunidad, obligando también sus bienes propios, que serán todos aquellos que por ley o convención se hubieren reputado comunes.

En la copropiedad, existen importantes menciones a los derechos de los copropietarios, como por ejemplo, el derecho a recurrir al juez de policía local en caso de controversias entre copropietarios o estos y el administrador o los derechos que le competen ante la resolución que ordena la demolición para reclamar ante la justicia, derecho a concurrir a asambleas de copropietarios, entre otros, detallaremos más en el capitulo especifico de análisis al cuerpo legal.

[1] Tratado de los Derechos Reales, Tomo I, Alessandri Somarriva Vodanovic, V edición

[2] Tratado de los Derechos Reales, Tomo I, V Edición, , pág. 116 y siguientes, Alessandri Somarriva Vodanovic.

Comentarios

2011-08-05T12:56:00.000-07:00

Carlos,

He respondido tu correo y los de otros demas vecinos de tu Comunidad, sin embargo, reitero la solicitud de comentar directamente en el blog, vuestras inquietudes son, seguramente, las de muchos.

saludos

+

2011-08-05T12:41:00.000-07:00

Capítulo IV

La Unidad y La cosa Común.

Derechos sobre la cosa común.

14. Titulares del Derecho.

En cuanto titulares del derecho de copropiedad, nos encontramos frente a lo ya señalado, el copropietario como ente individual, quien tiene titularidad y propiedad plena sobre su unidad y la comunidad, titular del derecho sobre los bienes comunes, titularidad que le compete a todos los comuneros en la proporción que les corresponda con las limitaciones de indivisión de la cosa común.

14.1. La cosa común.

Los comuneros tienen cada uno un derecho sobre la cosa común, determinado por una cuota, este derecho importa actuación en conjunto de la comunidad.

Así, cualquier comunero tiene derecho a servirse para su uso personal de las cosas comunes, con la condición de que las emplee según su destino ordinario y respetando el derecho correlativo de los otros copropietarios. Este uso natural de la cosa importa la prohibición de alterar la sustancia de la cosa común, sin perjuicio de operar la voluntad unánime del resto de la comunidad, como podría suceder con el cambio de destino de la cosa común o la enajenación de algunas de las cosas comunes a un tercero o a un copropietario. Explicar.

Este cambio de destino es simplemente alterar finalidad para la cual han sido construidos. Esta modificación puede emanar del mismo reglamento de copropiedad o en la asamblea de copropietarios, en el primer caso, el artículo 28º del reglamento establece que los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento que tenga por objeto regular las formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y limitaciones, como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes. Asimismo, en asamblea de copropietarios, reunión de la voluntad de la comunidad, se puede acordar el cambio de destinos de los bienes comunes, concurriendo los requisitos legales, cuales son el de celebrarse por sesión extraordinaria, reunir los quórum establecidos en la norma de al menos el 80% de los derechos en el condominio y por ultimo debe asistir un notario público, quien certificarán los quórum requeridos por la ley.

14.2. La Unidad.

Frente a la unidad, el copropietario tiene plenas facultades como dueño que es, está facultado para usar, gozar y disponer, puede asimismo enajenar o gravar su cuota sin respecto del resto de los comuneros, cualquier acto de disposición supondrá siempre la accesoriedad de los derechos que, en proporción, se tengan sobre la cosa común.

En consecuencia, goza de todos aquellos derechos y facultades que le otorga su dominio sobre su unidad, es entonces titular exclusivo, sin perjuicio de que una unidad pueda ser a su vez comunidad, la cual se regirá por el derecho común.

15. Extensión y límite del Derecho.

El copropietario, _______________ puede oponerse a los actos administrativos de los comuneros, esto se explica en tanto que cada copropietario lo es simplemente por su cuenta y por su interés particular, no representa, necesariamente, a los demás, figura y limitación resabio del derecho Romano, In Re Communi Neminem Dominorum Jure Facere Quidquam Invito Altero Pose.Unde Manifestum Est Prohibendi Jus Esse, In Re Enim Pari Potiorem Causam Esse Prohibentis Constat.[1] (Ninguno de los dueños puede en derecho hacer nada en la cosa común contra la voluntad del otro. De donde es evidente que hay derecho a prohibirlo, porque, en igualdad de circunstancias, debe prevalecer el que prohíbe) (ESCRIBIR EN CASTELLANO). Esto, ya que siendo igual el derecho in re pari, es mejor causa del que prohíbe, potiorem causam esse prohibentis.

No existe aquí un mandato tácito entre los comuneros, como sucede, por ejemplo, en la sociedad, esto sin perjuicio de las atribuciones de administración urgente que les compete a los comuneros o al comité de administración, mediante su presidente.

Sin embargo, según dispone el artículo 2.309 del Código Civil “Cada comunero debe contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad proporcionalmente a su cuota”, esto dice relación con expensas o gastos necesarios para la conservación de la cosa común, lo cual supone la voluntad del comunero que obra protegiendo su derecho evitando el deterioro o la destrucción de la cosa, que ocurriría sin las expensas desembolsadas.

En tanto en la copropiedad se permite la inversión de fondos en bolsa y otras inversiones que pudieren generar algún tipo de frutos, debemos recurrir al artículo 2.310 del Código Civil que dispone “Los frutos de la cosa común deben dividirse entre los comuneros, a prorrata de sus cuotas”, así, si la cosa produce frutos, deberán de repartirse entre los comuneros a prorrata de sus cuotas.

A continuación veremos en detalle lo señalado:

15.1. Derechos de uso sobre la cosa común.

Señalábamos anteriormente que cada propietario de unidad es dueño exclusivo de ella y comparte el dominio en los bienes ____ comunes en relación a su cuota.

Así, cada copropietario tiene, sobre los bienes comunes, derecho de usar y gozar de ellos. Sin embargo, el uso sobre los bienes comunes no puede ser arbitrario, debe respetarse el mismo derecho respecto de los demás copropietarios, no puede disponer de la cosa común. (se elimina referencia al pie de la ley de copropiedad)

El derecho de uso consiste en servirse de la cosa común, sin tomar sus frutos o productos ni consumirla o destruirla, _____________________________ esta facultad es de carácter material, permite el aprovechamiento del objeto del derecho[2].

Al interior del condominio este derecho, consiste en la facultad de servirse de los bienes y servicios comunes para darles su uso y destino natural, para lograr la mejor utilización de sus espacios, susceptibles de aprovechamiento independiente[3].

Este derecho, como señaláramos, no es absoluto e importa limitaciones que emanan precisamente del hecho de ser un derecho compartido y no exclusivo.

Así, el artículo 13 de la ley de copropiedad inmobiliaria dispone que “cada propietario podrá servirse de los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad”, si allí nada se dice, será entonces el uso que corresponda según su destino, según la naturaleza o lo que hayan dispuesto las partes, teniendo entonces un marcado carácter subjetivo[4].

Nuestra jurisprudencia nos entrega una útil definición señalando que “usar una cosa según su destino, atendida la naturaleza de los bienes, implica dejarla en el mismo estado en que se encontraba, sin alterar su sustancia o forma primordial”[5].

Para el caso de que el copropietario que no usare los bienes comunes, respecto del pago de los gastos comunes, se ha sostenido que su no uso no lo exime de la obligación a concurrir a la expensa común.

15.2. Facultades especiales de administración.

En cuanto a la administración de la cosa común, importa primero distinguir según exista o no un administrador.

En efecto, si no lo hay opera el principio de que todos los comuneros tendrán igual derecho sobre la cosa o bien común y todos tendrán entonces las mismas facultades para administrarla y se actuará de común acuerdo entre ellos la administración de ella y que los actos administrativos deben tomarse de común acuerdo entre ellos. Esto significa que la administración deberá ser conjunta, deberán adoptarse los acuerdos por mayoría o unanimidad según la materia de que se trate, ello sin perjuicio de la actuación de cualquiera de ellos frente a casos de urgente administración.

No existe sin embargo un mandato tácito y reciproco de administración entre los comuneros conforme lo hay en el contrato de sociedad, sin perjuicio de ello la jurisprudencia ha señalado que este mandato tácito y recíproco de administración también existe entre los comuneros. La doctrina, por otra parte, no acepta esta postura, en tanto que el artículo 2.305 no se remite al 2.081, por su parte, el artículo 2.307 del Código Civil dispone que “a las deudas contraídas en pro de la comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo, el cual tendrá acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiera pagado por ella”. Si existiera mandato, todos los comuneros quedarían obligados por el acto del mandatario, y el artículo 2.307 señala precisamente lo contrario. Pothier, tampoco reconoce el mandato tácito y recíproco entre comuneros.[6]

En nuestra legislación se exige que todo lo relacionado con la administración del edificio, se resuelva por acuerdo de la mayoría de los copropietarios que representen a lo menos, los dos tercios del valor total del edificio[7].

La actual ley de copropiedad, establece la facultad del presidente del comité de administración de tomar la administración del condominio en caso de vacancia, considerándose una de las cargas obligatorias de dicha función.

Para el caso de que existiese administración, habrá que estarse a las facultades que la ley y el reglamento le confieren al órgano.

[1] L. 28, tít. 3, Com. Divid., lib. 10 del Digesto, tomada del jurisconsulto Papinianus quien invoca la opinión de Sabinus, cuyas palabras cita Luis Claro Solar en su obra “Explicaciones de Derecho Civil, de Los Bienes”, Tomo VI.

[2] Tratado de los Derechos Reales, Alessandri Somarriva Vodanovic, Nº 64, V Edición

[3] La copropiedad Inmobiliaria, nuevo régimen legal, José Manuel Figueroa Valdés, II Edición.

[4] Fuentes Lajo, Juan V., ob. cit., páginas 292 y siguientes.

[5] R.D.J., tomo LXXIX, año 1998, 2ª parte, sección 5ª, páginas 139 y siguientes.

[6] Tratado de los Derechos Reales, V Edición, Tomo I, Alessandri Somarriva Vodanovic, pág. 114.

[7] Ley 6.071

Ok.

2011-07-22T10:43:00.000-07:00

12. Estructura de la Copropiedad, órganos.

La copropiedad se organiza en base a órganos con funciones y atribuciones específicas, la particularidad va dada en tanto que, dando aplicación a la autonomía de la voluntad y al principio de autogobierno de las comunidades, las atribuciones y facultades pueden alterarse por acuerdo de los comuneros, cumpliendo, claro, los quórums establecidos en la ley, ello se analizará más adelante.

Tres son los órganos fundamentales; La asamblea de copropietarios, la administración y el comité de administración. La asamblea es el órgano deliberante y supremo en la legislación de copropiedad, el comité de administración, conformado por copropietarios o sus cónyuges, es el órgano que representa a la comunidad, puede incluso ejecutar actos de administración y más aun, asumir la administración en caso de vacancia por medio de su presidente, tiene a cargo la fiscalización de la administración, el cumplimiento de la ley, la confección de las actas del comité, que dan cuenta de sus sesiones, acuerdos y las asambleas del condominio y la elaboración del plan de emergencia ante siniestros, PES, entre otras.

La administración resulta ser el órgano de representación del condominio y puede ser una persona natural o jurídica, copropietario o ajeno a la comunidad.

Existen también otros órganos como pueden ser juntas revisoras de cuentas u otros que los copropietarios acuerdan según sus necesidades.

12.1 El copropietario como ente individual.

El copropietario, que puede ser una persona natural o jurídica, tendrá derecho a gozar de todas las facultades del dominio sobre su unidad, pues, a ese respecto su derecho es exclusivo, tal calidad lo habilita para participar en las decisiones de la comunidad al interior de las asambleas o a optar a cargos de elección popular en el condominio, para ambas requiere siempre tener la calidad de hábil, cual es, mantener su aporte a las expensas comunes al día que demuestran mediante un certificado que deberá extender la administración a su solicitud.

Respecto de los bienes comunes, tendrá un derecho de igual naturaleza que el resto de la comunidad, puede ejercer este derecho de uso con las limitaciones del reglamento, la ley y el derecho del resto de los comuneros.

Tiene también obligaciones, dentro de ellas la más importante que resulta ser su contribución al gasto común de la comunidad, en proporción a su alícuota.

12.2 La asamblea.

Es el órgano supremo de la copropiedad, __ está facultado para tomar acuerdos de distinta índole, tanto aquellos de regular ocurrencia como también decisiones mas trascendentes para el condominio como por ejemplo, la enajenación de un bien común, en cualquier caso, habrá que estarse al tipo de acuerdo que determinara finalmente la celebración de la asamblea que corresponda, sea esta ordinaria o extraordinaria.

Por lo pronto, baste señalar que es, sin duda, el órgano más importante de la copropiedad, por cuanto en su funcionamiento y operatividad se maximiza el principio de autonomía de la voluntad, la idea de autogobierno. Trataremos en detalle estas materias en capítulos posteriores.

12.4 La administración.

Es uno de los Órganos de administración al interior de la copropiedad inmobiliaria, conjuntamente con el comité y la asamblea conforma los entes ejecutivo, resolutorio y representativo de esta institución de la copropiedad.

Se han dado innumerables definiciones doctrinarias, a nosotros nos parece acertada la propuesta por el Abogado J. Miguel Figueroa, quien en su texto de la Copropiedad Inmobiliaria lo señala como “aquella persona natural o jurídica, interesada o extraña, designada por la asamblea de copropietarios, al cual le corresponden el cuidado de los bienes de dominio común y la ejecución de los actos de administración y conservación de tales bienes, conforme a las normas legales, reglamento de copropiedad, acuerdos de la asamblea de copropietarios y el comité de administración”[1].

Es, en definitiva, un mandatario de la comunidad, con responsabilidades y facultades claramente establecidas en la ley, con un apartado especial que lo trata.

12.3. Otros órganos.

Además de los órganos señalados, pueden existir otros tantos como la comunidad decidió, por ejemplo comité de revisión de cuentas de ornato y mantención, de mediación al interior del condominio, etc.

En la normativa anterior a la actual, la llamada “Ley de Copropiedad Horizontal”, se establecía un órgano denominado “Junta de Vigilancia”[2]. La nueva legislación lo sustituyo por el actual comité de administración, el cual tiene elementos casi idénticos, lo señalamos pues por hábito suele establecerse igualmente en la mayoría de las comunidades, como también se mantiene la denominación, indistintamente con la de comité de administración.

13. Término de la Copropiedad.

La ley 19.337, sobre copropiedad inmobiliaria trata esta materia en el Título III, “De la seguridad del condominio y del término o modificación de la copropiedad inmobiliaria”.

En el artículo 37 de la ley dispone como única causal de término de la copropiedad inmobiliaria el dejar sin efecto la resolución que declaró acogido el condominio al régimen de copropiedad, sin embargo, en mismo artículo señala “Si la municipalidad decretase la demolición de un condominio, de conformidad a la legislación vigente en la materia, la asamblea de copropietarios, reunida en asamblea extraordinaria, acordará su proceder futuro”, con ello es posible determinar que la demolición puede poner término a la copropiedad.

Sin perjuicio de lo anterior, la copropiedad también puede terminar por la desafectación del régimen de copropiedad, en efecto, la asamblea de copropietarios, podrá solicitar al Director de Obras Municipales que deje sin efecto la resolución que declara acogido a un inmueble al régimen de copropiedad inmobiliaria. A esta causal podemos llamarle convencional y administrativa, pues, la voluntad de los copropietarios está tomada y se somete a decisión de la autoridad.

El Director de Obras Municipales tiene un plazo de treinta días corridos para pronunciarse respecto de la solicitud, contados desde la fecha de presentación de la misma.

En caso de acogerse la solicitud, se formara una comunidad, regida esta vez por las normas del derecho común.

Existe la posibilidad de que el condominio sea demolido, dicha circunstancia puede

ser decretada por el alcalde, a petición del Director de Obras Municipales, por el Secretario Regional de Vivienda y Urbanismo, si fuese necesario, puede paralizar y demoler parcial o totalmente las obras que se ejecuten en contravención a los planos reguladores o sin haber obtenido el correspondiente permiso municipal, ello con el solo informe del Director de Obras Municipales respectivo, entre las causales están las de haberse ejecutado obras que contravengan la ley general de urbanismo y construcción, obras ejecutadas en bienes de uso público sin autorización, obras que no garanticen o atenten contra la seguridad o salubridad públicas, obras construidas en terrenos declarados de utilidad pública, sin embargo, se permite la alteración del inmueble o construcción, debiendo el propietario renunciar a toda indemnización, mediante escritura pública.

Si la demolición fuere ordenada por la Municipalidad, la asamblea de copropietarios, en sesión extraordinaria, decidirá su proceder futuro, pudiendo entonces mantener la existencia del régimen o pedir su extinción, lo cual dependerá de la magnitud de la demolición.

La copropiedad se termina también por la destrucción del condominio, esta a diferencia de la causal anterior no supone participación de autoridad alguna. La destrucción puede devenir de un acto de la naturaleza o de un acto del hombre, como un terremoto o un atentado, por ejemplo. Si la destrucción es parcial, los copropietarios pueden decidir continuar con el régimen respecto de aquella parte que permanece o bien acordar su término.

Otra causal de término de la copropiedad es aquella que se produce por la reunión de todas las unidades por una sola persona, ya que la copropiedad inmobiliaria supone pluralidad de copropietarios.

[1] Ob. cit. “La copropiedad Inmobiliaria”, Segunda Edición

[2] Art. 6º Decreto supremo 695

Interesante

2011-07-18T14:13:00.001-07:00

Estimados,

Quisiera compartir con ustedes esta fallo, de mucha utilidad en nuestra materia, fue un antecedente jurisprudencial importante en un asunto que estamos revisando con uno de nuestros amigos en el Blog, esperamos resolver bien aquello para compartirlo pronto con Ustedes.

Saludos.:

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• Legislación Aplicada
• Código Civil art 1567 nº 5
• Código Civil art 1656
• Código del Trabajo art 160 nº 7
• Código del Trabajo art 455
• Código del Trabajo art 456
• Sentencia: Completa
• Tribunal Base
• Corte de Apelaciones
• Corte Suprema
N° Legal Publishing: 28341Corte Suprema, 18/03/2003, 112 2003Rafael Manuel Navarrete Tapia con Parcelación Piedra MolinoTipo: Recurso de Casación en el FondoResultado: Rechazado
Descriptor
Incumplimiento Grave de Obligación. Carga Probatoria de Justificación de Causal. Administrador de Condominio; Procedencia de Compensación de Prestaciones con Dineros Percibidos en Calidad de Mandatario. Alcance Civil de Obligación de Rendir Cuenta.
Doctrina
No cabe sino establecer que el demandante no incurrió en la causal de despido, incumplimiento grave de obligaciones contractuales, que se le ha imputado, al no haberse justificado por quien correspondía, los hechos que motivaron su despido, los cuales han de ser precisos y revestir gravedad tal que produzcan convicción de su justicia y necesidad, a lo menos razonable en cuanto que las labores presuntamente omitidas, o incompletamente practicadas, hayan perjudicado efectivamente a la demandada, la cual lo mantuvo a su servicio por un período prolongado, lo que lleva a presumir que no tenía quejas acerca de su desempeño. Considerando 14º sentencia de primera instancia, en el mismo sentido Corte de Apelaciones

Los dineros que se pretende compensar a la acción deducida por el actor, son aquellos que le habrían sido entregados a éste en su calidad de mandatario y que si bien su destino sería el cumplimiento de las labores convenidas, en relación con ellos deben ejercerse las acciones civiles tendientes a que el actor rinda cuenta sobre el uso de los mismos, obligación que es diversa a las derivadas del contrato laboral y no impide al actor perseguir sus derechos laborales autorizado por la normativa del trabajo, frente a su despido. De todo lo que deviene forzoso concluir que procede el rechazo de la excepción de compensación planteada, siendo innecesario ingresar al análisis en esta sede de los presupuestos de hecho que la harían procedente. Considerando 19º sentencia de primera instancia, en el mismo sentido Corte de Apelaciones

La documental presentada por la demanda nada aporta en orden a probar lo justificado del despido efectuado, al tratarse de documentos emanados, por un lado de la parte que los presenta o de terceros ajenos al juicio, quienes no los han ratificado en la instancia, y revisados exhaustivamente, incluso de ellos se derivan fechas posteriores a aquélla afirmada por esa la demandada, en circunstancias que la norma del artículo 162 del Código del Trabajo, indica que el plazo será dentro de 3 días hábiles posteriores al despido, instrumento que no da fe que lo enviado sea precisamente la carta de despido; y la fotocopia simple de dicha carta enviada, no aparece firmada por quien la emitió. Además y de suyo de fundamental importancia no hay constancia en los autos del envío de la misma, a la Inspección del Trabajo, norma protectora de la normalidad del término de la relación laboral, de lo cual se sigue que concurre en los hechos la irregularidad que la propia norma sanciona, razón suficiente para dar crédito a lo sostenido por la actora en cuanto a este punto. Lo propio acontece con la constancia ante Carabineros practicada presuntamente de esa misma fecha, en la cual comparece un mandatario de la misma demandada exponiendo hechos que esa entidad no comprobó de otro modo alguno. Considerando 13º sentencia de primera instancia, en el mismo sentido Corte de Apelaciones

De las alegaciones efectuadas por el demandado en su recurso, relativas a la falta de análisis del informe de peritos y de otras probanzas, de existir, se tratarían de vicios de naturaleza formal que no son susceptibles de impetrar por esta vía, atendida su naturaleza de recurso de derecho estricto. Considerando 7º sentencia Corte Suprema

El recurrente impugna la ponderación que de las pruebas allegadas a los autos hicieron los Jueces del grado, desde que alega que de haber apreciado las pruebas rendidas conforme a la sana crítica se debió concluir que el despido era justificado y que procedía acoger la compensación e insta por su alteración. Planteamiento que no considera que la facultad de ponderación de las pruebas, según lo ha resuelto reiteradamente esta Corte, se corresponde con atribuciones privativas de los sentenciadores de la instancia y no admite control por esta vía, pues, en tal actividad, ejercida conforme a las reglas de la sana crítica, dichos jueces son soberanos, a menos que en la determinación de tales hechos hayan desatendido las razones simplemente lógicas, científicas, técnicas o de experiencia, en cuya virtud ha correspondido asignar valor o desestimar la eficacia de tales probanzas, cuestión que no ha ocurrido en la especie. Considerandos 5º y 6º sentencia Corte Suprema.
Legislación aplicada en el fallo :
Código Civil art 1567 nº 5; CC_AR 1567 Código Civil art 1656; CC_AR 1656 Código del Trabajo art 160 nº 7; CTRAB_REF_AR 160 Código del Trabajo art 455; CTRAB_REF_AR 455 Código del Trabajo art 456; CTRAB_REF_AR 456
Ministros:
Jorge Medina Cuevas; José Benquis Camhi; Marcos Libedinsky Tschorne; Orlando Alvarez Hernández; Urbano Marín Vallejo
Texto completo de la Sentencia
SENTENCIA TRIBUNAL DE LETRAS

Buin, treinta y uno de enero de dos mil dos.

Vistos:

A fs. 10, comparece Rafael Manuel Navarrete Tapia, administrador, domiciliado en Gran Avenida Nº 5.419, 3º piso, quien interpone demanda laboral en procedimiento ordinario, por despido injustificado en contra de condominio "parcelación Piedra Molino", comunidad representada por José Valentín Espinoza Vergara, de quien ignora profesión, ambos domiciliados en Camino Rangue, parcela 2, lote 3, parcela "Piedra Molino, Comuna de Paine.

La actora fundamenta su pretensión indicando que ingresó a prestar servicios para la demandada, bajo vínculo de subordinación y dependencia con fecha 01 junio de 2000, cumpliendo labores de administrador del condominio parcelación "Piedra Molino", con una jornada de trabajo de 48 horas semanales. Su remuneración ascendía a la suma de $ 817.500, siendo el caso que con fecha 25 de mayo de 2001, fue despedido sin aviso previo y sin causa legal justificada, toda vez que en la asamblea de fecha 03 de mayo de 2001, cuya acta fue reducida a escritura pública con fecha 16 de mayo de 2001, el nuevo comité de administración o junta de vigilancia de la parcelación en comento, por ese acto electo, procedió de forma irregular y arbitraria a notificarlo verbalmente del cese inmediato de sus servicios como administrador. Hace presente que por el mismo acto, la demandada omitió los requisitos previstos en el artículo 162 del Código del Trabajo, lo que constituye en su concepto una abierta infracción a la legislación laboral vigente. Añade que concurrió a la Inspección Comunal del Trabajo de Buin, y estampó el reclamo de rigor, lugar al que su empleador no concurrió, por lo que tal reclamo finalizó con fecha 4 de junio de 2001.

En suma, la demandante sostiene que en mérito de lo anterior su ex empleador le adeuda las siguientes prestaciones:

1. Indemnización sustitutiva del aviso previo, ascendente a la suma de $ 817.500.

2. Remuneración correspondiente a 25 días del mes de mayo de 2001, ascendente a la suma de $ 681.250.

3. Feriado proporcional por el período trabajado.

4. Las cotizaciones previsionales impagas hasta la fecha de término de la relación laboral.

Pide al efecto, en virtud de las disposiciones legales que menciona, se declare arbitrario e injustificado el despido, dando lugar a la demanda en todas sus partes, condenando a la demandada al pago de todos y cada uno de los conceptos deferidos, más intereses y reajustes legales, con expresa condena en costas, con los recargos legales o los que en justicia se determinen.

A fojas 18, contestando la demanda, la parte debidamente representada, en primer término promueve la excepción de compensación, respecto de las prestaciones demandadas por el actor, solicitando que en definitiva se acoja dicha excepción, se rechace y desestime en todas sus partes el libelo de autos, con costas.

En efecto, expone la demandada que si bien el actor ingresó a trabajar para su representada el 1 de junio de 2000, en las labores que señala en su demanda, sólo trabajó hasta el 30 de abril de 2001, fecha en la que se le puso término a su contrato de trabajo, invocándose en su contra la causal establecida en el artículo 160 Nº 7 del Código del Trabajo, esto es, incumplimiento grave de las obligaciones que impone el contrato de trabajo. Agrega que a la fecha de su despido, 30 de abril de 2001, el actor percibía por concepto de remuneración mensual la suma de $ 817.500, cantidad que comprendía $ 654.000 por sueldo y $ 163.500 por concepto de gratificación.

Precisa la demandada que la razón del despido del actor, fue por su pésima administración y, en particular, a la especial circunstancia que teniendo a su cargo el manejo y mantención de todas las tareas y gestión propias del condominio, no las cumplía.

En cuanto a los hechos específicos que justifican su despido señala son: no mantener completa, en orden, al día y a disposición de los copropietarios toda la documentación del condominio; no haber llevado libro de actas de asamblea de copropietarios y en las cuales el actor debía actuar como secretario y no reducir a escritura pública dichas actas; no cobrar los gastos comunes atrasados, con el consiguiente perjuicio patrimonial para la comunidad; no citar ni rendir cuenta semestral a la asamblea de copropietarios de los ingresos y egresos de la comunidad; no tener la documentación de respaldo de los egresos; no llevar al día y actualizado el libro de registro de copropietarios; autorizar el ingreso al condominio de máquinas pesadas que deterioraron los caminos interiores del mismo, en beneficio particular de algunos copropietarios y en desmedro del bien común. Y, entre otras tareas que menciona, indica la de mantener elevadas cuentas atrasadas con la compañía de electricidad, sin motivo ni justificación alguna; haber efectuado elevadísimos gastos sin justificación y sin tener documentación de respaldo, no cumplir con su horario de trabajo.

En suma, la parte sostiene que según lo anteriormente expuesto, en especial la naturaleza de la causal de despido, no procede pagar al actor suma alguna por concepto de indemnización sustitutiva de aviso previo, ni por los 25 días de remuneración que reclama, porque éste fue despedido el 30 de abril de 2001.

En relación con las cotizaciones previsionales, también demandadas sostiene la parte que éstas se encuentran completamente al día por todo el período trabajado por el actor, hasta el día 30 de abril de 2001, fecha en que fue despedido por el comité de administración del condominio demandado, celebrada con esa misma fecha.

En cuanto al feriado proporcional que también se demandaba y cualquiera otra prestación que eventualmente pudiere ordenarse pagar al demandado, por cualquier circunstancia, la parte viene en oponer la excepción de compensación establecida en el artículo 1.567 Nº 5 del Código Civil, en relación con el artículo 440 Nº 3 del Código del Trabajo, toda vez que, en su concepto, el demandante no ha dado razón ni justificado ni rendido cuenta por $ 20.126.894 que recibió entre junio del año 2000 y abril del año 2001, por lo que muy por el contrario de lo que sostiene la demandante, él adeuda a su parte.

Por lo anterior referido y disposiciones legales que invoca pide se tenga por opuesta la excepción de compensación que señala, respecto del feriado demandado y, declarar en definitiva que ha lugar a la excepción de compensación antes citada y que no ha lugar a la demanda de autos en todas sus partes, con expresa condena en costas.

A fs. 21, se recibió la causa a prueba fijándose los hechos a probar.

A fs. 140, se lleva a efecto el comparendo de rigor, en que se llamó a las partes a conciliación la cual no se produjo. Rindiéndose por las partes la prueba que consta en autos.

A fs. 97, se cita a las partes a oír sentencia.

Considerando:

En cuanto a la objeción de documentos:

1º) Que en el tercer otrosí de fs. 98, la demandada ha objetado los documentos acompañados por la actora en el primer otrosí de su escrito presentado el día 12 de octubre de 2001, fundado en no provenir ellos de su parte; no ser efectivo lo que en ellos se señala; no ser efectivo que el documento signado con el Nº 1 se haya enviado por fax a don Valentín Espinoza; no constar a su parte la autenticidad ni veracidad de los mismos; ni ser efectivo que el actor haya hecho la entrega de su administración al condominio parcelación "Pedro Molina", toda vez que es obligación del demandante entregar al comité de administración o junta de vigilancia y a satisfacción de ésta, la administración que tenía a su cargo, lo que hasta la fecha no ha ocurrido, razón por la cual su parte se reserva el derecho a iniciar acciones en su contra.

2º) Que debidamente emplazada la demandante no evacuó el traslado respectivo de esta incidencia.

3º) Que en cuanto a la objeción de los documentos consistentes en copia de carta enviada por fax a don José Valentín Espinosa, presidente de la junta de vigilancia y representante legal de la parcelación Piedra Molino, original designado "acta de entrega de la administración correspondiente a la parcelación Piedra Molino", de 25 de mayo de 2001, a que alude la demandada, procede su rechazo al no haber cumplido con los requisitos procesales exigidos para la objeción documental in limite litis, a saber "falta de autenticidad o falta de integridad", la cual por el hecho de no constarle "a la parte" tales circunstancias, no es razón suficiente para fundamentarla, y porque los demás argumentos hechos valer, dicen relación con su ponderación probatoria.

4º) Que a su turno, en el primer otrosí de fs. 151, la actora ha objetado los documentos acompañados por la demandada en el comparendo de estilo, en carácter de adicional, signados con los números 1, 2, 4, 5, 6, 8, 9, 10, fundado en no provenir ellos de su parte, y por no constarle a ésta, la veracidad ni autenticidad.

5º) Que del mismo modo, procede el rechazo de la objeción planteada por la demandante, en consideración de las mismas razones consignadas en el considerando 3º) precedente, habida cuenta que la parte no ha fundamentado procesalmente y de forma circunstanciada su objeción con los requisitos legales para ello.

6º) Que la misma demandante en el otrosí de su presentación de fs. 175, ha objetado los documentos ordenados agregar al proceso mediante resolución de fs. 173, en razón de: a) Emanar éstos de un tercero extraño al juicio, quien no ha comparecido a reconocerlos. b) Al no emanar de su parte, no han sido suscritos por ella, c) Han sido elaborados en fecha posterior a la terminación de la relación laboral y se refieren a un presunto "informe de gestión y cobranzas" correspondiente al mes de junio de 2001. En consecuencia, señala, le son inoponibles a su parte.

7º) Que tal impugnación será de igual manera rechazada, por las razones expuestas en los considerandos anteriores referidas a las mismas falencias procesales, para ser procedente, y porque las demás argumentaciones, por decir relación con su valor probatorio, son privativas del juzgador de la instancia.

En cuanto al fondo:

8º) Las alegaciones de las partes extractas en la parte expositiva de esta sentencia, que se tienen por íntegramente reproducidas.

9º) Que son hechos controvertidos en autos, la fecha de término de la relación laboral entre las partes, las causas y circunstancias de la separación de los servicios del actor, las prestaciones adeudadas a éste, y dineros percibidos por el demandante con ocasión de sus servicios.

10º) Que la parte demandante, en orden a acreditar sus alegaciones, rindió las siguientes pruebas:

I. Documental:

a) Reclamo administrativo ante la Inspección del Trabajo de fs. 1, citación a comparendo en la que consta que el demandado fue citado para la audiencia del día 4 de junio de 2001, acta de comparecencia en la fecha precitada en ausencia del reclamado.

b) Contrato de trabajo suscritos entre las partes, datado el 01 de junio de 2000, en el cual consta que el actor ingresó a trabajar para la demandada en calidad de administrador, a contar desde el 1 de junio de 2000, mediante un contrato de duración indefinida, jornada de trabajo 48 horas semanales, remuneración convenida, base por $ 687.500 mensual, con la constancia que a partir del 1 de marzo de 2001, se aumenta tal sueldo a $ 817.500.

c) Fotocopia de escritura pública en que consta "el acta de la parcelación Piedra Molino", de 16 de mayo de 2001.

Documentos acompañados por la actora e inobjetados.

d) Copia de carta enviada por fax a don José Valentín Espinosa, presidente de la junta de vigilancia y representante legal de la parcelación "Piedra Molino".

e) Documento original de entrega de documentación a la administración Piedra Molino, fechado 25 de mayo de 2001, firmado por el representante de la nueva administración Mario Silva Plaza.

f) Como medida para mejor resolver se agregó escritura pública acompañada por la actora, otorgada en la notaría de don Iván Torrealba Acevedo de fecha 7 de agosto de 2000, en la cual se revoca poder del anterior administrador y se otorga poder a don Rafael Navarrete Tapia, por un año renovable, tácitamente a contar de esta fecha, en la cual consta que el actor sólo podía girar de la cuenta corriente de la parcelación Piedra Molino si actuaba juntamente con don Alfonso Hugo Gutiérrez Mora, quien representaba a la junta de vigilancia.

II. Prueba confesional:

La parte demandada llamó a estrados a don José Valentín del Carmen Espinosa Vergara, debidamente individualizado, legalmente juramentado e interrogado al tenor del pliego de posiciones acompañado por la parte demandante, agregado a fs. 137, respondió:

Al punto 1: El día 30 de abril se realizó una asamblea de copropietarios del condominio citada por el Sr. Navarrete en la cual se eligió la junta de vigilancia... se procedió a designar al administrador que asumiría el 1º de mayo de 2001, designando al Sr. Mario Silva Plaza..., ante notario de Buin, según consta en el acta reducida a escritura pública. Oportunidad en que se notificó al Sr. Navarrete el cese de sus funciones.

Al punto 2: No es efectivo.

Al punto 3: Es efectivo que el Sr. Navarrete conversó conmigo, y telefónicamente, oportunidad en la cual le hice notar que de acuerdo al Reglamento de Copropiedad, él incluso había sido contratado en forma irregular, toda vez que el aludido reglamento establece que el administrador debe ser contratado a honorarios y no es empleado de la parcelación.

Al punto 4: No es efectivo.

Al punto 5: No es efectivo, hasta el día de hoy el Sr. Navarrete no ha hecho rendición de su gestión a la junta de vigilancia que presido.

Al punto 6: No es efectivo. Trabajó hasta el día 30 de abril de 2001, oportunidad en que fue notificado de su término de funciones, por parte de la asamblea de copropietarios, en presencia de notario.

Al punto 7: No es efectivo. La relación terminó el 30 de abril de 2001.

Al punto 8: No es efectivo...

Al punto 9: No es efectivo...

Al punto 10: Es efectivo. No corresponde a nuestro juicio pagar indemnización toda vez que él no cumplió con las obligaciones que establece el reglamento...

Al punto 11: "Cómo es efectivo que se le debe el feriado proporcional al demandante", respondió " Es efectivo...".

Al punto 13: "No es efectivo....".

III. Prueba testimonial de la demandante:

1. La demandante hizo comparecer a la audiencia respectiva a don Ricardo Silva Ibacache, supervisor de obras, quien legalmente juramentado, expone:

Al punto primero: "Creo que fue mayo, no estoy dentro de la administración para saberlo. El Sr. Navarrete estaba en una oficina contigua a la mía entregando los documentos a la nueva administración".

Repreguntado:

Para que precise y fundamente los términos de su respuesta anterior.

Responde: "como le dije no puedo precisar exactamente la fecha ni el día ni la hora, pero si sé que trabajó hasta fines de mayo, puesto que él trabajaba en una oficina contigua a la mía, era una relación diaria, y también me consta porque conversábamos todos los días".

Contrainterrogado para que diga hasta cuándo él ejecutó trabajos para el condominio o para algunos copropietarios del mismo.

Responde: "Hasta el día de hoy, estoy trabajando".

A quién le está haciendo trabajos, para que precise sus dichos.

Responde: "Por la Constructora Casa Bosque Grande y para la Inmobiliaria Piedra Molino".

Dónde se encuentra físicamente la oficina del testigo.

Responde: "Se encuentra en sitio 6 A, Comuna de Rangue".

Para que diga si sabe que el demandante con fecha 30 de abril de 2001 fue despedido en la asamblea de copropietarios, efectuada ante un Notario Público.

Responde: "Sí, lo sé de oídas".

Para que diga si sabe que al demandante se le hubiere hecho llegar a su domicilio particular una carta de despido enviada por correo certificado.

Responde: "No, no me consta".

2. Acto seguido comparece don Pablo Oyanedel Lister, ingeniero mecánico, quien juramentado legalmente expone:

Al punto dos del auto de prueba respectivo: Responde: "causas no se me informaron, desconozco las causas por las que hubiere terminado el contrato del demandante, de hecho yo desconozco por qué me pidieron que dejara de hacer la mantención. Solamente me informaron que don Rafael Navarrete dejaba de ser el administrador".

Repreguntado para que diga el testigo si le consta que durante el tiempo de administración del Sr. Navarrete se le acusó de incumplimientos en sus funciones.

Responde: "No, no me consta".

Si le consta que el Sr. Navarrete cumplía con sus obligaciones de administrador.

Responde: "sí, me consta mientras duró la relación laboral entre él y yo".

Contrainterrogado para que diga que aclare el testigo cómo le consta que el demandante cumplía con sus labores de administración.

Responde: "Por el tiempo de mi permanencia en el desarrollo de mi inspección debiera entregar un informe por cada mantención efectuada a él personalmente. Y eso me permitía verlo en el cumplimiento de su labor".

Si sabe cuáles eran las funciones o labores que debía cumplir el demandante en su calidad de administrador del condominio.

Responde: "Mantener la infraestructura del mismo".

Si sabe que el actor además debía cumplir con otras funciones y si sabe cuáles serían aquéllas.

Responde: "El solo mantener la infraestructura del condominio involucra una serie de acciones, mantener el suministro de energía eléctrica, el suministro de agua potable, cobro de servicios comunes, y otros que no recuerdo en este instante".

Si escuchó algún comentario sobre las causas por las cuales la junta de vigilancia habría despedido al actor.

Responde: "No, no he escuchado nada, ni causa ni motivos".

3. Comparece don Carlos Humberto Boetsch Cabrera, contratista eléctrico, quien juramentado legalmente expone:

Al punto uno del auto de prueba: Responde: "Yo por asuntos de trabajo, por un derrumbe de un poste el cual teníamos que cambiar porque el condominio quedó sin energía, en mayo más o menos 2 o 15 de mayo, tuve la última relación laboral con él. Mi trabajo no fue cancelado por el cambio de administración".

Contrainterrogado para que diga: Cuánto en tiempo duró el trabajo que realizó para el condominio en mayo de este año.

Responde: "Por lo menos 10 horas, porque fue por procesos".

Si hizo algún otro trabajo anterior para el condominio y en la afirmativa, cuándo.

Responde: "Sí, varios trabajos, no recuerdo fecha".

Si a esta fecha realiza trabajos para el condominio.

Responde: "Para los parceleros sí, no para la administración".

11º) Que a su turno la parte demandada produjo la siguiente prueba:

Documental:

1. Copia del contrato de trabajo suscrito entre las partes.

2. Copia de liquidaciones de sueldo del actor de los meses febrero, marzo y abril de 2001.

3. Copia autorizada del acta datada el 30 de abril de 2001, referente a elección del Comité de Administración o Junta de Vigilancia de la parcelación Piedra Molino en que el requirente don Jorge Lara Mutis, informa que por carta enviada a través de Correos y fechada el 20 de abril de 2001, se citó a los copropietarios a una asamblea ordinaria a realizarse el 30 de abril de ese año, citación practicada por el administrador don Rafael Navarrete. Reunión que se inició a las 19,25 horas, en presencia del notario que autoriza se eligió a los siguientes copropietarios: José Valentín Espinoza Vergara, Manuel Enrique Hidalgo Becerra y Eliana María Fontaine Andrade. Existiendo constancia que este mismo comité procede a notificar al señor Rafael Navarrete Tapia por este acto cese de inmediato en sus servicios como administrador, acordando contratar los servicios de la empresa Administra Limitada para asumir la administración del condominio a partir del día 2 de mayo de 2001, siendo el gerente general de dicha empresa don Mario Silva Plaza, acordando entre otras materias, la rendición de cuentas por parte del actor y la entrega de la documentación correspondiente, quedando pendiente el cierre de la cuenta corriente, una vez que el anterior administrador rinda cuenta de su gestión. Hay cuatro firmas ilegibles.

4. Fotocopia de carta dirigida al actor, fechada el 6 de junio de 2001, en que se le comunica el término de su contrato de trabajo, por haber incurrido en la causal del artículo 160 Nº 7 del Código del Trabajo, la cual se encuentra sin firma.

4.1) Documento signado E) "formulario admisión envíos registrados", con cargo el día 12 06 2001 hora, 9:55, agencia Santiago 3, destinatario Rafael Navarrete Tapia.

5. Copia del reglamento interno del condominio.

6. Fotocopia de un papel con timbre de Carabineros de Pintué, manuscrita, cuya constancia se agregó a fs. 163, certificado por el Suboficial de Carabineros del Retén Pintué, consistente en una constancia dejada en dicha unidad por don Mario Silva Plaza, estampada en el folio Nº 20 de 12 de mayo de 2001 en el libro de guardia, quien declara que con esa fecha se hace cargo de la administración del Condominio Piedra Molino, quien a esa fecha no ha hecho entrega de documentación requerida.

7. Carta firmada por Patricio Arana V. auditor interno.

8. Copia autorizada de reducción a escritura pública de 24 de julio de 2001, de acta de asamblea extraordinaria de copropietarios de la parcelación referida, efectuada el 17 de mayo de 2001, en que aparece la nueva administración.

Prueba documental adicional:

En la audiencia de prueba la parte demandada viene en acompañar con citación de la contraria la documentación:

1. Oficio en copia simple del Director Regional Metropolitana de la Corporación Regional Forestal, don Carlos Ravanal dirigido a los representantes de la demandada, señores Lara y Espinosa, que consta de 5 fojas. Reiterado por oficio de fs. 187 y ss.

2. Informe, en fotocopia, de deudas de consumo de energía eléctrica de 15.05.01, emitido por don Guido Labraña, por la C.G.E., que consta de 8 fojas. Agregado a fs. 177 y ss., a petición de la parte demandada.

3. Escritura pública de acta de 30 de abril de 2001 de acta de copropietarios de la demandada, que consta de 5 páginas, reiterada.

4. Fotocopia simple de la nómina con saldo de deudores morosos de copropietarios del condominio a marzo del 2001, de 3 fojas.

5. Fotocopia simple de carta dirigida por don Salvador Donghi al demandante, de 29 de marzo de 2001, que consta de 3 fojas, reiterada a fs. 166.

6. Fotocopia simple carta de don Salvador Donghi de 19 de julio de 2001, dirigida al administrador de la demandada, de dos fojas.

7. Fotocopia simple de carta de don José Fajardo Castro dirigida a don Rafael Navarrete, de 24 de mayo de 2001, de 4 fojas.

8. Fotocopia simple de carta de don Bernardo Piraces, de 28 de agosto de 2001, dirigida a la demandada y de dos fojas, reiterada a fs. 168.

9. Fotocopia simple de carta de 24 de julio de 2001 de don Bernardo Piraces a la demandada, de 2 fojas, sin firma.

10. Fotocopia de carta sobre cobranza judicial por el abogado Piraces de 3 fojas. Informe de cobranza reiterado a fs. 169 y ss., a petición de parte.

Documentos acompañados en forma legal, no objetados por la contraria, en forma legal.

12º) Que analizando la prueba rendida, según las reglas de la sana crítica, cabe tener presente en primer término: Que en la especie, la carga de la prueba en cuanto que el despido alegado por el actor "fue justificado", le corresponde al empleador, por lo que debe ponderarse los medios allegados por éste de modo principal, y aquellos aportados por la actora, lo serán en cuanto aparezcan como idóneos para desvirtuar lo probado legalmente por la primera.

13º) Que establecido lo dicho en el considerando anterior cabe sostener:

a) Que la documental presentada por la demanda nada aporta en orden a probar lo "justificado del despido" efectuado, al tratarse de documentos emanados, por un lado de la parte que los presenta o de terceros ajenos al juicio, quienes no los han ratificado en la instancia, y revisados exhaustivamente, incluso de ellos se derivan fechas posteriores a aquélla afirmada por esa la demandada, que habría practicado tal despido, es así como un aviso de Correos se timbró el 12 de junio de 2001, en circunstancias que la norma del artículo 162 del Código del Trabajo, indica que el plazo será dentro de 3 días hábiles posteriores al despido, instrumento que no da fe que lo enviado sea precisamente la carta de despido; y la fotocopia simple de dicha carta enviada, no aparece firmada por quien la emitió, por cuanto en concepto de la juzgadora no prueban el hecho que se pretende. Además y de suyo de fundamental importancia no hay constancia en los autos del envío de la misma, a la Inspección del Trabajo, norma protectora de la normalidad del término de la relación laboral, de lo cual se sigue que concurre en los hechos la irregularidad que la propia norma sanciona, razón suficiente para dar crédito a lo sostenido por la actora en cuanto a este punto. Lo propio acontece con la constancia ante Carabineros practicada presuntamente de esa misma fecha, en la cual comparece un mandatario de la misma demandada exponiendo hechos que esa entidad no comprobó de otro modo alguno, por lo que primará a este respecto, la prueba allegada por la demandante por sobre la documental de la actora, en cuanto se acompañó y no se objetó legalmente el acta de entrega de fs. 27 y siguientes, por aparecer en original y firmada por la demandada, sin que se haya objetado la firma por los medios de prueba legal.

b) En cuanto a la testimonial rendida por la actora, ésta se halla en abierta contradicción con el contenido de la documental de la demandada, por cuanto se trata de tres testigos, legalmente examinados, sin tacha y que dan razón de sus dichos, el primero de los cuales expresa que el actor fue despedido a fines de mayo, el segundo indica, que realizaba una buena administración porque nunca escuchó quejas al respecto y el tercero expuso que incluso él trabajó en el condominio el 2 o 15 de mayo de 2001, y para el administrador demandante. Así las cosas, se concluye que este medio probatorio aparece como suficiente, en orden a desvirtuar las afirmaciones de la demandada, quien en efecto debía probar, la que a mayor abundamiento se dirá, echó mano de un solo medio de prueba, a efectos de justificar el despido del actor, lo cual no se compadece con lo ordenado en la norma contenida en el artículo 456 del Código de la especialidad, para hacerse oír acerca de un hecho de la relevancia del despido, cuyas connotaciones abarcan aspectos no sólo personales, sino que además sociales y económicos.

c) Que la restante prueba no aporta indicios acerca de lo debatido en este juicio, por lo tanto no se aludirá a ella pormenorizadamente.

14º) Que con lo que se lleva dicho, no cabe sino establecer que el demandante no incurrió en la causal de despido que se le ha imputado, al no haberse justificado por quien correspondía, los hechos que motivaron su despido, los cuales han de ser precisos y revestir gravedad tal que produzcan convicción de su justicia y necesidad, a lo menos razonable en cuanto que las labores presuntamente omitidas, o incompletamente practicadas, hayan perjudicado efectivamente a la demandada, la cual lo mantuvo a su servicio por un período prolongado, lo que lleva a presumir que no tenía quejas acerca de su desempeño.

15º) Que establecida la inexistencia de causal justificada para el despido del actor, por no haberse probado por la demandada razones válidas y atendibles; quien lo intentó a través de documentación que en suma derivan de terceros ajenos al proceso, otros provenientes de la propia parte que los hace valer, no ratificados en autos, cuyo valor probatorio, por analogía con la prueba legal, es feble, al hallarse, además contradicha por aquélla de la actora como ya se sostuvo. Y a efectos de decidir el fondo alegado por la demandada, corresponde hacerse cargo de la excepción de compensación interpuesta por ésta y siendo su procedencia en sede laboral un punto de derecho se abordará en este estadio de la sentencia, para luego analizar si corresponde , la concurrencia en la especie de los hechos que la configurarían.

16º) Que, en efecto, al respecto se dirá que entre los requisitos de fondo de nuestra legislación civil para la procedencia de la compensación alegada, se encuentra: a) Tratarse de obligaciones líquidas, b) Que ambos créditos sean embargables y c) Que dicho modo de extinguir obligaciones no perjudique a terceros. En cuanto a la primera, opera cuando existe certeza en cuanto a la existencia de la obligación a compensar y a su cuantía, requisito este que no concurre en la especie, puesto que se trata de una obligación a todas luces discutida. Tampoco estamos en presencia de una obligación liquidable a través de simples operaciones aritméticas, la prueba de ello es que el propio demandado solicitó se lleve a efecto un peritaje contable.

17º) Que dentro del mismo orden de ideas cabe también asentar que podría de suyo admitirse una compensación de obligaciones recíprocas en sede civil, sin perjuicio de lo que a continuación se reflexionará , si ésta hubiere sido planteada procesalmente a través de una demanda reconvencional, no siendo del caso abundar acerca de este punto, del cual no hay constancia en autos.

18º) Que en lo que hace al requisito signado b) que ambos créditos sean embargables, la juzgadora dirá que en la especie se trata de dos obligaciones de naturaleza disímil por sus orígenes, dado que la primera tiene el carácter de obligación netamente civil y la segunda, dice relación con remuneración de un trabajador, la cual tiene una connotación alimenticia y familiar, por ende su acogimiento afectaría a terceros, otro de los requisitos de fondo de la mentada excepción, la cual se estaría vulnerando en esta sede laboral.

19º) Que en fin ha de sostenerse en último término, que los dineros que se pretende compensar a la acción deducida por el actor, son aquellos que le habrían sido entregados a éste en su calidad de mandatario y que si bien su destino sería el cumplimiento de las labores convenidas, en relación con ellos deben ejercerse las acciones civiles tendientes a que el actor rinda cuenta sobre el uso de los mismos, obligación que es diversa a las derivadas del contrato laboral y no impide al actor perseguir sus derechos laborales autorizado por la normativa del trabajo, frente a su despido. De todo lo que deviene forzoso concluir que procede el rechazo de la excepción de compensación planteada, siendo innecesario ingresar al análisis en esta sede de los presupuestos de hecho que la harían procedente.

20º) Que no existiendo discusión en autos acerca del monto de la remuneración, y habiéndose rechazado por falta de prueba lo alegado acerca de la fecha del despido, y existiendo confesión en cuanto a adeudarse el feriado proporcional también pedido, como asimismo, no haberse probado el pago de las cotizaciones demandadas, se dará lugar a la demanda interpuesta por el actor, según se establecerá en lo dispositivo del fallo.

Y visto, además, lo dispuesto en los artículos 1, 3, 4, 5, 7, 10, 41, 42, 63, 67, 87, 160, 162, 163, 168, 420 y siguientes, 449, 450, 446, 455, 456 y 458 y 476 del Código del Trabajo; 4 y 1.698 del Código Civil; 144, 160, 346 Nº 3 del Código de Procedimiento Civil,

Se resuelve:

En cuanto a la objeción de documentos:

1º) Que no se hace lugar a las excepciones de documentos planteadas por la demandante en su presentaciones de fs. 151, primer otrosí y al otrosí de fs. 175.

2º) Que se rechazan del mismo modo las objeciones documentales deducidas por el demandado, en el tercer otrosí de fs. 98.

En cuanto al fondo:

3º) Que se desecha la excepción de compensación planteada por la demandada como defensa de fondo.

4º) Que ha lugar a la demanda de fs. 10, declarándose que el demandante Rafael Manuel Navarrete Tapia, fue despedido en forma injustificada y sin aviso previo por el demandado condominio parcelación "Piedra Molino", representada legalmente por don José Valentín Espinoza Vergara, condenándose a éste a pagar a aquél, las siguientes prestaciones:

a) Al primero nombrado la suma de $ 817.500, por concepto de indemnización sustitutiva del aviso previo.

b) $ 681.250 por concepto de 25 días trabajados del mes de mayo de 2001.

c) Feriado proporcional, la suma de $ 785.455.

d) Cotizaciones previsionales por todo el período trabajado según liquidación que se solicitará a la entidad previsional respectiva mediante oficio, en su oportunidad.

5º) Que las sumas ordenadas pagar deberán serlo con más reajustes e intereses legales, según lo dispuesto en los artículos 63 y 173 del Código del Trabajo.

6º) Que se condena en costas a la demandada, por haber sido totalmente vencida.

Notifíquese, regístrese y archívese en su oportunidad.

Pronunciada por Azeneth Aguilar Navarro, Juez Titular.

Rol Nº 1.341 1.

SENTENCIA CORTE DE APELACIONES

San Miguel, veintinueve de noviembre de dos mil dos.

Vistos:

Atendido el mérito de los antecedentes y visto lo dispuesto en el artículo 465 de Código de Trabajo, se confirma la sentencia apelada de treinta y uno de enero del presente año, escrita a fs. 213 y siguientes.

Regístrese y devuélvase.

Pronunciada por las Ministros señoras Martínez, Carvajal y el Abogado Integrante señor Hurtado.

Rol Nº 141 02.

SENTENCIA CORTE SUPREMA

Santiago, dieciocho de marzo de dos mil tres.

Vistos y teniendo presente:

Primero: Que en conformidad a lo dispuesto en el artículo 782 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó dar cuenta del recurso de casación en el fondo deducido a fojas 356.

Segundo: Que el recurrente denuncia la infracción de los artículos 73, 160 Nº 7, 444, 455 y 456 del Código del Trabajo; 19, 1.567 Nº 5 y 1.656 del Código Civil, sosteniendo, en síntesis, que el fallo habría infringido el artículo 160 Nº 7 del Texto Laboral al acoger la demanda y declarar injustificado el despido del actor, en circunstancias que no procedía, a su juicio, de acuerdo a lo establecido en el proceso, en especial, considerando las probanzas acompañadas por su parte y, particularmente, por lo informado por el perito contable judicial que habría concluido que el demandante habría causado perjuicios económicos a la comunidad demandada por la suma de $ 12.508.964, informe pericial que no habría sido objetado, de lo que deduce que el trabajador incumplió sus obligaciones.

Denuncia la infracción de las normas reguladoras de la prueba al desestimar las probanzas rendidas por las partes las que coincidirían con lo informado por el perito judicial, informe que no habría sido considerado en absoluto, no obstante que se habría fijado como punto de prueba un hecho esencial para decidir la controversia: "dineros percibidos por el actor, respecto de los cuales no rindió cuentas en el ejercicio de su cargo".

Indica que se vulnera el artículo 444 del Código del Trabajo al no haber recibido la prueba ofrecida por la demandada, esto es, el informe del perito. Señala que de la simple lectura de los fallos de primera y segunda instancia, no se advierten las razones jurídicas, lógicas, científicas, técnicas o de experiencia que permitieran arribar a la conclusión que el despido era injustificado.

Expresa el recurrente que se infringirían, asimismo, los artículos 1.567 Nº 5 y 1.656 del Código Civil, por cuanto pese a lo indicado por la sentencia existirían obligaciones pendientes entre las partes que habrían hecho procedente acoger la excepción de compensación opuesta por su parte.

Agrega que se cometería error de derecho al ordenar pagar por feriado proporcional una suma superior a la que le correspondería al actor, infringiendo con ello el artículo 73 del Código del Trabajo.

Tercero: Que en la sentencia impugnada se establecieron como hechos, en lo pertinente:

a) Que entre las partes existió una relación laboral desempeñándose el actor para el demandado como "administrativo" desde el 1 de junio de 2000 y hasta el 25 de mayo de 2001, fecha esta última en que fue despedido por su empleador, atribuyéndole un incumplimiento grave de sus obligaciones, consistente en mala administración, manejo y mantención de todas las tareas y gestiones propias del condominio y que fueran detalladas al contestar la demanda.

Cuarto: Que sobre la base de los hechos reseñados precedentemente y tomando en consideración la totalidad de las pruebas agregadas al proceso, los sentenciadores del grado concluyeron que no se acreditó la justificación de la causal de despido esgrimida y que respecto de la compensación, no se cumplieron los requisitos que la hicieran procedente.

Quinto: Que lo que el recurrente impugna es la ponderación que de las pruebas allegadas a los autos hicieron los Jueces del grado, desde que alega que de haber apreciado las pruebas rendidas conforme a la sana crítica se debió concluir que el despido era justificado y que procedía acoger la compensación e insta por su alteración.

Sexto: Que ese planteamiento no considera que la facultad de ponderación de las pruebas, según lo ha resuelto reiteradamente esta Corte, se corresponde con atribuciones privativas de los sentenciadores de la instancia y no admite control por esta vía, pues, en tal actividad, ejercida conforme a las reglas de la sana crítica, dichos jueces son soberanos, a menos que en la determinación de tales hechos hayan desatendido las razones simplemente lógicas, científicas, técnicas o de experiencia, en cuya virtud ha correspondido asignar valor o desestimar la eficacia de tales probanzas, cuestión que no ha ocurrido en la especie.

Séptimo: Que, por otra parte, de las alegaciones efectuadas por el demandado en su recurso, relativas a la falta de análisis del informe de peritos y de otras probanzas, de existir, se tratarían de vicios de naturaleza formal que no son susceptibles de impetrar por esta vía, atendida su naturaleza de recurso de derecho estricto.

Por estas consideraciones y normas legales citadas se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el demandado a fojas 356, contra la sentencia de veintinueve de noviembre de dos mil dos, que se lee a fojas 354.

Regístrese y devuélvase.

Pronunciado por los Ministros señores Marcos Libedinsky T., José Benquis C., Orlando Alvarez H., Urbano Marín V., y Jorge Medina C.

Rol Nº 112 03. Tribunal de Letras, 30/01/2002, 1341 2001
Texto Sentencia Tribunal Base:
SENTENCIA TRIBUNAL DE LETRAS

Buin, treinta y uno de enero de dos mil dos.

Vistos:

A fs. 10, comparece Rafael Manuel Navarrete Tapia, administrador, domiciliado en Gran Avenida Nº 5.419, 3º piso, quien interpone demanda laboral en procedimiento ordinario, por despido injustificado en contra de condominio "parcelación Piedra Molino", comunidad representada por José Valentín Espinoza Vergara, de quien ignora profesión, ambos domiciliados en Camino Rangue, parcela 2, lote 3, parcela "Piedra Molino, Comuna de Paine.

La actora fundamenta su pretensión indicando que ingresó a prestar servicios para la demandada, bajo vínculo de subordinación y dependencia con fecha 01 junio de 2000, cumpliendo labores de administrador del condominio parcelación "Piedra Molino", con una jornada de trabajo de 48 horas semanales. Su remuneración ascendía a la suma de $ 817.500, siendo el caso que con fecha 25 de mayo de 2001, fue despedido sin aviso previo y sin causa legal justificada, toda vez que en la asamblea de fecha 03 de mayo de 2001, cuya acta fue reducida a escritura pública con fecha 16 de mayo de 2001, el nuevo comité de administración o junta de vigilancia de la parcelación en comento, por ese acto electo, procedió de forma irregular y arbitraria a notificarlo verbalmente del cese inmediato de sus servicios como administrador. Hace presente que por el mismo acto, la demandada omitió los requisitos previstos en el artículo 162 del Código del Trabajo, lo que constituye en su concepto una abierta infracción a la legislación laboral vigente. Añade que concurrió a la Inspección Comunal del Trabajo de Buin, y estampó el reclamo de rigor, lugar al que su empleador no concurrió, por lo que tal reclamo finalizó con fecha 4 de junio de 2001.

En suma, la demandante sostiene que en mérito de lo anterior su ex empleador le adeuda las siguientes prestaciones:

1. Indemnización sustitutiva del aviso previo, ascendente a la suma de $ 817.500.

2. Remuneración correspondiente a 25 días del mes de mayo de 2001, ascendente a la suma de $ 681.250.

3. Feriado proporcional por el período trabajado.

4. Las cotizaciones previsionales impagas hasta la fecha de término de la relación laboral.

Pide al efecto, en virtud de las disposiciones legales que menciona, se declare arbitrario e injustificado el despido, dando lugar a la demanda en todas sus partes, condenando a la demandada al pago de todos y cada uno de los conceptos deferidos, más intereses y reajustes legales, con expresa condena en costas, con los recargos legales o los que en justicia se determinen.

A fojas 18, contestando la demanda, la parte debidamente representada, en primer término promueve la excepción de compensación, respecto de las prestaciones demandadas por el actor, solicitando que en definitiva se acoja dicha excepción, se rechace y desestime en todas sus partes el libelo de autos, con costas.

En efecto, expone la demandada que si bien el actor ingresó a trabajar para su representada el 1 de junio de 2000, en las labores que señala en su demanda, sólo trabajó hasta el 30 de abril de 2001, fecha en la que se le puso término a su contrato de trabajo, invocándose en su contra la causal establecida en el artículo 160 Nº 7 del Código del Trabajo, esto es, incumplimiento grave de las obligaciones que impone el contrato de trabajo. Agrega que a la fecha de su despido, 30 de abril de 2001, el actor percibía por concepto de remuneración mensual la suma de $ 817.500, cantidad que comprendía $ 654.000 por sueldo y $ 163.500 por concepto de gratificación.

Precisa la demandada que la razón del despido del actor, fue por su pésima administración y, en particular, a la especial circunstancia que teniendo a su cargo el manejo y mantención de todas las tareas y gestión propias del condominio, no las cumplía.

En cuanto a los hechos específicos que justifican su despido señala son: no mantener completa, en orden, al día y a disposición de los copropietarios toda la documentación del condominio; no haber llevado libro de actas de asamblea de copropietarios y en las cuales el actor debía actuar como secretario y no reducir a escritura pública dichas actas; no cobrar los gastos comunes atrasados, con el consiguiente perjuicio patrimonial para la comunidad; no citar ni rendir cuenta semestral a la asamblea de copropietarios de los ingresos y egresos de la comunidad; no tener la documentación de respaldo de los egresos; no llevar al día y actualizado el libro de registro de copropietarios; autorizar el ingreso al condominio de máquinas pesadas que deterioraron los caminos interiores del mismo, en beneficio particular de algunos copropietarios y en desmedro del bien común. Y, entre otras tareas que menciona, indica la de mantener elevadas cuentas atrasadas con la compañía de electricidad, sin motivo ni justificación alguna; haber efectuado elevadísimos gastos sin justificación y sin tener documentación de respaldo, no cumplir con su horario de trabajo.

En suma, la parte sostiene que según lo anteriormente expuesto, en especial la naturaleza de la causal de despido, no procede pagar al actor suma alguna por concepto de indemnización sustitutiva de aviso previo, ni por los 25 días de remuneración que reclama, porque éste fue despedido el 30 de abril de 2001.

En relación con las cotizaciones previsionales, también demandadas sostiene la parte que éstas se encuentran completamente al día por todo el período trabajado por el actor, hasta el día 30 de abril de 2001, fecha en que fue despedido por el comité de administración del condominio demandado, celebrada con esa misma fecha.

En cuanto al feriado proporcional que también se demandaba y cualquiera otra prestación que eventualmente pudiere ordenarse pagar al demandado, por cualquier circunstancia, la parte viene en oponer la excepción de compensación establecida en el artículo 1.567 Nº 5 del Código Civil, en relación con el artículo 440 Nº 3 del Código del Trabajo, toda vez que, en su concepto, el demandante no ha dado razón ni justificado ni rendido cuenta por $ 20.126.894 que recibió entre junio del año 2000 y abril del año 2001, por lo que muy por el contrario de lo que sostiene la demandante, él adeuda a su parte.

Por lo anterior referido y disposiciones legales que invoca pide se tenga por opuesta la excepción de compensación que señala, respecto del feriado demandado y, declarar en definitiva que ha lugar a la excepción de compensación antes citada y que no ha lugar a la demanda de autos en todas sus partes, con expresa condena en costas.

A fs. 21, se recibió la causa a prueba fijándose los hechos a probar.

A fs. 140, se lleva a efecto el comparendo de rigor, en que se llamó a las partes a conciliación la cual no se produjo. Rindiéndose por las partes la prueba que consta en autos.

A fs. 97, se cita a las partes a oír sentencia.

Considerando:

En cuanto a la objeción de documentos:

1º) Que en el tercer otrosí de fs. 98, la demandada ha objetado los documentos acompañados por la actora en el primer otrosí de su escrito presentado el día 12 de octubre de 2001, fundado en no provenir ellos de su parte; no ser efectivo lo que en ellos se señala; no ser efectivo que el documento signado con el Nº 1 se haya enviado por fax a don Valentín Espinoza; no constar a su parte la autenticidad ni veracidad de los mismos; ni ser efectivo que el actor haya hecho la entrega de su administración al condominio parcelación "Pedro Molina", toda vez que es obligación del demandante entregar al comité de administración o junta de vigilancia y a satisfacción de ésta, la administración que tenía a su cargo, lo que hasta la fecha no ha ocurrido, razón por la cual su parte se reserva el derecho a iniciar acciones en su contra.

2º) Que debidamente emplazada la demandante no evacuó el traslado respectivo de esta incidencia.

3º) Que en cuanto a la objeción de los documentos consistentes en copia de carta enviada por fax a don José Valentín Espinosa, presidente de la junta de vigilancia y representante legal de la parcelación Piedra Molino, original designado "acta de entrega de la administración correspondiente a la parcelación Piedra Molino", de 25 de mayo de 2001, a que alude la demandada, procede su rechazo al no haber cumplido con los requisitos procesales exigidos para la objeción documental in limite litis, a saber "falta de autenticidad o falta de integridad", la cual por el hecho de no constarle "a la parte" tales circunstancias, no es razón suficiente para fundamentarla, y porque los demás argumentos hechos valer, dicen relación con su ponderación probatoria.

4º) Que a su turno, en el primer otrosí de fs. 151, la actora ha objetado los documentos acompañados por la demandada en el comparendo de estilo, en carácter de adicional, signados con los números 1, 2, 4, 5, 6, 8, 9, 10, fundado en no provenir ellos de su parte, y por no constarle a ésta, la veracidad ni autenticidad.

5º) Que del mismo modo, procede el rechazo de la objeción planteada por la demandante, en consideración de las mismas razones consignadas en el considerando 3º) precedente, habida cuenta que la parte no ha fundamentado procesalmente y de forma circunstanciada su objeción con los requisitos legales para ello.

6º) Que la misma demandante en el otrosí de su presentación de fs. 175, ha objetado los documentos ordenados agregar al proceso mediante resolución de fs. 173, en razón de: a) Emanar éstos de un tercero extraño al juicio, quien no ha comparecido a reconocerlos. b) Al no emanar de su parte, no han sido suscritos por ella, c) Han sido elaborados en fecha posterior a la terminación de la relación laboral y se refieren a un presunto "informe de gestión y cobranzas" correspondiente al mes de junio de 2001. En consecuencia, señala, le son inoponibles a su parte.

7º) Que tal impugnación será de igual manera rechazada, por las razones expuestas en los considerandos anteriores referidas a las mismas falencias procesales, para ser procedente, y porque las demás argumentaciones, por decir relación con su valor probatorio, son privativas del juzgador de la instancia.

En cuanto al fondo:

8º) Las alegaciones de las partes extractas en la parte expositiva de esta sentencia, que se tienen por íntegramente reproducidas.

9º) Que son hechos controvertidos en autos, la fecha de término de la relación laboral entre las partes, las causas y circunstancias de la separación de los servicios del actor, las prestaciones adeudadas a éste, y dineros percibidos por el demandante con ocasión de sus servicios.

10º) Que la parte demandante, en orden a acreditar sus alegaciones, rindió las siguientes pruebas:

I. Documental:

a) Reclamo administrativo ante la Inspección del Trabajo de fs. 1, citación a comparendo en la que consta que el demandado fue citado para la audiencia del día 4 de junio de 2001, acta de comparecencia en la fecha precitada en ausencia del reclamado.

b) Contrato de trabajo suscritos entre las partes, datado el 01 de junio de 2000, en el cual consta que el actor ingresó a trabajar para la demandada en calidad de administrador, a contar desde el 1 de junio de 2000, mediante un contrato de duración indefinida, jornada de trabajo 48 horas semanales, remuneración convenida, base por $ 687.500 mensual, con la constancia que a partir del 1 de marzo de 2001, se aumenta tal sueldo a $ 817.500.

c) Fotocopia de escritura pública en que consta "el acta de la parcelación Piedra Molino", de 16 de mayo de 2001.

Documentos acompañados por la actora e inobjetados.

d) Copia de carta enviada por fax a don José Valentín Espinosa, presidente de la junta de vigilancia y representante legal de la parcelación "Piedra Molino".

e) Documento original de entrega de documentación a la administración Piedra Molino, fechado 25 de mayo de 2001, firmado por el representante de la nueva administración Mario Silva Plaza.

f) Como medida para mejor resolver se agregó escritura pública acompañada por la actora, otorgada en la notaría de don Iván Torrealba Acevedo de fecha 7 de agosto de 2000, en la cual se revoca poder del anterior administrador y se otorga poder a don Rafael Navarrete Tapia, por un año renovable, tácitamente a contar de esta fecha, en la cual consta que el actor sólo podía girar de la cuenta corriente de la parcelación Piedra Molino si actuaba juntamente con don Alfonso Hugo Gutiérrez Mora, quien representaba a la junta de vigilancia.

II. Prueba confesional:

La parte demandada llamó a estrados a don José Valentín del Carmen Espinosa Vergara, debidamente individualizado, legalmente juramentado e interrogado al tenor del pliego de posiciones acompañado por la parte demandante, agregado a fs. 137, respondió:

Al punto 1: El día 30 de abril se realizó una asamblea de copropietarios del condominio citada por el Sr. Navarrete en la cual se eligió la junta de vigilancia... se procedió a designar al administrador que asumiría el 1º de mayo de 2001, designando al Sr. Mario Silva Plaza..., ante notario de Buin, según consta en el acta reducida a escritura pública. Oportunidad en que se notificó al Sr. Navarrete el cese de sus funciones.

Al punto 2: No es efectivo.

Al punto 3: Es efectivo que el Sr. Navarrete conversó conmigo, y telefónicamente, oportunidad en la cual le hice notar que de acuerdo al Reglamento de Copropiedad, él incluso había sido contratado en forma irregular, toda vez que el aludido reglamento establece que el administrador debe ser contratado a honorarios y no es empleado de la parcelación.

Al punto 4: No es efectivo.

Al punto 5: No es efectivo, hasta el día de hoy el Sr. Navarrete no ha hecho rendición de su gestión a la junta de vigilancia que presido.

Al punto 6: No es efectivo. Trabajó hasta el día 30 de abril de 2001, oportunidad en que fue notificado de su término de funciones, por parte de la asamblea de copropietarios, en presencia de notario.

Al punto 7: No es efectivo. La relación terminó el 30 de abril de 2001.

Al punto 8: No es efectivo...

Al punto 9: No es efectivo...

Al punto 10: Es efectivo. No corresponde a nuestro juicio pagar indemnización toda vez que él no cumplió con las obligaciones que establece el reglamento...

Al punto 11: "Cómo es efectivo que se le debe el feriado proporcional al demandante", respondió " Es efectivo...".

Al punto 13: "No es efectivo....".

III. Prueba testimonial de la demandante:

1. La demandante hizo comparecer a la audiencia respectiva a don Ricardo Silva Ibacache, supervisor de obras, quien legalmente juramentado, expone:

Al punto primero: "Creo que fue mayo, no estoy dentro de la administración para saberlo. El Sr. Navarrete estaba en una oficina contigua a la mía entregando los documentos a la nueva administración".

Repreguntado:

Para que precise y fundamente los términos de su respuesta anterior.

Responde: "como le dije no puedo precisar exactamente la fecha ni el día ni la hora, pero si sé que trabajó hasta fines de mayo, puesto que él trabajaba en una oficina contigua a la mía, era una relación diaria, y también me consta porque conversábamos todos los días".

Contrainterrogado para que diga hasta cuándo él ejecutó trabajos para el condominio o para algunos copropietarios del mismo.

Responde: "Hasta el día de hoy, estoy trabajando".

A quién le está haciendo trabajos, para que precise sus dichos.

Responde: "Por la Constructora Casa Bosque Grande y para la Inmobiliaria Piedra Molino".

Dónde se encuentra físicamente la oficina del testigo.

Responde: "Se encuentra en sitio 6 A, Comuna de Rangue".

Para que diga si sabe que el demandante con fecha 30 de abril de 2001 fue despedido en la asamblea de copropietarios, efectuada ante un Notario Público.

Responde: "Sí, lo sé de oídas".

Para que diga si sabe que al demandante se le hubiere hecho llegar a su domicilio particular una carta de despido enviada por correo certificado.

Responde: "No, no me consta".

2. Acto seguido comparece don Pablo Oyanedel Lister, ingeniero mecánico, quien juramentado legalmente expone:

Al punto dos del auto de prueba respectivo: Responde: "causas no se me informaron, desconozco las causas por las que hubiere terminado el contrato del demandante, de hecho yo desconozco por qué me pidieron que dejara de hacer la mantención. Solamente me informaron que don Rafael Navarrete dejaba de ser el administrador".

Repreguntado para que diga el testigo si le consta que durante el tiempo de administración del Sr. Navarrete se le acusó de incumplimientos en sus funciones.

Responde: "No, no me consta".

Si le consta que el Sr. Navarrete cumplía con sus obligaciones de administrador.

Responde: "sí, me consta mientras duró la relación laboral entre él y yo".

Contrainterrogado para que diga que aclare el testigo cómo le consta que el demandante cumplía con sus labores de administración.

Responde: "Por el tiempo de mi permanencia en el desarrollo de mi inspección debiera entregar un informe por cada mantención efectuada a él personalmente. Y eso me permitía verlo en el cumplimiento de su labor".

Si sabe cuáles eran las funciones o labores que debía cumplir el demandante en su calidad de administrador del condominio.

Responde: "Mantener la infraestructura del mismo".

Si sabe que el actor además debía cumplir con otras funciones y si sabe cuáles serían aquéllas.

Responde: "El solo mantener la infraestructura del condominio involucra una serie de acciones, mantener el suministro de energía eléctrica, el suministro de agua potable, cobro de servicios comunes, y otros que no recuerdo en este instante".

Si escuchó algún comentario sobre las causas por las cuales la junta de vigilancia habría despedido al actor.

Responde: "No, no he escuchado nada, ni causa ni motivos".

3. Comparece don Carlos Humberto Boetsch Cabrera, contratista eléctrico, quien juramentado legalmente expone:

Al punto uno del auto de prueba: Responde: "Yo por asuntos de trabajo, por un derrumbe de un poste el cual teníamos que cambiar porque el condominio quedó sin energía, en mayo más o menos 2 o 15 de mayo, tuve la última relación laboral con él. Mi trabajo no fue cancelado por el cambio de administración".

Contrainterrogado para que diga: Cuánto en tiempo duró el trabajo que realizó para el condominio en mayo de este año.

Responde: "Por lo menos 10 horas, porque fue por procesos".

Si hizo algún otro trabajo anterior para el condominio y en la afirmativa, cuándo.

Responde: "Sí, varios trabajos, no recuerdo fecha".

Si a esta fecha realiza trabajos para el condominio.

Responde: "Para los parceleros sí, no para la administración".

11º) Que a su turno la parte demandada produjo la siguiente prueba:

Documental:

1. Copia del contrato de trabajo suscrito entre las partes.

2. Copia de liquidaciones de sueldo del actor de los meses febrero, marzo y abril de 2001.

3. Copia autorizada del acta datada el 30 de abril de 2001, referente a elección del Comité de Administración o Junta de Vigilancia de la parcelación Piedra Molino en que el requirente don Jorge Lara Mutis, informa que por carta enviada a través de Correos y fechada el 20 de abril de 2001, se citó a los copropietarios a una asamblea ordinaria a realizarse el 30 de abril de ese año, citación practicada por el administrador don Rafael Navarrete. Reunión que se inició a las 19,25 horas, en presencia del notario que autoriza se eligió a los siguientes copropietarios: José Valentín Espinoza Vergara, Manuel Enrique Hidalgo Becerra y Eliana María Fontaine Andrade. Existiendo constancia que este mismo comité procede a notificar al señor Rafael Navarrete Tapia por este acto cese de inmediato en sus servicios como administrador, acordando contratar los servicios de la empresa Administra Limitada para asumir la administración del condominio a partir del día 2 de mayo de 2001, siendo el gerente general de dicha empresa don Mario Silva Plaza, acordando entre otras materias, la rendición de cuentas por parte del actor y la entrega de la documentación correspondiente, quedando pendiente el cierre de la cuenta corriente, una vez que el anterior administrador rinda cuenta de su gestión. Hay cuatro firmas ilegibles.

4. Fotocopia de carta dirigida al actor, fechada el 6 de junio de 2001, en que se le comunica el término de su contrato de trabajo, por haber incurrido en la causal del artículo 160 Nº 7 del Código del Trabajo, la cual se encuentra sin firma.

4.1) Documento signado E) "formulario admisión envíos registrados", con cargo el día 12 06 2001 hora, 9:55, agencia Santiago 3, destinatario Rafael Navarrete Tapia.

5. Copia del reglamento interno del condominio.

6. Fotocopia de un papel con timbre de Carabineros de Pintué, manuscrita, cuya constancia se agregó a fs. 163, certificado por el Suboficial de Carabineros del Retén Pintué, consistente en una constancia dejada en dicha unidad por don Mario Silva Plaza, estampada en el folio Nº 20 de 12 de mayo de 2001 en el libro de guardia, quien declara que con esa fecha se hace cargo de la administración del Condominio Piedra Molino, quien a esa fecha no ha hecho entrega de documentación requerida.

7. Carta firmada por Patricio Arana V. auditor interno.

8. Copia autorizada de reducción a escritura pública de 24 de julio de 2001, de acta de asamblea extraordinaria de copropietarios de la parcelación referida, efectuada el 17 de mayo de 2001, en que aparece la nueva administración.

Prueba documental adicional:

En la audiencia de prueba la parte demandada viene en acompañar con citación de la contraria la documentación:

1. Oficio en copia simple del Director Regional Metropolitana de la Corporación Regional Forestal, don Carlos Ravanal dirigido a los representantes de la demandada, señores Lara y Espinosa, que consta de 5 fojas. Reiterado por oficio de fs. 187 y ss.

2. Informe, en fotocopia, de deudas de consumo de energía eléctrica de 15.05.01, emitido por don Guido Labraña, por la C.G.E., que consta de 8 fojas. Agregado a fs. 177 y ss., a petición de la parte demandada.

3. Escritura pública de acta de 30 de abril de 2001 de acta de copropietarios de la demandada, que consta de 5 páginas, reiterada.

4. Fotocopia simple de la nómina con saldo de deudores morosos de copropietarios del condominio a marzo del 2001, de 3 fojas.

5. Fotocopia simple de carta dirigida por don Salvador Donghi al demandante, de 29 de marzo de 2001, que consta de 3 fojas, reiterada a fs. 166.

6. Fotocopia simple carta de don Salvador Donghi de 19 de julio de 2001, dirigida al administrador de la demandada, de dos fojas.

7. Fotocopia simple de carta de don José Fajardo Castro dirigida a don Rafael Navarrete, de 24 de mayo de 2001, de 4 fojas.

8. Fotocopia simple de carta de don Bernardo Piraces, de 28 de agosto de 2001, dirigida a la demandada y de dos fojas, reiterada a fs. 168.

9. Fotocopia simple de carta de 24 de julio de 2001 de don Bernardo Piraces a la demandada, de 2 fojas, sin firma.

10. Fotocopia de carta sobre cobranza judicial por el abogado Piraces de 3 fojas. Informe de cobranza reiterado a fs. 169 y ss., a petición de parte.

Documentos acompañados en forma legal, no objetados por la contraria, en forma legal.

12º) Que analizando la prueba rendida, según las reglas de la sana crítica, cabe tener presente en primer término: Que en la especie, la carga de la prueba en cuanto que el despido alegado por el actor "fue justificado", le corresponde al empleador, por lo que debe ponderarse los medios allegados por éste de modo principal, y aquellos aportados por la actora, lo serán en cuanto aparezcan como idóneos para desvirtuar lo probado legalmente por la primera.

13º) Que establecido lo dicho en el considerando anterior cabe sostener:

a) Que la documental presentada por la demanda nada aporta en orden a probar lo "justificado del despido" efectuado, al tratarse de documentos emanados, por un lado de la parte que los presenta o de terceros ajenos al juicio, quienes no los han ratificado en la instancia, y revisados exhaustivamente, incluso de ellos se derivan fechas posteriores a aquélla afirmada por esa la demandada, que habría practicado tal despido, es así como un aviso de Correos se timbró el 12 de junio de 2001, en circunstancias que la norma del artículo 162 del Código del Trabajo, indica que el plazo será dentro de 3 días hábiles posteriores al despido, instrumento que no da fe que lo enviado sea precisamente la carta de despido; y la fotocopia simple de dicha carta enviada, no aparece firmada por quien la emitió, por cuanto en concepto de la juzgadora no prueban el hecho que se pretende. Además y de suyo de fundamental importancia no hay constancia en los autos del envío de la misma, a la Inspección del Trabajo, norma protectora de la normalidad del término de la relación laboral, de lo cual se sigue que concurre en los hechos la irregularidad que la propia norma sanciona, razón suficiente para dar crédito a lo sostenido por la actora en cuanto a este punto. Lo propio acontece con la constancia ante Carabineros practicada presuntamente de esa misma fecha, en la cual comparece un mandatario de la misma demandada exponiendo hechos que esa entidad no comprobó de otro modo alguno, por lo que primará a este respecto, la prueba allegada por la demandante por sobre la documental de la actora, en cuanto se acompañó y no se objetó legalmente el acta de entrega de fs. 27 y siguientes, por aparecer en original y firmada por la demandada, sin que se haya objetado la firma por los medios de prueba legal.

b) En cuanto a la testimonial rendida por la actora, ésta se halla en abierta contradicción con el contenido de la documental de la demandada, por cuanto se trata de tres testigos, legalmente examinados, sin tacha y que dan razón de sus dichos, el primero de los cuales expresa que el actor fue despedido a fines de mayo, el segundo indica, que realizaba una buena administración porque nunca escuchó quejas al respecto y el tercero expuso que incluso él trabajó en el condominio el 2 o 15 de mayo de 2001, y para el administrador demandante. Así las cosas, se concluye que este medio probatorio aparece como suficiente, en orden a desvirtuar las afirmaciones de la demandada, quien en efecto debía probar, la que a mayor abundamiento se dirá, echó mano de un solo medio de prueba, a efectos de justificar el despido del actor, lo cual no se compadece con lo ordenado en la norma contenida en el artículo 456 del Código de la especialidad, para hacerse oír acerca de un hecho de la relevancia del despido, cuyas connotaciones abarcan aspectos no sólo personales, sino que además sociales y económicos.

c) Que la restante prueba no aporta indicios acerca de lo debatido en este juicio, por lo tanto no se aludirá a ella pormenorizadamente.

14º) Que con lo que se lleva dicho, no cabe sino establecer que el demandante no incurrió en la causal de despido que se le ha imputado, al no haberse justificado por quien correspondía, los hechos que motivaron su despido, los cuales han de ser precisos y revestir gravedad tal que produzcan convicción de su justicia y necesidad, a lo menos razonable en cuanto que las labores presuntamente omitidas, o incompletamente practicadas, hayan perjudicado efectivamente a la demandada, la cual lo mantuvo a su servicio por un período prolongado, lo que lleva a presumir que no tenía quejas acerca de su desempeño.

15º) Que establecida la inexistencia de causal justificada para el despido del actor, por no haberse probado por la demandada razones válidas y atendibles; quien lo intentó a través de documentación que en suma derivan de terceros ajenos al proceso, otros provenientes de la propia parte que los hace valer, no ratificados en autos, cuyo valor probatorio, por analogía con la prueba legal, es feble, al hallarse, además contradicha por aquélla de la actora como ya se sostuvo. Y a efectos de decidir el fondo alegado por la demandada, corresponde hacerse cargo de la excepción de compensación interpuesta por ésta y siendo su procedencia en sede laboral un punto de derecho se abordará en este estadio de la sentencia, para luego analizar si corresponde , la concurrencia en la especie de los hechos que la configurarían.

16º) Que, en efecto, al respecto se dirá que entre los requisitos de fondo de nuestra legislación civil para la procedencia de la compensación alegada, se encuentra: a) Tratarse de obligaciones líquidas, b) Que ambos créditos sean embargables y c) Que dicho modo de extinguir obligaciones no perjudique a terceros. En cuanto a la primera, opera cuando existe certeza en cuanto a la existencia de la obligación a compensar y a su cuantía, requisito este que no concurre en la especie, puesto que se trata de una obligación a todas luces discutida. Tampoco estamos en presencia de una obligación liquidable a través de simples operaciones aritméticas, la prueba de ello es que el propio demandado solicitó se lleve a efecto un peritaje contable.

17º) Que dentro del mismo orden de ideas cabe también asentar que podría de suyo admitirse una compensación de obligaciones recíprocas en sede civil, sin perjuicio de lo que a continuación se reflexionará , si ésta hubiere sido planteada procesalmente a través de una demanda reconvencional, no siendo del caso abundar acerca de este punto, del cual no hay constancia en autos.

18º) Que en lo que hace al requisito signado b) que ambos créditos sean embargables, la juzgadora dirá que en la especie se trata de dos obligaciones de naturaleza disímil por sus orígenes, dado que la primera tiene el carácter de obligación netamente civil y la segunda, dice relación con remuneración de un trabajador, la cual tiene una connotación alimenticia y familiar, por ende su acogimiento afectaría a terceros, otro de los requisitos de fondo de la mentada excepción, la cual se estaría vulnerando en esta sede laboral.

19º) Que en fin ha de sostenerse en último término, que los dineros que se pretende compensar a la acción deducida por el actor, son aquellos que le habrían sido entregados a éste en su calidad de mandatario y que si bien su destino sería el cumplimiento de las labores convenidas, en relación con ellos deben ejercerse las acciones civiles tendientes a que el actor rinda cuenta sobre el uso de los mismos, obligación que es diversa a las derivadas del contrato laboral y no impide al actor perseguir sus derechos laborales autorizado por la normativa del trabajo, frente a su despido. De todo lo que deviene forzoso concluir que procede el rechazo de la excepción de compensación planteada, siendo innecesario ingresar al análisis en esta sede de los presupuestos de hecho que la harían procedente.

20º) Que no existiendo discusión en autos acerca del monto de la remuneración, y habiéndose rechazado por falta de prueba lo alegado acerca de la fecha del despido, y existiendo confesión en cuanto a adeudarse el feriado proporcional también pedido, como asimismo, no haberse probado el pago de las cotizaciones demandadas, se dará lugar a la demanda interpuesta por el actor, según se establecerá en lo dispositivo del fallo.

Y visto, además, lo dispuesto en los artículos 1, 3, 4, 5, 7, 10, 41, 42, 63, 67, 87, 160, 162, 163, 168, 420 y siguientes, 449, 450, 446, 455, 456 y 458 y 476 del Código del Trabajo; 4 y 1.698 del Código Civil; 144, 160, 346 Nº 3 del Código de Procedimiento Civil,

Se resuelve:

En cuanto a la objeción de documentos:

1º) Que no se hace lugar a las excepciones de documentos planteadas por la demandante en su presentaciones de fs. 151, primer otrosí y al otrosí de fs. 175.

2º) Que se rechazan del mismo modo las objeciones documentales deducidas por el demandado, en el tercer otrosí de fs. 98.

En cuanto al fondo:

3º) Que se desecha la excepción de compensación planteada por la demandada como defensa de fondo.

4º) Que ha lugar a la demanda de fs. 10, declarándose que el demandante Rafael Manuel Navarrete Tapia, fue despedido en forma injustificada y sin aviso previo por el demandado condominio parcelación "Piedra Molino", representada legalmente por don José Valentín Espinoza Vergara, condenándose a éste a pagar a aquél, las siguientes prestaciones:

a) Al primero nombrado la suma de $ 817.500, por concepto de indemnización sustitutiva del aviso previo.

b) $ 681.250 por concepto de 25 días trabajados del mes de mayo de 2001.

c) Feriado proporcional, la suma de $ 785.455.

d) Cotizaciones previsionales por todo el período trabajado según liquidación que se solicitará a la entidad previsional respectiva mediante oficio, en su oportunidad.

5º) Que las sumas ordenadas pagar deberán serlo con más reajustes e intereses legales, según lo dispuesto en los artículos 63 y 173 del Código del Trabajo.

6º) Que se condena en costas a la demandada, por haber sido totalmente vencida.

Notifíquese, regístrese y archívese en su oportunidad.

Pronunciada por Azeneth Aguilar Navarro, Juez Titular.

Rol Nº 1.341 1. Corte de Apelaciones de San Miguel, 29/11/2002, 141 2002
Texto Sentencia Corte de Apelaciones :
SENTENCIA CORTE DE APELACIONES

San Miguel, veintinueve de noviembre de dos mil dos.

Vistos:

Atendido el mérito de los antecedentes y visto lo dispuesto en el artículo 465 de Código de Trabajo, se confirma la sentencia apelada de treinta y uno de enero del presente año, escrita a fs. 213 y siguientes.

Regístrese y devuélvase.

Pronunciada por las Ministros señoras Martínez, Carvajal y el Abogado Integrante señor Hurtado.

Rol Nº 141 02.

Corte Suprema, 18/03/2003, 112 2003
Texto Sentencia Corte Suprema:
SENTENCIA CORTE SUPREMA

Santiago, dieciocho de marzo de dos mil tres.

Vistos y teniendo presente:

Primero: Que en conformidad a lo dispuesto en el artículo 782 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó dar cuenta del recurso de casación en el fondo deducido a fojas 356.

Segundo: Que el recurrente denuncia la infracción de los artículos 73, 160 Nº 7, 444, 455 y 456 del Código del Trabajo; 19, 1.567 Nº 5 y 1.656 del Código Civil, sosteniendo, en síntesis, que el fallo habría infringido el artículo 160 Nº 7 del Texto Laboral al acoger la demanda y declarar injustificado el despido del actor, en circunstancias que no procedía, a su juicio, de acuerdo a lo establecido en el proceso, en especial, considerando las probanzas acompañadas por su parte y, particularmente, por lo informado por el perito contable judicial que habría concluido que el demandante habría causado perjuicios económicos a la comunidad demandada por la suma de $ 12.508.964, informe pericial que no habría sido objetado, de lo que deduce que el trabajador incumplió sus obligaciones.

Denuncia la infracción de las normas reguladoras de la prueba al desestimar las probanzas rendidas por las partes las que coincidirían con lo informado por el perito judicial, informe que no habría sido considerado en absoluto, no obstante que se habría fijado como punto de prueba un hecho esencial para decidir la controversia: "dineros percibidos por el actor, respecto de los cuales no rindió cuentas en el ejercicio de su cargo".

Indica que se vulnera el artículo 444 del Código del Trabajo al no haber recibido la prueba ofrecida por la demandada, esto es, el informe del perito. Señala que de la simple lectura de los fallos de primera y segunda instancia, no se advierten las razones jurídicas, lógicas, científicas, técnicas o de experiencia que permitieran arribar a la conclusión que el despido era injustificado.

Expresa el recurrente que se infringirían, asimismo, los artículos 1.567 Nº 5 y 1.656 del Código Civil, por cuanto pese a lo indicado por la sentencia existirían obligaciones pendientes entre las partes que habrían hecho procedente acoger la excepción de compensación opuesta por su parte.

Agrega que se cometería error de derecho al ordenar pagar por feriado proporcional una suma superior a la que le correspondería al actor, infringiendo con ello el artículo 73 del Código del Trabajo.

Tercero: Que en la sentencia impugnada se establecieron como hechos, en lo pertinente:

a) Que entre las partes existió una relación laboral desempeñándose el actor para el demandado como "administrativo" desde el 1 de junio de 2000 y hasta el 25 de mayo de 2001, fecha esta última en que fue despedido por su empleador, atribuyéndole un incumplimiento grave de sus obligaciones, consistente en mala administración, manejo y mantención de todas las tareas y gestiones propias del condominio y que fueran detalladas al contestar la demanda.

Cuarto: Que sobre la base de los hechos reseñados precedentemente y tomando en consideración la totalidad de las pruebas agregadas al proceso, los sentenciadores del grado concluyeron que no se acreditó la justificación de la causal de despido esgrimida y que respecto de la compensación, no se cumplieron los requisitos que la hicieran procedente.

Quinto: Que lo que el recurrente impugna es la ponderación que de las pruebas allegadas a los autos hicieron los Jueces del grado, desde que alega que de haber apreciado las pruebas rendidas conforme a la sana crítica se debió concluir que el despido era justificado y que procedía acoger la compensación e insta por su alteración.

Sexto: Que ese planteamiento no considera que la facultad de ponderación de las pruebas, según lo ha resuelto reiteradamente esta Corte, se corresponde con atribuciones privativas de los sentenciadores de la instancia y no admite control por esta vía, pues, en tal actividad, ejercida conforme a las reglas de la sana crítica, dichos jueces son soberanos, a menos que en la determinación de tales hechos hayan desatendido las razones simplemente lógicas, científicas, técnicas o de experiencia, en cuya virtud ha correspondido asignar valor o desestimar la eficacia de tales probanzas, cuestión que no ha ocurrido en la especie.

Séptimo: Que, por otra parte, de las alegaciones efectuadas por el demandado en su recurso, relativas a la falta de análisis del informe de peritos y de otras probanzas, de existir, se tratarían de vicios de naturaleza formal que no son susceptibles de impetrar por esta vía, atendida su naturaleza de recurso de derecho estricto.

Por estas consideraciones y normas legales citadas se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el demandado a fojas 356, contra la sentencia de veintinueve de noviembre de dos mil dos, que se lee a fojas 354.

Regístrese y devuélvase.

Pronunciado por los Ministros señores Marcos Libedinsky T., José Benquis C., Orlando Alvarez H., Urbano Marín V., y Jorge Medina C.

Rol Nº 112 03.

Ahora si, a Fines de agosto debiera estar completo.

2011-07-18T14:01:00.000-07:00

10.2 Ley de Copropiedad Inmobiliaria Nº 19.537.

Esta norma aparece publicada el 16 de Diciembre de 1.997. Viene a salvar omisiones de la antigua norma y pretende la actualización del régimen a los nuevos tiempos y la proyección de la sociedad Chilena, “regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se puede constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos”, tal como lo establece el artículo 1º de la ley de copropiedad inmobiliaria.
El mensaje del presidente a la cámara de diputados señala los objetivos de la norma , los cuales se orientan a las nuevas realidades, responde al llamado aspecto dialogal de la norma legal, busca también facilitar la inversión de nuevos proyectos de inversión, armonizar el crecimiento urbano a las nuevas planificaciones y sin duda el aspecto más llamativo es la consagración de la idea del autogobierno, manifestación del principio de autonomía de la voluntad.
Es actualmente la ley que rige la materia en estudio y se analizará más adelante en profundidad.
11. Derechos al interior de la copropiedad.

Al interior de la institución de copropiedad son variados, podemos encontrar derechos en cuanto a la exigibilidad o representación de órganos al interior del condominio, derechos de carácter laboral, relacionados estos con el personal que presta servicios a la comunidad, pero dentro de las características de esta institución está la de ser un derecho de propiedad especial, de naturaleza excluyente y exclusivo a la vez, esta ultima particularidad es la que analizaremos a continuación.

11.1 Derechos sobre la unidad.

Unidad, o también cuota, se denomina a la porción fija, ideal y determinada o determinable, que cada comunero tiene sobre la cosa común. Señala la proporción, en que los comuneros han de gozar de los beneficios de la cosa, será el factor que se utilizará para calcular su proporción dentro de las cargas que le serán propias. Es además la cosa sobre la cual se tiene dominio exclusivo, permitiéndole al copropietario ejercer todas las facultades del derecho real de dominio, usar, gozar y disponer. En la práctica se compone de la unidad habitacional misma, departamento, casa, bodegas o estacionamientos. Esto se refiere al dominio exclusivo de cada copropietario sobre su unidad, sobre la cual es dueño absoluto, el porcentaje que importe esta unidad frente al total de la comunidad, determinara su porcentaje frente al derecho de propiedad compartido que se tiene sobre los bienes comunes, pertenecientes a la comunidad toda.
Además de los derechos consagrados en la ley y la legislación civil en cuanto derecho de propiedad, el copropietario queda amparado además por la acción constitucional de protección, toda vez que, el artículo 19º Nº 24 de nuestra carta constitucional lo protege como garantía fundamental.
En síntesis, sin perjuicio de lo contemplado para el capítulo IV de esta memoria, puede enajenar, gravar e hipotecar, operara respecto del bien de que es copropietario, la sucesión por causa de muerte, pudiendo también disponer testamentariamente de el, lo cual importa también los derechos que tenga sobre los bienes comunes, en tanto que como accesorios, siguen la suerte de lo principal.

11.2 Derechos sobre los bienes comunes.

Como adelantábamos páginas más atrás, sobre los bienes comunes existe un derecho de copropiedad de todos y cada uno de los distintos copropietarios participes del condominio, es un derecho cuotativo y esta cuota se determina en relación al avalúo fiscal de la unidad, esto generará la alícuota.
No existe facultad de disposición de un copropietario por sí solo, las cosas o bienes comunes pueden enajenarse previo acuerdo unánime de los comuneros, la facultad de disposición de un copropietario respecto de su unidad obliga a que su derecho cuotativo siga al nuevo propietario en caso de enajenación, pero jamás podrá un copropietario enajenar una cosa común por sí solo.
Cada copropietario tiene derechos de la misma naturaleza sobre los bienes comunes, reflejados en su porcentaje ideal de participación en el total de derechos del condominio.

11.3.- Derechos de los Terceros.

En esta situación se encuentran fundamentalmente meros tenedores, como los arrendatarios, quienes tendrán todos aquellos derechos que en tal calidad se les haya conferido por la convención o la ley en subsidio y los poseedores eventuales. En cuanto a su participación eventual en el condominio, la ley sostiene que para participar de los órganos o actividades al interior de la comunidad deben actuar facultados mediante una delegación del copropietario. Respecto de la participación de asambleas de copropietarios ocurre una particularidad, en cuanto nuestro legislador interpreta el silencio de la parte, en el sentido de que si nada se dice respecto del arrendatario para su asistencia, se entiende facultado para participar en ellas.
Por otra parte un mero tenedor de la unidad, frecuentemente un arrendatario, ocupa solo en tal calidad, limitándose a los derechos que se la han conferido, cuales serán normalmente solo aquellos que se les permite por un contrato de arrendamiento, regido por el contrato y por la ley especial sobre la materia, la número 18.101, consecuencialmente, la posibilidad de llegar a adquirir por prescripción le estará vedada, tanto respecto de la unidad como de la cosa común, cuestión ultima no aplicable según se concluyera en los capítulos anteriores. En relación a los poseedores sobre las unidades de dominio exclusivo, estos podrán llegar a adquirir por prescripción, ya sea ordinaria o extraordinaria, lo cual llevara consecuencial y no directamente el dominio porcentual y compartido sobre los bienes comunes, cual tendrá la calidad de accesorio al derecho único sobre la unidad.

Siguientes Capitulos.

2011-05-02T09:13:00.000-07:00

10.1 Ley de pisos.
A pesar de la fuerte influencia Francesa de nuestro código, nuestro legislador no se refirió al régimen legal de la copropiedad.
El fenómeno urbano como explicación a la existencia de la institución pareciera ser un elemento no considerado por Bello al haber omitido regular específicamente la materia.
Previo a esta ley se consideró la posibilidad de que la división por pisos se hiciera en base a la legislación vigente en vez de tratarlo en una norma específica.
Es a la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de Chile a quien se le encomienda el estudio de un proyecto de ley, se crea una comisión que es presidida por el profesor, Don Arturo Alessandri Rodríguez, entonces decano de la facultad de Derecho.
Finalmente, el día 31 de Julio de 1.937, se envía el proyecto sancionado por el Congreso Nacional al Presidente de la República, para ser publicada en el Diario Oficial con fecha de 16 de agosto de 1.937 , bajo el numero 6.071.
Entre las fuentes de estas leyes, podemos encontrar. La ley Belga de 1.924, la Italiana de 1.934, el proyecto de la Sociedad Francesa de Estudios Legislativos, Obras de Julliot y Cambrón, como también de los juristas italianos Visco y Peretti-Griva, interesante aporte tuvo la memoria de Prueba Don Sergio Undurraga Ossa, estudiante de Derecho, Universidad de Chile y también el proyecto ideado por Mario Silva Bascuñan.

10.2 Ley de Copropiedad Inmobiliaria Nº 19.537.

Esta norma aparece publicada el 16 de Diciembre de 1.997. Viene a salvar omisiones de la antigua norma y pretende la actualización del régimen a los nuevos tiempos y la proyección de la sociedad Chilena, “regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se puede constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos”, tal como lo establece el artículo 1º de la ley de copropiedad inmobiliaria.
El mensaje del presidente a la cámara de diputados señala los objetivos de la norma, los cuales se orientan a las nuevas realidades, responde al llamado aspecto dialogal de la norma legal, busca también facilitar la inversión de nuevos proyectos de inversión, armonizar el crecimiento urbano a las nuevas planificaciones y sin duda el aspecto más llamativo es la consagración de la idea del autogobierno, manifestación del principio de autonomía de la voluntad.
Es actualmente la ley que rige la materia en estudio y se analizará más adelante en profundidad.
11. Derechos al interior de la copropiedad.

Al interior de la institución de copropiedad son variados, podemos encontrar derechos en cuanto a la exigibilidad o representación de órganos al interior del condominio, derechos de carácter laboral, relacionados estos con el personal que presta servicios a la comunidad, pero dentro de las características de esta institución está la de ser un derecho de propiedad especial, de naturaleza excluyente y exclusivo a la vez, esta ultima particularidad es la que analizaremos a continuación.

11.1 Derechos sobre la unidad.

Unidad, o también cuota, se denomina a la porción fija, ideal y determinada o determinable, que cada comunero tiene sobre la cosa común. Señala la proporción, en que los comuneros han de gozar de los beneficios de la cosa, será el factor que se utilizará para calcular su proporción dentro de las cargas que le serán propias. Es además la cosa sobre la cual se tiene dominio exclusivo, permitiéndole al copropietario ejercer todas las facultades del derecho real de dominio, usar, gozar y disponer. En la práctica se compone de la unidad habitacional misma, departamento, casa, bodegas o estacionamientos. Esto se refiere al dominio exclusivo de cada copropietario sobre su unidad, sobre la cual es dueño absoluto, el porcentaje que importe esta unidad frente al total de la comunidad, determinara su porcentaje frente al derecho de propiedad compartido que se tiene sobre los bienes comunes, pertenecientes a la comunidad toda.
Además de los derechos consagrados en la ley y la legislación civil en cuanto derecho de propiedad, el copropietario queda amparado además por la acción constitucional de protección, toda vez que, el artículo 19º Nº 24 de nuestra carta constitucional lo protege como garantía fundamental.
En síntesis, sin perjuicio de lo contemplado para el capítulo IV de esta memoria, puede enajenar, gravar e hipotecar, operara respecto del bien de que es copropietario, la sucesión por causa de muerte, pudiendo también disponer testamentariamente de el, lo cual importa también los derechos que tenga sobre los bienes comunes, en tanto que como accesorios, siguen la suerte de lo principal.

11.2 Derechos sobre los bienes comunes.

Como adelantábamos páginas más atrás, sobre los bienes comunes existe un derecho de copropiedad de todos y cada uno de los distintos copropietarios participes del condominio, es un derecho cuotativo y esta cuota se determina en relación al avalúo fiscal de la unidad, esto generará la alícuota.
No existe facultad de disposición de un copropietario por sí solo, las cosas o bienes comunes pueden enajenarse previo acuerdo unánime de los comuneros, la facultad de disposición de un copropietario respecto de su unidad obliga a que su derecho cuotativo siga al nuevo propietario en caso de enajenación, pero jamás podrá un copropietario enajenar una cosa común por sí solo.
Cada copropietario tiene derechos de la misma naturaleza sobre los bienes comunes, reflejados en su porcentaje ideal de participación en el total de derechos del condominio.

11.3.- Derechos de los Terceros.

En esta situación se encuentran fundamentalmente meros tenedores, como los arrendatarios, quienes tendrán todos aquellos derechos que en tal calidad se les haya conferido por la convención o la ley en subsidio y los poseedores eventuales. En cuanto a su participación eventual en el condominio, la ley sostiene que para participar de los órganos o actividades al interior de la comunidad deben actuar facultados mediante una delegación del copropietario. Respecto de la participación de asambleas de copropietarios ocurre una particularidad, en cuanto nuestro legislador interpreta el silencio de la parte, en el sentido de que si nada se dice respecto del arrendatario para su asistencia, se entiende facultado para participar en ellas.
Por otra parte un mero tenedor de la unidad, frecuentemente un arrendatario, ocupa solo en tal calidad, limitándose a los derechos que se la han conferido, cuales serán normalmente solo aquellos que se les permite por un contrato de arrendamiento, regido por el contrato y por la ley especial sobre la materia, la número 18.101, consecuencialmente, la posibilidad de llegar a adquirir por prescripción le estará vedada, tanto respecto de la unidad como de la cosa común, cuestión ultima no aplicable según se concluyera en los capítulos anteriores. En relación a los poseedores sobre las unidades de dominio exlusivo, estos podrán llegar a adquirir por prescripción, ya sea ordinaria o extraordinaria, lo cual llevara consecuencial y no directamente el dominio porcentual y compartido sobre los bienes comunes, cual tendrá la calidad de accesorio al derecho único sobre la unidad.

nop

2011-02-08T10:17:00.001-08:00

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TERCERA SALA DE CORTE SUPREMA CONDENA A INMOBILIARIA A INDEMNIZAR POR DAÑOS EN DEPARTAMENTO

2011-01-03T10:04:00.001-08:00

La Tercera Sala de la Corte Suprema ratificó que una empresa inmobiliaria deberá cancelar una indemnización de $2.000.000 (dos millones de pesos) a la propietaria de una vivienda que a los pocos meses de ser adquirida, presentó serios daños estructurales por defectos en la construcción.

En fallo unánime (en causa rol 2096-2010), los ministros Héctor Carreño, Pedro Pierry, Sonia Araneda y Haroldo Brito, además del abogado integrante Benito Mauriz, rechazaron el recurso de casación presentado por la Inmobiliaria San Francisco S.A. en contra del fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago (causa rol 5019-2007) a favor de Katherine Sifri Abumohor.

La mujer adquirió, en diciembre de 2005, un departamento en calle San Francisco 350. Inmueble que, en mayo de 2006, comenzó a registrar anegamientos y problemas con las lluvias invernales, lo que fueron atribuidos a dos orificios dejados por los soportes de un letrero o pendón publicitario de la empresa constructora.

El fallo determina que la Corte de Apelaciones de Santiago resolvió acertadamente al determinar la responsabilidad de la inmobiliaria por los daños en el departamento de la demandante. “Que la sentencia de segundo grado estableció que los daños se produjeron en el inmueble de la demandante al presentar filtraciones de agua por defectos en la estructura de la losa del cielo, lo que ocurrió luego de que el personal de la constructora retirara un letrero publicitario instalado en la azotea del edificio produciendo humedad y hongo en las paredes, alfombra y principalmente en el dormitorio de la morada. Agrega que el daño moral sufrido por la actora resulta del dolor de no haber podido ocupar su departamento nuevo y que no puede habitar normalmente debido a los daños y los regula prudencialmente en la suma de dos millones de pesos”, dice el fallo.

Y agrega que “descartada la infracción a las leyes reguladoras de la prueba, aparece que el recurso se construye contrariando los hechos establecidos en la sentencia cuestionada para de esa manera intentar obtener una decisión distinta a la recurrida, especialmente en cuanto se aparta de la circunstancia de que los daños se produjeron por defectos en la estructura del cielo y que la actora sufrió daño moral resultante del dolor de no poder ocupar su departamento nuevo y que no pudo habitar normalmente debido a los daños. Dicha finalidad, sin respetar tales hechos, sólo puede llevar al rechazo del recurso, por cuanto el análisis de la vulneración de las normas legales -artículos 2314 y 2329 del Código Civil y 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones- sólo podría tener lugar a la luz de hechos diversos a los fijados en la sentencia atacada, los que por haber sido soberanamente establecidos por los jueces del mérito resultan inamovibles para esta Corte Suprema”.

TERCERA SALA DE CORTE SUPREMA CONDENA A INMOBILIARIA A INDEMNIZAR POR DAÑOS EN DEPARTAMENTO

2011-01-03T10:03:00.001-08:00

Continua el texto.

2010-12-16T08:38:00.001-08:00

CAPITULO III
De la Copropiedad en general.

9.- Ideas Generales:
Adelantábamos ya que la copropiedad es un tipo de comunidad y se define normalmente diciendo que “Es el derecho de propiedad que sobre el total de una misma cosa y sobre cada una de sus partes tienen dos o más personas conjuntamente.” .
Luigi Ferrara señala respecto de la propiedad que, no solamente es el derecho más pleno que se puede tener sobre una cosa sino que es el más exclusivo , y la copropiedad viene a ser también una excepción al absolutismo del derecho de propiedad, tradicionalmente concebido. Así, si el dominio es exclusivo puede parecer que queda eliminada la coparticipación en el mismo derecho y en igualdad de condiciones, sin embargo, la institución existe. Una primera teoría que sustenta la idea de copropiedad es aquella que sostiene que el objeto de la copropiedad es la cosa común, en cuanto el derecho de cada uno de los copropietarios está limitado por la coexistencia del derecho de los otros, es una limitación reciproca, impuesta por la necesidad misma de su contemperamento a fin que la limitada libertad de uno no excluya la libertad de los otros y puedan coexistir los varios derechos.
Por otra parte, está la teoría que sostiene que el objeto de la copropiedad es la cuota, aquí la copropiedad se explica fundada en una abstracción, cual es, el concepto de cuota. Cada uno de los copropietarios tiene sobre el objeto común una cuota de propiedad.
La copropiedad entonces, sea cual sea la postura que establezcamos para justificarla, es un tipo de comunidad, pero aquella que versa sobre el derecho de propiedad, en cuanto este se comparte por dos o más personas, gozando ellos de un mismo derecho, de igual naturaleza.

10. Base legal de la copropiedad.

La legislación aplicable, mas allá de las normas civiles generarles ya esbozadas, no ha sido uniforme en su dictación ni menos refundida en un solo texto, desde su origen ha evolucionado y sufrido importantes modificaciones .
La primera ley de copropiedad fue la Ley numero 6.071, la cual fue publicada en el diario oficial el 16 de Agosto del año 1.937, en ella se estableció que de los varios pisos de un edificio y los departamentos o unidades en que fuera dividido cada piso, sería posible que pertenecieran estos a distintos propietarios.
Esta ley, se dividió en cuatro títulos y trataba las materias generales, derechos de unidad y sobre bienes comunes, expensas comunes, órganos y el último titulo con normas variadas sobre la materia.
Esta ley se incorporó a la ley general de urbanismo y construcciones de 1.953, la cual fijo el texto definitivo con el decreto supremo 880, de 1.963.
Posteriormente se promulga el decreto con Fuerza de Ley 458, de abril de 1.976.
Asimismo, el decreto Ley 602, del 05 de agosto de 1.974, autorizó al Ministerio de Vivienda y Urbanismo para fijar el texto definitivo de la Ley General de Construcciones y Urbanización, lo cual se hizo mediante la dictación del Decreto con Fuerza de Ley Nº 458, esta norma daría paso luego a la ley general de urbanismo y construcciones, la que deroga el decreto supremo 880 referente a la ley de pisos en cuanto se opusiera al nuevo cuerpo legal.
Mas tarde, la ley 18.101, de Enero de 1.982, sobre arrendamiento de predios urbanos, modificaría al decreto con fuerza de ley 458 en relación al cambio de destino de las viviendas.
Por su parte el decreto Supremo 695, publicado el 22 de Diciembre de 1. 971, fija el reglamento de comunidades de copropietarios de edificios.
La Ley 16.391 creó el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y en su contenido encontramos atribuciones de la Secretaría de Coordinación del Ministerio para reglamentar las comunidades de copropietarios de edificios y determinar la forma de cálculo de las expensas o gastos comunes respecto de las administraciones.

IMPORTANTE...

2010-12-16T08:34:00.000-08:00

Estimados,

Agradezco sinceramente los correos con sugerencias y felicitaciones, tambien se agradece la participacion planteando inquietudes por esa via, sin embargo la solicitud del suscrito apunta hacia la participacion visible, comentarios en el blog, sugerencias, preguntas etc.
Si no se plasma la interaccion con uds. en el blog me vere forzado a dejarlo, pues ocupa parte importante de mi tiempo y si no hay retro-alimentacion visible la verdad no se justifica mantener un espacio creado para ustedes y que deja ver solo entrega y no recepcion.

Saludos.

Y sigue y sigue............

2010-12-09T11:45:00.000-08:00

5.2 De la cuota.

Una primera concepción es aquella que sostiene que el objeto de la copropiedad es la cosa común.
El derecho de cada copropietario tiene como límite la coexistencia del derecho de los otros, es así reciproca y necesariamente, impuesto ello por la necesidad misma de su esencia.
Una segunda concepción sostiene que el objeto de la copropiedad es la cuota.
Aquí, se parte de la idea de que la copropiedad se fundamenta en un concepto abstracto, cual es, la cuota. Cada uno de los copropietarios tiene sobre el objeto común una cuota de propiedad.
Muchos autores se oponen a esta concepción, como objeta Ferrara, apuntando a que el concepto de cuota responde a una idea de medida, connota una fracción, la cual no puede constituir el objeto de un derecho . El objeto del derecho, o al menos debe serlo según el autor, es la cosa entera y así es claro en todos los casos en que la cosa debe permanecer, necesariamente, indivisa. A este respecto cabria preguntarse qué sucede con la propiedad de un comunero sobre su cuota, sobre la cual lo es exclusiva y excluyentemente, en tanto que, respecto de los bienes comunes que existen por ejemplo en un condominio, el copropietario es comunero en cuanto cuota.
Encontramos también la concepción que distingue entre cuota concreta y cuota ideal, la que sostiene que no debe existir dificultad alguna si se admite que cada copropietario ejercita el dominio sobre una cuota ideal o abstracta, por el porcentaje que sea, la mitad u otra porción ideal distinta del total, aquí cada uno de los propietarios ejercita su derecho de goce y de disposición sobre la cosa entera por cuanto lo hace en los limites que le competen por su cuota, o dicho de otra manera, que la cuota es criterio de medida, mientras el objeto de la propiedad es la cosa en su integridad.
Otros autores como De Ruiggero y Maroi también aportan en la discusión y sostienen que la teoría tradicional concibe como objeto una cuota intelectual o ideal, y esta no sería en verdad una parte individualizada de la cosa, esto ya que mientras dura la comunidad, no tiene lugar la individualización de las partes, no hay liquidación propiamente tal el objeto de la copropiedad es, pues, una parte meramente conceptual que se individualiza y concreta cuando se procede a la división .
Por su parte, Planiol y Ripert no se apartan de la teoría clásica en que la copropiedad es una forma de la propiedad individual que distingue entre la cuota de un copropietario en que ejerce propiedad en plenitud, y la cosa misma, considerada materialmente, respecto de la cual cada uno de los comuneros no puede actuar sino que con el consentimiento de los demás.
Butera , aporta sobre la cuota ideal, explicando que es la parte potencial de la cosa común, que se transforma en real con la división. Se concreta el condominio en relación al tiempo en que ha dejado de existir.

6.- Convergencia de derechos y limitación del derecho a la propiedad.

Adelantábamos que, diferencia de lo que acontece tratándose de la sociedad, la comunidad no es una persona jurídica, carece de un patrimonio propio, perteneciendo los bienes en común a los comuneros proindiviso.
No debemos olvidar que el derecho de los comuneros sobre los bienes proindiviso o comunes, debe ser de la misma naturaleza.
En la comunidad convergen dos circunstancias, la del comunero respecto de su cuota, sobre la cual goza de ciertos beneficios y el límite que importa la misma situación jurídica del resto de los comuneros frente a la cosa común, situación que implica atender a los derechos de los comuneros en sus relaciones dentro de la esfera de la cosa común y sus consecuencias respecto de terceros o que exceden su propia circunstancia. Es, en síntesis, un derecho de propiedad, pero con la limitación del mismo derecho, de igual naturaleza del resto de los comuneros.
En cuanto a los derecho de los comuneros en la comunidad, siguiendo al artículo 2.305 del código civil, vemos que el derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social, aunque no quiere indicar con ello el legislador que la comunidad, en cuanto a su naturaleza jurídica, se asimile a la sociedad, sino que las facultades de los comuneros serán las mismas de que gozan los socios en el uso, goce y administración de los bienes comunes.
El artículo 2.081, nos señala el Derecho a oponerse a los actos de administración de los otros comuneros, que dispone que aunque la mayoría de los comuneros esté de acuerdo en realizar un determinado acto, la oposición de uno de los comuneros impide la realización de tal acto. La oposición debe formularse antes de que se ejecute el acto o antes que haya producido sus efectos legales, se trata del ius prohibendi.
El segundo numeral del mismo artículo citado, establece el derecho de cada comunero a servirse para su uso personal de las cosas comunes, con tal que las emplee según su destino ordinario y sin perjuicio de la comunidad y del justo uso de los otros partícipes. De aquí pueden desprenderse las siguientes limitaciones en el ejercicio de este derecho de uso:
• La cosa debe usarse según su destino ordinario.
• El derecho de uso de un comunero, se encuentra limitado por el derecho de los otros partícipes.
• El uso no puede ir en perjuicio de la comunidad. Por su parte, cualquiera de los comuneros tiene el derecho a pedir que termine el goce gratuito que un comunero tenga en los bienes comunes, salvo que dicho goce tenga por fundamento un título especial.
El tercer numeral del articulo en comento establece el derecho de cualquiera de los comuneros a obligar a los otros que hagan también las expensas necesarias para la conservación de la cosa proindiviso. Esto se justifica ya que las mejoras necesarias, esto es, las destinadas a la conservación de la cosa, benefician a todos los comuneros. Deberán financiarse de consuno, en consecuencia, la ley pretende con esta norma evitar que el comunero diligente deba efectuar por sí solo las expensas necesarias, y luego tenga que repetir en contra de los restantes comuneros. La regla no se extiende sí a las mejoras útiles ni menos a las voluptuarias.
El número 4º del artículo 2.081 por su parte, consigna el derecho a oponerse a las innovaciones que sobre el bien común pretenden efectuar los otros comuneros, esta norma relativa a la sociedad sólo alude a las innovaciones que se pretende hacer sobre inmuebles sin embargo nada dice sobre los muebles, sin embargo, estimamos que el comunero podría protegerse en virtud de las otras facultades del mismo artículo, particularmente la1ª y la 2ª.
En cuanto a la administración de la comunidad, se encuentra regulada en el código de procedimiento civil, y este dispone que corresponde a la justicia ordinaria designar un administrador proindiviso mientras no se ha constituido el juicio de partición o cuando falte el árbitro partidor, o si el juicio está constituido y no falte el árbitro corresponderá al último la designación.
Para tal efecto, se citará a los interesados a un comparendo. Por acuerdo unánime o por mayoría absoluta de los concurrentes que representen a lo menos la mitad de los derechos en la comunidad, o por resolución del juez, podrán adoptarse todas o algunas de las siguientes medidas:
• El nombramiento de uno o más administradores, sean comuneros o terceros extraños;
• La fijación de sus remuneraciones y de sus atribuciones y deberes;
• La determinación del giro que deba darse a los bienes comunes y del límite de gastos que pueda hacerse en la administración;
• La época en que el administrador deba rendir cuenta a los interesados.
En cuanto a la contribución de los comuneros a las cargas y participación en los beneficios, dispone el código en su artículo 2.309 y 2.310 que será esta en proporción a la cuota de cada uno de ellos. Si los comuneros no han explicitado el alcance de cada cuota, deberán reputarse iguales. Esta solución del código se adopta en casos análogos, tal como sucede en los artículos 1.098 inciso 3º, 2.367 inciso 1º, (respecto de la fianza). En cuanto a las deudas, el artículo 2.306 reitera la idea de que se responde a prorrata de las cuotas.
Frente a la situación de las deudas contraídas por un comunero, al no ser la comunidad una persona jurídica, los comuneros no representan a la comunidad ni se representan recíprocamente. En consecuencia, las deudas contraídas por un comunero en interés de la comunidad pesan sólo sobre el comunero que las contrajo. Sólo él será responsable frente al acreedor, sin perjuicio de su acción contra los restantes comuneros para que se le reembolse lo pagado (art. 2.307, inciso 1º). Distinguimos aquí entre la obligación a la deuda (que pesa sobre el comunero que la contrajo) y la contribución a la deuda (que pesa sobre todos los comuneros).
Por otra parte, está la situación de las deudas contraídas por los comuneros colectivamente. A esto se refiere el artículo 2.307 inciso 2º, del código civil. Frente al acreedor, los comuneros responderán en la forma estipulada o solidariamente si expresamente se pactó, o en fin, a falta de estipulaciones, por partes iguales, esto es, obligación a la deuda.
Lo anterior es sin perjuicio del derecho de cada uno de los comuneros contra los otros partícipes, para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda, es decir, contribución a la deuda.
En cuanto a la responsabilidad de los comuneros, siguiendo al código en su artículo 2.308, debemos entender que los comuneros responderán de la culpa leve por los daños que hayan causado en los bienes y negocios comunes. Asimismo, cada comunero debe a la comunidad lo que saca de ella, incluso los intereses corrientes de los dineros comunes que haya empleado en sus negocios particulares.
La cuota del comunero insolvente grava a los demás, así lo dispone el artículo 2.311, similar disposición encontramos a propósito de la sociedad en el artículo 2.095, con una importante diferencia, cual es que la norma del 2.311 solamente alude a las relaciones existentes entre los propios comuneros, esto es, las prestaciones que recíprocamente se deban.
En relación al derecho del comunero para enajenar su cuota, según disponen los artículos 1.812 y 1.320, la enajenación puede efectuarse aún sin consentimiento de los restantes comuneros. Excepcionalmente, conforme al artículo 688, se requiere enajenar un inmueble hereditario de consuno.
Por otra parte, los acreedores pueden perseguir la cuota que al comunero deudor le corresponda en la cosa proindiviso.

7.-Nacimiento y origen de la comunidad.
La indivisión, como decíamos, puede tener por causa un hecho, un contrato y un texto legal.
El hecho más frecuente que da nacimiento a una comunidad es la muerte del causante, la cual origina la comunidad hereditaria cuando hay dos o más herederos.
La indivisión nace de un contrato si dos o más personas adquieren en común una cosa por cualquier titulo traslaticio de dominio seguido de la tradición o si el dueño exclusivo de un bien se desprende de una cuota de su dominio cediéndola a otra u otras persona.
Entre los casos de indivisión que tienen por fuente un texto de la ley puede citarse el de los bienes afectos al uso común en los edificios en que la propiedad se encuentra dividida por pisos o departamentos.
Otro caso de norma lo encontramos en materia de derecho de familia, situación que se produce al término de la sociedad conyugal o bien a la declaración de nulidad del matrimonio putativo.
8.- Duración y termino de la comunidad, causales.
La comunidad en cuanto a su duración puede ser temporal o perpetua, señalábamos ya que el legislador no mira con buenos ojos a la comunidad, sea cual fuera su denominación, pues ella no sólo causa conflictos entre sus participes, sino que también, atenta contra la libre disposición de los bienes. Es por eso, precisamente, que el legislador ha establecido la acción de partición o indivisión para poner término al estado de indivisión, acción que es irrenunciable, imprescriptible y absoluta.
Las comunidades temporales, que por regla general son indeterminadas en el tiempo, pueden tener duración determinada en virtud del denominado “pacto de indivisión”, el cual, por la adversidad legal a la comunidad, está sujeto a limitaciones. (Artículo 1.317 del código civil). En virtud de este pacto las partes convienen en no pedir la división de la cosa en común por un plazo determinado, dicho plazo no puede exceder de 5 años, pudiendo renovarse una vez vencido. Si no existe pacto de indivisión, conforme al mismo artículo, los interesados pueden pedir la partición en cualquier tiempo . Esta disposición es una manifestación del rechazo de nuestro legislador a las formas de indivisión.

Las comunidades perpetuas se encuentran establecidas por la ley, pero en general derivan de la naturaleza misma de la cosa, como por ejemplo sucede con los bienes comunes de una propiedad horizontal, mientras subsista el inmueble afecto a propiedad horizontal se mantienen en indivisión las cosas que la ley declara comunes.
Con todo, es el artículo 2.312 del código civil en donde aparecen las causales de extinción de la comunidad, aun y cuando existen otras causales que analizaremos también; Por la reunión de las cuotas de todos los comuneros en una sola persona; Por la destrucción de la cosa común; Por la división del bien común; Por la prescripción.
Esta ultima causal de extinción de la comunidad importa discusión en la doctrina, por cuanto se dice que la prescripción, como modo de adquirir el dominio, pone término a la comunidad, sin embargo surge el cuestionamiento sobre si es posible que un comunero adquiera para sí solo el derecho sobre la cosa común después de haberla poseído en forma exclusiva con los requisitos necesarios para ganarla por prescripción, ordinaria o extraordinaria que sea, ya que nadie discute que un tercero pueda ganar por prescripción adquisitiva el dominio de una cosa ajena.
Nuestros autores no logran consenso sobre el particular, existen entonces diversas posiciones.
Para quienes opera la prescripción, sostiene que esta tendría lugar cuando uno de los comuneros, desvinculándose de la comunidad, comienza a poseer con ánimo de señor y dueño exclusivo algún bien común, manifestando ese ánimo con hechos inequívocos y concretos, sin que los demás comuneros pongan freno a la situación mediante las acciones pertinentes, como podría suceder con la acción de partición, por ejemplo.
Los detractores de esta postura señalan que adolecería de falta de claridad, por cuanto, no señala el momento en que el comunero prescribiente se desvincula y comienza a poseer a nombre propio. Pero los partidarios de la prescripción entre comuneros se defienden, señalando que el momento de la desvinculación del comunero prescribiente se manifiesta en el primer hecho inequívoco y concreto que evidencie la voluntad de poseer a nombre propio en contraposición al resto, se agrega que, es necesario que los comuneros no se opongan en el tiempo debido al actuar del prescribiente.
Quienes refutan esta tesis positivista se basan en la historia de la ley, en efecto, en el proyecto del Código Civil, existía una norma que permitía la prescripción adquisitiva entre comuneros, la que posteriormente se elimino, demostrando que la intención del legislador era la de impedir la prescripción entre herederos.
Los defensores de esta tesis se cobijan bajo el amparo del artículo 1.489 del proyecto inédito del Código Civil, que disponía: “Habrá derecho para pedir la partición aun cuando uno o más de los coasignatarios hayan gozado como únicos dueños, de alguna parte de los bienes comprendidos en la asignación, sino hubieren adquirido por prescripción el dominio exclusivo de dicha parte. Pero entre los que poseen proindiviso habrá siempre derecho para pedir la partición”, lo cual demostraría la intención del legislador de que los comuneros que gozan como dueños, puedan ganar la cosa indivisa por prescripción. El artículo 1.317 del Código Civil, que contiene la acción de partición considera a los comuneros que poseen proindiviso y siempre tienen el derecho de pedir la partición, los comuneros que gozan como únicos dueños, quedan libres de esta norma, pudiendo adquirir por prescripción la cosa indivisa, sin que, consumada ella, se les pudiera dirigir la acción de partición.
Por otra parte, la tesis contraria a que un comunero pueda adquirir por prescripción el dominio de la cosa común , se funda en que la prescripción adquisitiva requiere una posesión exclusiva, y la de los comuneros no es tal, ya que cada uno de ellos posee en nombre propio y también en el de los otros comuneros, además, que el artículo 1.317 del Código Civil señala que siempre habrá derecho a pedir la partición, desechando de plano cualquier prescripción posible.
Agregan además que, al haberse eliminado la disposición que permitía la prescripción entre comuneros, refuerza el hecho de que el legislador rechaza esta institución.
Nuestra jurisprudencia, en general, no acoge la prescripción adquisitiva entre comuneros, salvo los casos en que alguno pueda esgrimir algún título de posesión exclusiva. Concurriendo este supuesto, admiten, en oposición a la acción de partición, la excepción de prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria, según se llenen las condiciones de una u otra.
En conclusión, las causales de término serán legales o convencionales, aquellas ya señaladas y estas, operarán cuando la partición sea de común acuerdo entre los comuneros o bien en cuanto se refundan las cuotas en un solo comunero como podría suceder en la venta del resto a solo uno de ellos de sus respectivas cuotas o porcentajes.

2º Tramo, aun en el capitulo primero ( a 5.2)

2010-11-29T12:07:00.000-08:00

Capítulo II:
Elementos básicos de la comunidad.

4.- Naturaleza jurídica de la comunidad.

Partíamos señalando en cuanto al tratamiento de la comunidad en nuestra legislación, que esta se trata como un cuasicontrato, sin perjuicio de que, como veremos, existen tipos de comunidad de origen convencional. La búsqueda de la naturaleza jurídica de la institución pasa siempre por la definición o análisis de la cuota.
Así, para explicar la comunidad se ha acudido a una teoría, conocida fundamentalmente en tema de derechos subjetivos, como es la de la interinidad. En ella, y partiendo de la base de que existe una pluralidad de sujetos que se relacionan con una cosa, se llega a la conclusión de que no hay un verdadero derecho de propiedad, sino que éste, al estar condicionado por la pluralidad de sujetos, origina una situación especial e interina que hace decaer el propio derecho.
Así, al haber una concurrencia de facultades y derechos diferentes sobre la misma cosa, se genera una situación particular en la que cada comunero tiene en su poder un derecho igual al derecho de propiedad exclusivo, pero que en cuanto a su ejercicio se halla limitado por la existencia de derechos iguales al suyo que pertenecen a los demás comuneros. Es entonces que, a través y en la cuota, encontramos la medida de la concurrencia de los derechos. Es esta teoría de la propiedad plúrima total , que es la más seguida en esta materia, frente, principalmente, a las teorías de la unificación, de la división, o de la situación interina.
La copropiedad, a decir de Henry Capitant, constituye un derecho real sin duda, pero distinto del dominio. Otorga a cada titular el derecho de adquirir parte de los frutos o el uso de la cosa en ciertos casos, intervenir en la administración, pedir la partición de la cosa común y la de oponerse a los actos de enajenación que pretendan realizar los otros copropietarios.
Nuestro Código Civil permite distinguir dos tipos de comunidad, convencional e incidental, según derive del acuerdo de voluntades o de un hecho ajeno a la voluntad.
También puede definirse a la comunidad por su objeto, singular o universal, y según pueda pedirse o no la división, ordinaria o forzosa.
Por lo pronto vemos como de los arts. 1.437 y 2.284 del código civil, se desprende que los cuasicontratos, conviniendo que este es el título en donde se trata en nuestro código, se conciben como un hecho voluntario, no convencional y lícito que produce obligaciones.
El cuasicontrato es un acto voluntario y se diferencia de la ley como fuente de las obligaciones, porque estas son impuestas por la ley con independencia de la voluntad de las personas.
Pero no obstante tratarse de hechos voluntarios, el cuasicontrato no es fruto de un acuerdo de voluntades, en lo que se diferencia del contrato.
Adelantábamos ya que la noción clásica del cuasicontrato ha sido objeto de fuertes críticas por la doctrina moderna.
En el derecho romano y con el propósito de sistematizar algunas figuras que no eran ni contrato ni delito, se aludía a obligaciones que debían ser consideradas como si resultaran de un contrato -quasi ex contractu-, o como si resultaran de un delito -quasi ex delicto.
Entre los autores que han formulado críticas más fuertes a la noción clásica de cuasicontrato, se encuentra Planiol , quien señala:
a) La expresión cuasicontrato sugiere la idea de una institución análoga al contrato, que casi es un contrato, cuyas diferencias sólo serían accesorias o menores. No ocurre tal cosa sin embargo: las diferencias entre una y otra figura son profundas.
El contrato supone un acuerdo de voluntades, ausente en el cuasicontrato. A su vez, el acuerdo de voluntades en el contrato crea obligaciones y determina sus efectos.
En el cuasicontrato en cambio, si la voluntad interviene de algún modo, no es su rol el crear obligaciones.
b) Niega Planiol que el cuasicontrato sea un hecho voluntario, por dos razones fundamentales:
• Porque la voluntad no genera la obligación que se impone al autor del acto;
• Porque suele resultar obligado quien no ha expresado su consentimiento de ningún modo.
c) El cuasicontrato, según Planiol, tampoco sería un acto lícito. En efecto, en todos los cuasicontratos se distingue, como rasgo común, un enriquecimiento sin causa, y por ende, ilícito, injusto.
Sintetizando las críticas, se concluye que el cuasicontrato no es ni un hecho voluntario ni un hecho lícito. Sería en verdad un hecho involuntario e ilícito y las obligaciones que engendra tienen su fuente en la ley, que busca reparar un enriquecimiento injusto.
La naturaleza jurídica de la comunidad para una parte de la doctrina será entonces un cuasicontrato, a pesar de las criticas doctrinarias o bien derechamente un contrato de comunidad como veremos ocurre en la copropiedad.
Resulta, sin embargo, tanto más claro analizar la naturaleza jurídica de la institución desde el punto de vista de los derechos en concurso, para lo cual, útil resulta distinguir si la comunidad opera solamente sobre el dominio sin respecto de otros derechos reales o tiene aplicación en otros de ellos, se apresura el código en aclarar esto, sin perjuicio de contener las respuestas en distintas disposiciones; Sobre el usufructo, el artículo 772 señala que, “Se puede constituir un usufructo a favor de dos o más personas, que lo tengan simultáneamente, por igual, o según las cuotas determinadas por el constituyente; y podrán en este caso los usufructuarios dividir entre sí el usufructo, de cualquier modo que de común acuerdo les pareciere”, colegimos entonces que la comunidad si tiene aplicación en el usufructo; En cuanto al derecho de uso y habitación, el artículo 812, dispone que, “Los derechos de uso y habitación se constituyen y pierden de la misma manera que el usufructo”, vemos que también es posible establecer este derecho real dentro del marco de la comunidad; Sobre los derechos reales de prenda e hipoteca, según gran parte de la doctrina no existe comunidad ; En relación a las servidumbres, el artículo 827 del Código Civil, que sostiene quema “Dividido el predio dominante, cada uno de los nuevos dueños gozará de la servidumbre, pero sin aumentar el gravamen del predio sirviente”, de lo cual concluimos que los varios sujetos, lo son de acuerdo a cuantos sean dueños del predio dominante.
En conclusión la naturaleza jurídica de la comunidad va determinada por la igualdad de derechos en conjunto, por ejemplo, no hay comunidad entre el fiduciario y el fideicomisario, toda vez que, sus derechos se opuestos, ya que mientras penda la condición en que consiste el fideicomiso, el fiduciario es dueño, con derecho expuesto a extinguirse si se verifica el hecho futuro e incierto, el fideicomisario por su parte, mientras penda la condición solo tiene a su haber una expectativa, un derecho eventual.
Entonces, la verdadera comunidad, y que es la única que se considera cuando de ella se habla, es la pro indiviso, la pro diviso no es más que un haz de propiedades concurrentes en un mismo objeto, cuyas partes, constitutivas cada una de un derecho perteneciente exclusivamente a un titular distinto, están unidas o coligadas. Con razón se ha dicho que hasta la expresión “comunidad dividida” es cuestionable por contradictoria, sólo puede tomarse como una enérgica manera de hablar para poner en relieve el régimen jurídico de las propiedades individuales o singulares, dirigido a la creación de vínculos que enlazan o conexionan las singulares posiciones jurídicas.

5. Teorías explicativas de la institución.
5.2 De la Comunidad.
Sin duda, los dos tipos de comunidad más importantes son la comunidad romana y la germánica. Tipos que si bien tenían alguna concomitancia en un principio, la diferente evolución histórica de unos y otros pueblos se encargó de separar radicalmente. En el Derecho germánico el concepto de patrimonio siguió alejado de la noción ontológica del individuo único y centrado, probablemente a través de la familia en el conjunto (SIPPE) , facilitándose en el propio sistema económico la indivisión. Por el contrario, en el Derecho romano, la historia marcó un alejamiento de los miembros de la familia que derivó en un debilitamiento del apego a la tierra, manifestado en un sistema económico esencialmente agrícola, en suma, el consortium evolucionó hasta admitir una figura a priori contradictoria, que fue la comunidad incidental, de marcado carácter individualista.
Para el régimen clásico es esencial la idea de cuota como criterio delimitador de las facultades de disposición de cada comunero. La admisión de la concurrencia de varias partes ideales o cuotas sobre la cosa común se encuentra enunciada, por primera vez, en Quinto Mucio Escévola, tal y como queda reafirmado por Paulo, Ulpiano, Papiniano y Pomponio.
En términos generales, se observa cómo el condominio romano clásico se presenta como "un régimen individualístico”, en el que cada condómino tiene, independientemente, el ius faciendi y el ius prohibendi, con la particularidad de que si el primero excede de su ejercicio normal puede venir en conflicto con el segundo, el cual prima tal y como sucedía, análogamente en el derecho público, con la colegialidad de la magistratura" .
Asimismo, se plantea la cuestión de si el ius prohibendi es aplicable sólo a los actos de disposición material que afectan a la naturaleza de la cosa o, por el contrario, también se extiende a los casos de disposición jurídica con efectos en el conjunto del bien o bienes comunes. La respuesta es que para estos últimos se requiere elconsensus omnium o la voluntas omnium y, por tanto, la nulidad del acto que sanciona esta exigencia, haría menos necesaria la prohibitio.
Una vez analizadas las diversas actuaciones de los condóminos y sus consecuencias que conforman el régimen jurídico del condominio preclásico y clásico, se acomete la tutela procesal de éste, haciendo igualmente una distinción entre las acciones ejercitables in solidum y las que competen pro parte. Dentro de las últimas, la más característica es, sin duda, la reivindicatio, ejercitable en proporción a la respectiva cuota, para hacer valer el derecho individual a ésta . En segundo lugar, la cautio damni infecti, se presenta, aquí, como la promesa de indemnizar, pro parte, el daño causado. Sabino ya la había admitido y Juliano la retoma. Ulpiano y Paulo, a su vez, invocarán la autoridad de Juliano para declarar que cada condómino no puede reclamar la cautio más que por su parte, y, viceversa, no la deben más que por esa misma parte. Al igual que la cautio damni infecti podía ser solicitada por uno solo de los condóminos, también uno de los coherederos podía solicitar, pero sólo por su parte, la cautio legatorum, como promesa de ejecutar un legado.
En cuanto a las acciones en la concepción clásica es interesante la acción de división de la cosa común: la actio communi dividundo que, en época clásica, persigue únicamente esta finalidad. La determinación de las prestaciones recíprocas entre los condóminos viene supeditada al hecho de pedir la división. Así pues, para la reclamación de las praestationes, manente communione, en época clásica, se interponían otro tipo de acciones, tales como la acción noxal o la de peculio, así como la actio legis aquiliae, posible cuando un daño fuera causado a la cosa común por uno de sus copropietarios, la actio servi corrupti, igualmente ejercitada por uno de los copropietarios contra quien hubiera disminuido el valor del esclavo común o la actio fruti . Por su parte, Africano y Ulpiano conocían el empleo de las acciones locati et conducti cuando los copropietarios se repartían el disfrute del fundo común, tomado en arrendamiento por turnos de un año.
La forma o teoría de comunidad Germánica en cambio se caracteriza por la existencia de porciones ideales o cuotas que marcan el goce y la participación concreta de cada uno de sus miembros en el objeto, pudiendo disponer cada uno de la suya y considerándose como una situación incidental y transitoria, por lo que cada comunero puede pedir en cualquier momento la división (mater discordiarum) . Por el contrario, en la comunidad germánica lo verdaderamente importante es la relación personal que la sustenta, siendo la cuota el elemento que determina la inclusión en la comunidad y que, probablemente, funcionaría como límite en las relaciones internas de los miembros al mismo tiempo que como expectativa a una futura situación divisoria. Pero no da lugar, a diferencia del Derecho romano, a una posición jurídica particular del comunero que permita su disposición separadamente del resto del grupo comunal. La disposición corresponde a todos (propiedad en mano común) y no es posible una acción individual de división mientras subsista el vínculo personal que generó la situación comunitaria.
La modalidad del condominio germánico, estaba basada en el colectivismo agrario que se ejercía en la Hufe y cuya administración correspondía al Hausherr. A su muerte, la comunidad patrimonial (Vermögensgemeinschaft) continuaba entre todos los miembros de la familia, ya propietarios en vida del padre; de tal manera que no se producía la adición a una herencia, sino la continuidad en la posesión de los bienes.
Por último, el estudio de la regulación jurídica del condominio se cierra con las transformaciones más destacables aportadas por los derechos postclásico y justinianeo, aun y cuando es difícil separar la innovación entre unas y la otras, ya que la nueva concepción del condominio es fruto de una evolución apuntada ya en el Bajo Imperio y, en concreto, de la reforma procesal operada con respecto a la acción de división. En efecto, la actio communi dividundo tendrá por finalidad, no sólo operar la partición de la cosa común, sino también regular los conflictos que origina su gestión. Esto último, manente communione. Igualmente, el daño ocasionado por uno de los copropietarios a la cosa común puede ser inmediatamente perseguido en juicio, por medio de la communi dividundo, interpuesta durante la situación de indivisión.

Va 1 de 3 partes del capitulo I

2010-11-23T18:56:00.000-08:00

Capítulo I
Generalidades.

1.- Concepto:

La palabra comunidad tiene su origen en el término latino communĭtas. El concepto hace referencia a la cualidad de común, por lo que permite definir a distintos tipos de conjuntos, como por ejemplo, las personas que forman parte de un pueblo, región o nación, de las naciones que se encuentran unidas por acuerdos políticos y económicos (como la Comunidad Europea o el Mercosur), o de personas vinculadas por intereses comunes (como la comunidad católica). Según su definición de diccionario, comunidad es Conjunto de personas que viven juntas bajo ciertas reglas o que tienen los mismos intereses o características.
En tal sentido, basta agrupar a un número determinado de personas en torno a una idea, creencias, espacios territoriales o una cosa que les sea en común por diversas y numerosas causas posibles, una de ellas origina, precisamente, del derecho, y es así como se ha tratado como una institución particular denominada cuasicontrato cuando no media un acuerdo de voluntad entre sus participes, mediando voluntad en cambio estaríamos frente a un contrato y en este caso hay posibilidades de encontrarlos de varios tipos, comunidad como género y sus derivaciones como especie. De entre los tipos de comunidad encontramos las sociedades comerciales o civiles en el campo del derecho o la copropiedad, también como un tipo de comunidad, en ambos casos media siempre, acuerdo de voluntades, en cambio en una comunidad hereditaria se requiere la ocurrencia de un hecho, cual es, la muerte del causante, sin que sea relevante la voluntad de los comuneros para su nacimiento.
En materia Jurídica, siguiendo al Profesor Pescio Vargas, la comunidad es “la pluralidad de sujetos que son simultáneamente titulares de un mismo derecho y que recae sobre una sola y misma cosa”.
Tiene, sin embargo, definición legal, esta la encontramos en el artículo 2.304 del Código Civil que, siguiendo a Pothier, dispone: “La comunidad es una cosa universal o singular, entre dos o más personas sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato” , definición discutida que no entrega concepto alguno de comunidad, sino que se remite a su naturaleza jurídica, pero que nos entrega un dato importante, cual es la existencia de derechos de dos o más personas sobre una misma cosa, sin que intervenga su voluntad, si el derecho de sujeto plural es el dominio, toma el nombre de copropiedad o condominio, manifestándose la relación de género y especie.
Para la existencia de comunidad entonces se requiere que participen a un mismo tiempo varias personas como titulares del derecho de dominio, las que bien pueden ser personas naturales y/o jurídicas, el cual recae sobre una sola y misma cosa, la que puede ser universal o singular. Esto aclara que no puede existir comunidad si las personas son dueñas de partes especificas de una cosa, como sucede por ejemplo con “El terreno contiguo a una finca propia de uno de los cónyuges, y adquirido por él durante el matrimonio a cualquier título que lo haga comunicable según el artículo 1725, se entenderá pertenecer a la sociedad; a menos que con él y la antigua finca se haya formado una heredad o edificio de que el terreno últimamente adquirido no pueda desmembrarse sin daño; pues entonces la sociedad y el dicho cónyuge serán condueños del todo, a prorrata de los respectivos valores al tiempo de la incorporación”, tal como lo dispone el artículo 1.728 del código civil.
Con todo, como se verá más adelante, en la ley de copropiedad se genera una interesante dualidad, cual es, propiedad exclusiva sobre la unidad y comunidad sobre espacios o bienes comunes.
La idea de comunidad entraña limitación de los participes entre si, en el sentido de ser cada uno posee el mismo y único derecho sobre un mismo bien común, limitado por el derecho que les compete a los participes de la comunidad por igual, de aquí que se generen obligaciones especiales que armonizan la existencia misma de comunidad entre ellos.

2.- Tratamiento en la legislación Chilena.

En nuestra legislación se trata la comunidad en el libro IV, titulo XXXIV, “De los Cuasicontratos” del código civil, título que desde ya importa discusión en la doctrina, y la define como aquellas instituciones que generan o crean obligaciones, una especie de cuasicontrato, sin perjuicio de encontrar en el otras disposiciones que se refieren también a especiales casos de comunidad, como sucede por ejemplo con la comunidad quedada a la disolución de la sociedad conyugal. Existen igualmente mas normas también a propósito de la comunidad hereditaria. Por su parte, en el Código de Comercio es posible encontrar normas relativas a la copropiedad sobre naves, así lo expresa el artículo 837 que dispone que “La copropiedad de naves no constituye una sociedad, sino una comunidad que se rige por las normas del derecho común”.
Sin perjuicio de lo anterior, podemos advertir que existen tipos de comunidad en que si media voluntad entre los participes y otras en que no la hay, debemos decir entonces que la comunidad puede ser tanto contractual como extracontractual, en efecto, puede nacer sin que exista convención alguna entre los comuneros, como en el caso de heredar varias personas de un mismo causante o adquirir varios legatarios una misma cosa. Aquí, ha sido la voluntad del legislador o del causante la que ha dado origen a la comunidad.
También puede nacer la comunidad de un contrato, no un "contrato de comunidad", sino de una convención o contrato que pone a las partes en posesión de una cosa. Por ejemplo, al comprar varias personas un bien determinado; o al adquirir una persona la cuota de un comunero; o al pactarse entre los cónyuges separación total de bienes y no liquidar los bienes adquiridos durante la vigencia de la sociedad conyugal.
A diferencia de lo que acontece tratándose de la sociedad como contrato propiamente tal, la comunidad no es una persona jurídica; carece de un patrimonio propio, perteneciendo los bienes en común a los comuneros proindiviso.
Debemos tener presente que el derecho de los comuneros sobre los bienes proindiviso o comunes, debe ser de la misma naturaleza, o dueños o todos usufructuarios, por ello, no hay comunidad entre el nudo propietario y el usufructuario, porque sus derechos son de distinta naturaleza, aun y cuando recaen sobre una misma cosa.
A su vez, por ser el derecho de los comuneros de la misma naturaleza, su ejercicio estará limitado por el derecho de los restantes partícipes.
Dispone el art. 2305 del código civil, que el derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social. No quiere indicar con ello el legislador que la comunidad, en cuanto a su naturaleza jurídica, se asimile a la sociedad, sino que las facultades de los comuneros serán las mismas de que gozan los socios en el uso, goce y administración de los bienes comunes.
Nuestro código sigue el esquema de la comunidad romana, aquí, cada uno de los copropietarios tiene atribuida una cuota de participación en el derecho compartido, tienen libertad para adoptar los acuerdos convenientes para regular esa situación de copropiedad. Pueden incluso determinar que se extinga esa copropiedad mediante la división de la cosa común, se concibe como una situación transitoria.
En otras legislaciones existe la posibilidad de elección entre otros regímenes de copropiedad, como por ejemplo en la Española, que permite a los copropietarios regular su situación de acuerdo al sistema organizativo de la comunidad germánica, que se caracteriza por no existir cuotas, por lo que no es posible el ejercicio de la división por los copropietarios, en este sentido se asimila a la situación de los bienes comunes al interior del condominio. Otra característica de este sistema es que los copropietarios están unidos por un vínculo personal de carácter familiar que es anterior a la situación de copropiedad de modo que la copropiedad está subordinada al vínculo que les une, se considera una situación permanente y de gran estabilidad porque los bienes que comparten son el sustrato patrimonial atribuido al grupo familiar, como no existen cuotas, no existe la posibilidad de que cada copropietario pueda enajenar o vender su posición en la comunidad.
La copropiedad es un tipo de comunidad o propiedad especial porque en ésta se yuxtaponen dos tipos de propiedad: la propiedad privativa o exclusiva de cada uno de los dueños sobre los pisos o unidades y la propiedad común o copropiedad sobre los elementos comunes del edificio . De aquí que debamos estudiar la materia desde el punto de vista individual del copropietario respecto de su unidad, en donde aplica el derecho de dominio general regido por normas civiles generales y el derecho del copropietario sobre los bienes comunes, en donde tiene aplicación más clara, de acuerdo al principio de especialidad, la ley de copropiedad inmobiliaria .

3.- Limitaciones y ventajas.

La complejidad de entregar en dominio una misma cosa a varias personas genera necesariamente espacio para conflictos eventuales entre los comuneros, Claro Solar nos ilustra sobre el particular señalando que “El hombre no se apega a una cosa cuando no es dueño absoluto; no cultiva con cuidado, con amor, el predio que posee si no es suyo; las cosas comunes lo dejan indiferente o poco menos” .
Debemos concluir entonces que la comunidad no obedece al interés general sino al de los comuneros de acuerdo a sus propios intereses, esto se contrapone al principio general de la libre circulación de los bienes, máxima que el legislador procura evitar impidiendo los estados de indivisión permanentes, como sucede con la prohibición de usufructos sucesivos, los pactos de indivisión en donde establece un periodo máximo, etc.
En cuanto a sus beneficios, podemos establecer que la copropiedad responde a una necesidad social, el aumento demográfico y las formas especiales de construcción de viviendas, han requerido protección especial del legislador, quien ,procurando establecer un estatuto particular de esta forma de comunidad ha creado un régimen especial que se caracteriza, precisamente, por la convergencia de derechos individuales y colectivos que tienden a permanecer en el tiempo, acogidos a especiales formas de terminación, distintas a las de la comunidad.

La proxima semana continuo.
Saludos.

Mas vale tarde....

2010-11-23T18:47:00.000-08:00

Estimados todos,

Lamento el tiempo de ausencia, tratare de compensarlos publicando gradualmente un completo trabajo sobre copropiedad inmobiliaria, les pedire retroactividad para motivar a este humile servidor, agradecere comentarios sobre los articulos como tambien las siempre bien recibidas consultas, las cuales repondo en cuanto me resulta posible, por una cuestion de tiempo.

saludos.

Breve.

2010-07-27T06:33:00.000-07:00

Breve respuesta a consulta,

Estimados, primero que todo, mis sinceras disculpas por la inactividad, diversas labores ocupan la mayor parte de mi tiempo, espero saldar con uds. el mes siguiente, es por ello que no he logrado responder todas las inquietudes por escrito, haciendolo en la medida de lo posible via telefonica.

Por lo pronto y ante una consulta reciente:
Los acuerdos de la asamblea solo tienen validez si estas se han celebrado conforme a la ley, lease citaciones personales o via carta certificada, tiempo minimo de antelacion y finalmente los quorums respectivos para la toma de las desiciones que correspondan, si asi no fuera pueden recurrir al juzgado de policia local para solicitar la nulidad de la asamblea (art 33 de la ley) y consecuencialmente la nulidad de todo lo alli acordado, debiendo retrotraerse las cosas hasta antes de la asamblea y proceder conforme a norma para la toma de desiciones.
Si alguno de estos acuerdos determino cobros adicionales o multas e intereses, habra que estarse a la validez o no de esa asamblea, posteriormente deben tener presente, como lo mencione en un artuculo anterior, que el maximo interes que permite la ley para gasto comun moroso es el maximo convencional (posible de obtener en lhttp://www.svs.cl/sitio/index.php), si el interes fuere mayor, el acuerdo simplemente se tendra por establecido por ese limite y no mas.
En caso de que la administracion quisiere proceder ejecutivamente al cobro, a pesar de la ilegalidad del sustento que ampara la accion, en el sentido de haber sido acordado en asamblea ilegalmente constituida, no contar con la autorizacion pertinente o incluir cobros excesivos y esto suceda en el intertanto de la accion en policia local, la solucion es presentar excepcion de ineptitud del titulo que sirve de base a la accion ejecutiva, a que me refiero, al sencillo hecho de que el titulo que permite la accion ejecutiva debe contener todos los elementos que requiere la minuta de gasto comun firmada por el administrador, es decir, administracion nombrada conforme a la ley, recargos bajo o al limite legal, en sintesis, si la administracion se eligio en una asamblea nula, mal podria ser legitimo el actuar de una administracion que no goza de buena salud juridica, adolece de vicio su nombramiento por tanto su actuar posterior, todo ello mientras no se subsane.
Espero algo aclarar la duda recibida.

Hasta el proximo mes,
cordiales saludos.

Programa especial de Asesorias Gratuitas.

2010-03-05T17:09:00.000-08:00

Estimados lectores,

En consideracion a las consecuencias devstadoras del terremoto reciente que golpeo a nuestro pais y aquello que relaciona de una u otra forma nuestros intereses comunes, hemos decidido abrir un espacio de asesoria Inmobiliaria gratuita por este medio, normas sobre cobro y ejecucion de seguros, normas sobre calidad de construccion, garantias y responsabilidades de viviendas nuevas, procedimiento judicial, etc.

Mail: contacto@eldefensor.cl / leycopropiedad@gmail.com

Quedamos desde ya a vuestra disposicion.

Fuerza Chile!!!

La Asamblea de copropietarios , parte I

2009-12-18T06:59:00.001-08:00

(Titulo II, Art 17º y ss Ley 19.537)

Es sin duda el órgano mas importante, pues en el recae la autoridad suprema, el corazón y cimiento de la copropiedad y su estructura, así se desprende del mismo Artículo 17º de la ley de Copropiedad, “…Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea…”, si pensamos en la estructura de un gobierno este órgano es un símil al poder constituyente, de aquí que esta institución sea la facultada para materias tan importantes como el cambio de destino de áreas o bienes comunes, enajenación de ellos, entre otras materias, contando claro, con los quórums establecidos en la ley para cada uno de los acuerdos. Puede también limitar o extender las facultades del comité o la administración, veamos entonces su naturaleza, formalidades, materias y facultades.
Esta conformada por los copropietarios y se rige por el principio de mayorías, por si o debidamente representados, suele utilizarse un formato de delegación simple, aun y cuando es conveniente cuando se trata de materias o sesiones que contemplen votaciones complejas o controvertidas, realizar la delegación mediante un documento privado autorizado ante notario.
Hay autores que señalan que su naturaleza jurídica es la de un sujeto de derecho con capacidad restringida en relación a otros sujetos de Derecho en el mundo jurídico, otros autores sostienen que se trata de un ente colectivo y no una persona jurídica al no tener reconocimiento por el estado, cuestión que a nuestro juicio no es correcta, pues, la constitución política de la república reconoce y ampara a los grupos intermedios de la sociedad, precisamente el caso de este fenómeno. Señalan además que es la voluntad colectiva, válidamente manifestada (al hablar de válidamente, se hace referencia a las formalidades previas de citación, de ejercicio y posteriores, esta ultimas eventuales) con fuerza obligatoria que permite vincular a los copropietarios e incluso a personas ajenas al condominio, representado este por el administrador, esto ultimo creemos nosotros que corresponde en realidad al principio de la autonomía de la voluntad, la fuerza de la autonomía privada que permite a las personas capaces actuar, disponer y crear actos obligatorios y vinculantes, siempre y cuando no estén prohibidos expresamente ni sea contrario a la moral y las buenas costumbre, esto claro con la salvedad que tiene fuerza vinculante con personas ajenas a la comunidad, lo cual en realidad no es tan exacto pues estas se obligan al estar en el espacio o al vincularse con la comunidad, es decir, al entrar en la esfera de protección de la comunidad.
Genéricamente asamblea se define como un órgano político en una organización que asume decisiones. En ocasiones asume total o parcialmente el poder legislativo y, a veces, todos los poderes posibles. Una asamblea se forma por muchas personas que pertenecen a la organización, están relacionadas o tienen el permiso explícito de la misma para participar. Muchas organizaciones democráticas tienen una asamblea como órgano máximo de decisión, como es el caso de las organizaciones sociales, sindicales, profesionales y, sobre todo, los estados. En la teoría anarquista se denominan asambleas a las reuniones donde todos los afectados por un determinado asunto o miembros de una misma organización pueden dar su opinión o decidir sobre un tema directamente y sin representantes (democracia directa). En este tipo de asambleas suele preferirse la decisión por consenso para llegar a acuerdos mínimos aceptables para todos los implicados y reservarse las votaciones para los casos en los que no hay acuerdo posible. La asamblea es la que aprueba las leyes. *Wikipedia.
En nuestro campo de interés y según la misma ley del ramo, las asambleas pueden ser clasificadas como ordinarias o extraordinarias, veamos brevemente la clasificación de cada una de ellas:

Asambleas ordinarias.

Las sesiones ordinarias son aquellas que se celebran en las oportunidades y con la periodicidad que determine el reglamento o la asamblea, sin nada se dice, la ley establece que deberá realizarse al menos una vez al año, en el mes de marzo (Art 20º Reglamento de la ley), donde además la administración deberá rendir cuenta documentada de su gestión de los últimos doce meses por lo cual, nada obsta a realizar cuantas la comunidad determine.
La asamblea ordinaria entonces, tendrá la periodicidad establecida en el reglamento interno de copropiedad, la ley solo establece un piso mínimo, establecida esta para la rendición de cuenta de la administración, pueden establecerse entonces cuantas asambleas la comunidad convoque, cada vez que lo exijan asuntos de ordinaria ocurrencia, las materias son de carácter general, todo lo que se relacione con los intereses de los copropietarios, acordando aquello que las votaciones pertinentes permitan, salvo aquellas materias de conocimiento exclusivo de asamblea extraordinaria como dispone el artículo 17 de la ley del ramo, relacionado este con el 20º del reglamento mismo cuerpo legal.
La citación puede indicar temas a tratar, lo cual no limita en caso alguno la discusión y eventual acuerdo sobre materias de interés general.

Asambleas extraordinarias.

Son precisamente establecidas para tratar temas de extraordinaria ocurrencia o bien aquellos de su conocimiento exclusivo según la propia ley.
Puede convocarlas el comité de administración (ver articulo sobre este órgano), pueden requerirlas también los copropietarios, siempre y cuando representen al menos el 15% de los Derechos del condominio (no confundir el porcentaje de derechos del condominio –alícuota, de acuerdo con el avalúo fiscal de la unidad- con los porcentajes del total de unidades en la comunidad) , La citación este tipo de asambleas debe señalar las materias a tratar, limitando a ellas la discusión y acuerdos o votaciones.
Si el reglamento estableciera periodicidad de asambleas ordinarias, no existe motivo en la ley que impida convocar una asamblea extraordinaria conjuntamente o a continuación de la primera.
La ley y el reglamento establecen materias de conocimiento exclusivo de asambleas extraordinarias; Art. 20º del reglamento de la ley de Copropiedad, “Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias:

1.- Modificación del reglamento de copropiedad.
2.- Cambio de destino de las unidades del condominio. El nuevo uso deberá estar permitido por el respectivo instrumento de planificación territorial y el copropietario deberá obtener, luego del acuerdo de la asamblea, el permiso de la Dirección de Obras Municipales.
3.- Constitución de derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, señalando si se constituyen a título gratuito u oneroso.
4.- Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
5.- Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.

6.- Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto o se modifique la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria.
7.- Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
8.- Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
9.- Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
10.- Administración conjunta con otro u otros condominios y establecimiento de sub-administraciones en un mismo condominio.
También podrán ser objeto de consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, si lo hubiere, las materias que de acuerdo al inciso precedente deban tratarse en sesión extraordinaria, con excepción de las señaladas en el número 1 cuando alteren los derechos en el condominio, y en los números 2, 3, 4, 5 y 6. La consulta por escrito se notificará a cada uno de los copropietarios en igual forma que la dispuesta en el artículo 21 de este reglamento para la citación a asamblea y deberá ser acompañada de los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aceptación o rechazo por los copropietarios. La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio. El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, si lo hubiere, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo, dejándose constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de seis meses”
En el artículo citado encontramos una materia de sumo interés, cual es, la posibilidad de someter materias de conocimiento exclusivo de asambleas extraordinarias a consulta por escrito, esto presenta una gran innovación y acomodo con la modalidad de vida actual, el gran crecimiento inmobiliario, particularmente en altura viene a satisfacer una necesidad social de una nueva constitución familiar, cual es la familia nuclear, matrimonios en su mayoría jóvenes o jóvenes profesionales, que requieren de un espacio de comodidad para afrontar sus compromisos laborales y sociales en el vertiginoso ritmo actual, el complejo engranaje de participación de la copropiedad en el sistema de asambleas, muchas veces caracterizada por su bajo nivel de participación tiende a invadir un espacio personal de tiempo importante, muchas veces preferido para el descanso o la convivencia social, este sistema establece la posibilidad de participar en la toma de decisiones del condómino, sin la necesidad de participar presencialmente en ellas, al señalar la ley la posibilidad de consultar por escrito, creemos que por aplicación de principios de interpretación general se puede analogar este sistema a uno virtual en donde los copropietarios puedan participar de estas consultas vía mail o video conferencia, conocemos sistemas innovadores en este sentido en algunos condominios capitalinos con mucho éxito, logrando reducir el porcentaje de desinterés y motivando la participación en la organización de la copropiedad.

Normas comunes de citación, lugar de celebración y desarrollo de asambleas.

La ley es sumamente clara a este respecto, no distingue entre un tipo de asamblea u otro, por tanto las entendemos normas comunes de aplicación rigurosa.
El art. 18º de la ley establece la modalidad de citación, la cual debe ser hecha personalmente o mediante carta certificada.
Estas citaciones deben indicar el día y la hora, para primera y segunda citación, el lugar en donde se celebrara la asamblea que será en el condominio u otro lugar diverso que se determinare por la administración o el comité, siempre dentro de la comuna y debe realizarse con un plazo de antelación de 5 días y que no pase de 15.
La citación pueden realizarla el comité de administración, a través de su presidente, el administrador si el comité no lo hiciere, la citación debe ir dirigida al copropietario o al apoderado que sete pueda haber designado, al domicilio registrado en la oficina de administración, recordemos que es una de las obligaciones del administrador mantener una nomina actualizada de los copropietarios del condominio, y si no hubiere el copropietario o su apoderado o representante designado un domicilio distinto se entenderá que es tal aquel que le pertenece.
En el caso de las asambleas extraordinarias, también puede citar a asamblea un porcentaje equivalente al 15% de los Derechos del condominio.
Existe la posibilidad de que, según el inc. Final del Art 19º de la ley de copropiedad, “si no se reunieren los quórum necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos, el administrador o cualquier copropietario podrá ocurrir al juez conforme lo previsto en el articulo 33”, se acuda ante el Juzgado de Policía Local respectivo, acorde con el procedimiento que regla la tramitación ante los Juzgados de policía local contenido en la ley 18.287.
En este caso el Juez de Policía Local puede de citar a los copropietarios a una asamblea, cuando no lo hiciere el administrador o el presidente del Comité de Administración, a solicitud de cualquier copropietario, a esta convocatoria deberá asistir un Notario, a costa de la comunidad y se solucionan también problemas de asistencia con la remisión de la ley al Art. 654º del Código de Procedimiento Civil, que establece, a propósito de las citaciones sociales, la posibilidad de aprobar acuerdos con la mayoría presente, salvando con esto los quórum establecidos en al ley, cuestión recurrente al momento de intentar por la vía extrajudicial. Para esta citación, el administrador deberá, solicitado que sea por el Juez, poner a su disposición la nómina de los copropietarios del condominio en un plazo de 5 desde que se le fuere requerida, en caso de negativa del administrador a hacerlo, se expone a una multa de una a tres unidades tributarias mensuales, cual es la sanción general por infracción a esta ley.

Fallo Sobre Administracion

2009-12-06T07:42:00.000-08:00

Estimado Joel, este fallo se aplica a tu consulta, es el mas claro que encontre, el motivo de la publicacion en el blog responde a las muchas consultas recibidas desde tu condominio en el mismo sentido, quedamos atentos a tu caso.

Administración de copropiedad - 24/11/04 - Rol Nº 3629-03
Santiago, veinticuatro de noviembre de dos mil cuatro. VISTOS: En estos autos rol 4.054-95 del 12º Juzgado Civil de Santiago, caratulados Aliaga Ramírez, Jorge con Comunidad La Perla Isla Negra, por sentencia de treinta de junio de mil novecientos noventa y ocho, la juez titular de dicho tribunal rechazó la demanda mediante la cual se solicitaba la nulidad de los estatutos de la demandada. Apelada esta resolución por el actor, una Sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, por fallo de diecinueve de junio del año recién pasado, la confirmó sin modificaciones. En contra de esta última sentencia, el demandante dedujo recurso de casación en el fondo. Se trajeron los autos en relación. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que el recurrente sostiene que el fallo de segundo grado, al confirmar el de primera instancia y rechazar la demanda, ha cometido un primer error de derecho al infringir el artículo 1683 del Código Civil. En efecto, añade, se ha negado lugar a la nulidad solicitada de los estatutos de la demandada aduciendo la sentencia que su parte no tiene interés en ella, en circunstancias que mediante dichos instrumentos se establece la arbitraria obligación de pagar 5 U.F. por el simple hecho de formar parte de la comunidad, además de fijar cuotas ordinarias y extraordinarias. Claramente, entonces -continúa el recurrente- tiene el interés pecuniario que la sentencia echa en falta, para solicitar la nulidad del acto jurídico mencionado. Un segundo capítulo de casación lo hace consistir el recurrente en la infracción a los artículos 2304 y 2081 del Código Civil, desde que se ha permitido que subsistan estatutos dados por algunos de los comuneros, en circunstancias que los actos administrativos de una propiedad pro indiviso deben tomarse de común acuerdo, por todos los miembros de la comunidad. Por último, la sentencia yerra, en concepto del recurrente, al conculcar el artículo 1304 del Código Civil, toda vez que si la comunidad tiene ochenta y ocho comuneros, era menester que todos ellos concurrieran a celebrar el acto cuya nulidad impetra y, al no decidirlo de esta manera, se ha cometido el error de derecho que se comenta. SEGUNDO: Que para la adecuada inteligencia del recurso en estudio, deben tenerse presente las siguientes circunstancias del proceso: a) por escritura pública de 28 de abril de 1982, otorgada ante el Notario de esta ciudad, don Mario Baros González, ochenta y ocho personas naturales compraron a los señores Lucila, Ángel Custodio y Virginia Victoria, todos de apellidos Díaz San Martín, un predio en la localidad de Punta de Tralca, Isla Negra, comuna de El Quisco. Dicho inmueble está inscrito a nombre de los compradores a fs. 364 Nº 473 del Registro de Propiedad de 1983 del Conservador de Bienes Raíces de Casablanca; b) cuarenta y seis de los compradores aprobaron unos determinados estatutos de lo que denominaron Comunidad La Perla de Isla Negra, que, según las demandadas entró en vigencia el 5 de febrero de 1993; c) don Jorge Aliaga Ramírez, demandante en estos autos, compró los derechos que en dicho bien raíz tenían los señores Enrique Fernando Molinari Sepúlveda y Alejandro Antonio Correa Poblete, dos de los primitivos ochenta y ocho comuneros compradores del predio en Punta de Tralca, compras que se hicieron por escrituras públicas de 13 de diciembre de 1994 y 22 de diciembre de 1994, respectivamente; y d) el demandante, comunero en el inmueble antes señalado, dedujo demanda en este proceso, en contra de la Comunidad La Perla de Isla Negra, supuestamente representada por uno de los comuneros. TERCERO: Que los derechos competen a un sujeto llamado persona, o sea, precisamente, a un ser capaz de tener derechos y obligaciones. Las personas son, pues los sujetos de derecho y se clasifican en naturales o jurídicas, definiéndose las primeras en el artículo 55 y las segundas en el artículo 545, ambos del Código Civil. Las partes de un juicio civil, necesariamente, deben ser sujetos de derechos, debenser personas naturales o jurídicas. CUARTO: Que si dos o más sujetos tienen el dominio sobre la totalidad de un mismo objeto, se forma lo que se llama en doctrina una indivisión, copropiedad, propiedad pro indiviso o comunidad, situación a la que nuestro Código Civil dedica un título especial a propósito de los cuasicontratos (artículos 2304 al 2313). Una comunidad de esta clase no es una persona jurídica y, por ende, no es sujeto de derecho. Así, si uno de los comuneros -como lo es el demandante- desea accionar en contra del resto de los copropietarios o en contra de algunos de ellos, es precisamente sobre éstos que deberá dirigir su acción, más no puede deducir su demanda en contra de la Comunidad La Perla de Isla Negra, pues ésta no tiene una entidad y no puede ser emplazada como parte demandada. Luego, el que un comunero diga que demanda a la misma comunidad a la que pertenece, sin mencionar como sujetos pasivos de la acción a los comuneros que ejecutaron el acto o celebraron el acto viciado, constituye una impropiedad. Menester era, entonces, dirigir la acción en contra de las personas naturales copropietarias que, en concepto del demandante, habrían celebrado o ejecutado el acto cuya nulidad pretende. QUINTO: Que, de este modo, aún cuando el fallo impugnado contuviera efectivamente los errores de derecho que denuncia el recurrente, tales yerros, de existir, no influirían en lo dispositivo de la sentencia, desde que igualmente la demanda había de ser desestimada por haberse deducido en contra de una comunidad que no es una persona jurídica y no puede ser legitimada pasivamente. SEXTO: Que, así, aún cuando es efectivo que los actos de administración de una copropiedad deben decidirse por la unanimidad de los comuneros y no puede pretenderse que existan estatutos que regulen una indivisión si a dicho acto no concurrieron con su voluntad la totalidad de los copropietarios, el recurso de casación en el fondo deducido, por la razón mencionada precedentemente, debe ser desestimado. Y visto, además, lo dispuesto en los artículos 766 y 767 el Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación e n el fondo deducido a fs. 344 por don Jorge Aliaga Ramírez, en contra de la sentencia de diecinueve de junio de dos mil tres, escrita a fs. 343. Redacción a cargo del Ministro Sr. Hernán Álvarez García. Regístrese y devuélvase. Nº 3629-03. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Hernán Álvarez G., Eleodoro Ortíz S., Enrique Tapia W., y Jorge Rodríguez A. y Abogado Integrante Sr. Manuel Daniel A. No firma el Abogado Integrante Sr. Daniel, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente. Autorizado por la Secretaria Subrogante Marcela Urrutia Cornejo.

Proxima Publicacion

2009-11-24T09:59:00.000-08:00

Estimados amigos,
Para el 05 de Diciembre tendre publicado un articulo sobre Asambleas de copropietarios, incluire, los tipos de asambleas, formalidades de celebracion y materias, facultad del copropietario de impugnar acuerdos de asamblea y otras cosas.

Saludos.

Proximo Articulo sera publicado al completar 20 votos en alguno de los temas expuestos.

2009-10-14T17:46:00.001-07:00

A votar!!!.

Saludos.

Sobre la Administracion

2009-07-12T11:19:00.000-07:00

SOBRE EL ADMINISTRADOR.

Uno de los Órganos de administración al interior de la copropiedad inmobiliaria, en ocasiones muy controvertido, este, conjuntamente con el comité y la asamblea conforma los entes ejecutivo, resolutorio y representativo de esta institución de la copropiedad.
Se han dado innumerables definiciones doctrinarias, a nosotros nos parece acertada la propuesta por el Abogado J. Miguel Figueroa, quien en su texto de la Copropiedad Inmobiliaria lo señala como “aquella persona natural o jurídica, interesada o extraña, designada por la asamblea de copropietarios, al cual le corresponden el cuidado de los bienes de dominio común y la ejecución de los actos de administración y conservación de tales bienes, conforme a las normas legales, reglamento de copropiedad, acuerdos de la asamblea de copropietarios y el comité de administración”.
A este órgano, sea como empresa o como persona natural, le corresponde la administración de la comunidad con las facultades contenidas en el reglamento y las concedidas por la asamblea, posee facultades de representación, tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial, en aquel le corresponden las facultades conferidas por el Código de Procedimiento Civil en su Art. 7º, Inciso primero o facultades simples, esto no es otra cosa que la de estar autorizado para representar a la comunidad ante todo tipo de instituciones y en el ámbito judicial la sola exhibición del acta de asamblea que establece su nombramiento es autorización suficiente para comparecer ante un tribunal de cualquier tipo, asimismo en la contrapartida de sujeto pasivo, es decir, como demandado, en una acción en contra de un condominio debe de emplazarse al administrador.
En la ley de copropiedad, esta materia se trata en el titulo II, De la administración de los condominios, en sus Artículos 22 al 24, y Art. 25 al 29 de su reglamento, que trata de sus obligaciones y deberes fundamentalmente, además de los requisitos para ser elegido como tal y sus limitaciones, analicemos algo de lo allí dispuesto:
En cuanto a sus requisitos, la ley no lo establece, por ello, al señalar solamente que el condominio será administrado por “…la persona natural o jurídica…”, debemos entender que se refiere a normas generales en cuanto a la capacidad, debe ser una persona que no se encuentre privada de la administración de sus bienes y en caso de persona juridica, debe estar la persona que ejerce la administracion facultada por los estatutos sociales a fin de ligar la eventual responsabilidad de a empresa con el condominio.
A quien corresponde su nombramiento es a la asamblea de copropietarios en asamblea ordinaria, por lo tanto, debemos entender que también puede hacerlo el comité, toda vez que a este ultimo ente le corresponden las facultades de la asamblea, salvo aquellas que corresponde tratar en asamblea extraordinaria, sin perjuicio de que a su nombramiento le siga una asamblea para su ratificación, si así el comité lo estableciere (Art. 21 de la Ley). En la asamblea que lo designe debe de constatarse un quórum de mayoría de los asistentes, sobre esto volveré en un articulo especial de las asambleas de copropietarios.
Frente a una edificación nueva, el propietario primer vendedor esta obligado a elaborar un reglamento, -esto como señalamos en un artículo anterior para acogerse al régimen de copropiedad-, debiendo estar debidamente inscrito como prohibición en el conservador respectivo. En esta situación, nos encontramos frente al primer administrador del condominio, el que en tal carácter será esencialmente provisorio, sin perjuicio de ser ratificado o removido, ya por el propietario primer vendedor o por los restantes que hubiesen adquirido ya el 75% de los Derechos del condominio, que no corresponden al total porcentual (necesariamente) por unidad sino por alícuota, que es precisamente el quórum para primera asamblea, aun y cuando, ya lo mencionamos a propósito de las citaciones, pudiera forzarse antes de aquello.
En caso de vacancia en el cargo de administrador, el presidente del comité deberá, asumir tal calidad hasta un nuevo nombramiento. También puede asumir la administración, si no hubiere tampoco comité, cualquier copropietario, quien podrá ejecutar por sí solo los actos urgentes de administración y conservación de los bienes comunes en el condominio, a este respecto rigen las normas generales sobre comunidad en cuanto a eventuales repeticiones en contra de los demás comuneros si debiese soportar perdidas en el ejercicio extraordinario de la función que naturalmente no le corresponde (repetir en lenguaje jurídico significa básicamente devolver o restituir).
El administrador permanecerá en ejercicio de sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, tal como lo establece el inciso final del Art. 22 de la Ley, requiriendo mayoría absoluta de sus asistentes.
Un vez operativa la administración, se vuelven exigibles sus obligaciones y deberes, de los cuales no queda excluido el primer administrador, el que normalmente nombrado por el propietario primer vendedor suele confundir en ocasiones su cargo como uno de mera estancia, cuando en realidad la ley no distingue a la administración de que se trate sino que establece sus deberes, derechos y obligaciones para la sola existencia del cargo.
Las facultades, derechos y obligaciones del administrador emanan de la ley y su reglamento, del reglamento interno de copropiedad, de la asamblea de copropietarios y el comité de administración. La ley señala en su “Art. 23 Serán funciones del administrador las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios, tales como; cuidar los bienes de dominio común; efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas; ejecutar (LEY 19838Art. único, Nº 2 a) D.O. 22.11.2002) los actos de administración y conservación y los de carácter urgente…”,”… cobrar y recaudar los gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad; representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios…”, “…citar a reunión de la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad…”
“El administrador o quien haga sus veces está (LEY 19838) facultado para requerir a la Superintendencia de Electricidad y Combustibles con objeto de que dicho organismo fiscalice el cumplimiento de la normativa vigente en materia de gas…”, “…A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en esta ley y su reglamento...”,”…El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión...”, esta es sin duda una de las obligaciones que mas roce produce al interior del condominio, suele suceder que no exista transparencia sobre el manejo de los fondos de la comunidad, de sus gastos y otras materias relevantes, un administrador ausente a quien no es posible solicitar información, recordemos que ante esta posibilidad, ya sea por desidia del administrador o del comité, cualquier copropietario, conforme al Art. 33 de la ley, puede recurrir al juez de policía local a efectos de que cite a una asamblea de copropietarios para este u otro fin, la que podrá celebrarse con los asistentes, concurrencia de un Notario y acordar las materias de que se hubiere referido la citación, tomando los acuerdos por la mayoría de los asistentes, ya que la ley se remite al Art. 654 del código de procedimiento civil, en cual permite la toma de acuerdos con la mayoría de asistentes, tal y como lo hace respecto de las citaciones a asambleas de socios en sociedades, la norma señala que podrá recurrirse a este medio si no existiese citación en los plazos establecidos en el reglamento o por si cualquier otro motivo no fuere posible reunir los quórum establecidos en la ley o el reglamento. Por ello entendemos que si no se han enajenado (lo que significa vendido y no, necesariamente, habitados) por cualquier causa el 75% de los derechos del condominio y la urgencia de acuerdos o asamblea lo haga pertinente.
“…Para estos efectos, los copropietarios tendrán acceso a la documentación correspondiente.…”. También es frecuente la renuencia del administrador a exhibir la documentación, por ello puede solicitarse judicialmente como medida prejudicial o en un otrosi de la presentación que pide citación a la asamblea respectiva. “…Le corresponde también la contratación de seguro de incendio…” (Artículo 36 inciso 1º), esto siempre y cuando el copropietario no lo hiciere, caso en el cual el administrador procederá a la contratación a cuenta de este, formulándole el cobro de la prima correspondiente en la nomina de los gastos comunes, indicando el monto que corresponda.
En el caso de que se comprometiere la seguridad o conservación de un condominio, respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, puede el administrador ingresar a la respectiva unidad en caso de emergencia, acompañado de un miembro del comité de administración, debe en general velar por la seguridad de las vías de acceso al condominio, en este mismo sentido puede adoptar o proponer medidas tendientes a resguardas la seguridad del condominio, velar por la iluminación del condominio.
Debe comunicar al comité de administración actos ilícitos o hechos que afecten o dañen a los bienes comunes del condominio.
En caso de atraso de pago en gastos comunes de algún copropietario en tres meses, consecutivos o no, puede ordenar el corte de suministro eléctrico.
Debe Citar a asamblea de copropietarios, personalmente o mediante carta certificada al domicilio que hubiere registrado los copropietarios, caso contrario se presumirá que poseen domicilio en la respectiva unidad.
En cuanto tiene la representación del condominio, lo hace también en la celebración de ciertos actos y contratos, ya sea la enajenación, arrendamiento o gravamen de bienes de dominio común.
Según el artículo 17 de la ley, puede proceder a realizar la consulta por escrito, de las materias que expresamente se permite acordar por esta vía, ya que hemos visto en muchas oportunidades que las “circulares” de la administración se vuelven frecuentes para consultar por el uso o no de la calefacción, cuestión que a nuestro juicio corresponde a asamblea extraordinaria, pues incide en el derecho de propiedad que asiste a los copropietarios, muchas veces administradores poco rigurosos establecen de la encuesta una orden y limitan el uso de calefacción u otros bienes comunes, lo que deriva con posterioridad en vías judiciales, ya en policía local por contravención al reglamento, ya en recursos de protección por atentar contra el derecho de propiedad, un buen administrador tiene claridad sobre las materias que esta vía permite regular y cuales no.
En las celebraciones de asamblea que deban reducirse a escritura publica sus acuerdos, es al administrador a quien corresponde, salvo que la asamblea facultare a otra persona expresamente para hacerlo.
El administrador preside la primera asamblea de copropietarios, salvo que la asamblea le entregue esta facultad a una persona distinta.
Existen también las atribuciones llamadas de orden administrativo estricto, entre esta encontramos la de llevar un de registro de copropietarios, con una nómina actualizada de los copropietarios con sus respectivos domicilios registrados, citaciones a los copropietarios a las asambleas, otorgar certificados de copropietario hábil, esto es, el estar al día en sus gastos comunes, cuestión importante para participación en asambleas y optar eventualmente e cargos de elección popular en el condominio. Debe también mantener actualizado el archivo de documentos del condominio y a disposición de los copropietarios, mantener una lista actualizada de teléfonos y direcciones de servicios de urgencia, hospitales, clínicas y médicos, para casos de accidentes o urgencias.
Debe asimismo fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturno, cuestión a la que nos referimos en un artículo anterior.
En la función de administración de las finanzas del condominio, debe confeccionar presupuestos estimativos, en tanto el reglamento lo establezca o permita, esto alude a presupuestos estimativos de gastos comunes por períodos anticipados, para facilitar su cobro, con el correspondiente ajuste al final del periodo sobre los efectivamente producidos.
Debe proceder a la apertura de una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro a nombre del condominio, le corresponde igualmente el cobro de los gastos comunes.
Esta obligado a rendir cuentas documentadas de su gestión, en los plazos y formas que le haya fijado el reglamento o el Comité de Administración, en el respectivo contrato que vinculo al condominio con los servicios de administración o el acta de la asamblea que lo designó. Existe también una rendición de carácter extraordinario, cada vez que lo solicite la asamblea o el Comité de Administración, también esta obligado al finalizar su gestión.
El Juez de Policía Local puede exigir al administrador, que someta a la aprobación de la asamblea la rendición de cuentas, fijándole un plazo para ello y en caso de infracción, proceder a la aplicación de multa respectiva.
Ahora, en cuanto a las limitaciones del administrador, digamos que no puede representar a ningún copropietario en las asambleas ni tampoco integrar el comité de administración, aun y cuando el administrador fuere un copropietario.
Respecto a las situaciones que pudieren derivar de una mala administración volveré la próxima semana analizando eventuales acciones en contra de una administración saliente, desde el punto de vista civil; juicio de cuentas y criminal; apropiación indebida o estafa.
Hasta pronto.

2009-07-09T11:28:00.000-07:00

Estimados Amigos........

Escribiendo y saldando...espero terminar para este fin de semana.

saludos

Proximamente

2009-05-06T11:08:00.000-07:00

Estimados lectores,
Pronto se publicara en nuestro Blog el articulo solicitado sobre la administracion, obligaciones, alcances, normas penales sancionatorias por actuaciones incompatibles, entre otros topicos.

Hasta pronto y muchas gracias por los correos de felicitaciones, asi crece esta espacio a vuestra disposicion.

Saludos.

Eldefensor.cl

Reglamento Interno de orden higiene y seguridad

2009-05-06T11:00:00.000-07:00

Reglamento Interno. Comunidad de Edificios. Procedencia.
ORD. Nº 2936/84
1) Como consecuencia de las modificaciones introducidas al Código del Trabajo por la ley Nº 19.759, de 05.10.01, los edificios y condominios regidos por la ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de orden higiene y seguridad en los términos dispuestos por el artículo 153 del Código del Trabajo. 2) Reconsidera la doctrina contenida en el Ord. Nº 2680/0127, de 16.07.01, sólo en cuanto los edificios y condominios señalados en el número anterior, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de orden higiene y seguridad en los términos dispuestos por el artículo 153 del Código del Trabajo.

DEPARTAMENTO JURIDICO
ORD. Nº 2936/84
MAT.: Reglamento Interno. Comunidad de Edificios. Procedencia.
RDIC.: 1) Como consecuencia de las modificaciones introducidas al Código del Trabajo por la ley Nº 19.759, de 05.10.01, los edificios y condominios regidos por la ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de orden higiene y seguridad en los términos dispuestos por el artículo 153 del Código del Trabajo.
2) Reconsidera la doctrina contenida en el Ord. Nº 2680/0127, de 16.07.01, sólo en cuanto los edificios y condominios señalados en el número anterior, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de orden higiene y seguridad en los términos dispuestos por el artículo 153 del Código del Trabajo.
ANT.: 1) Pase Nº18, de 03.07.03, de Jefa de Unidad de Dictámenes e Informes en Derecho;
2) Presentación de 14.04.03, de Sr. Daniel Nadal Serri, Editor Normativa Laboral Lexis Nexis.
FUENTES:
Código del Trabajo: artículos 3º y 153.
Código Civil, artículo 20.
Ley Nº19.759, artículo único Nº18, de 05.10.01.
Ley Nº19.537, de 1997.
CONCORDANCIAS:
Ord. Nº2680/127, de 16.07.01.
SANTIAGO, 23.07.2003
DE : DIRECTORA DEL TRABAJO
A : SEÑOR DANIEL NADAL SERRI
EDITOR NORMATIVA LABORAL LEXIS NEXIS
MIRAFLORES 383, PISO 11
SANTIAGO/
Mediante presentación del antecedente se solicita un pronunciamiento en orden a determinar si las modificaciones introducidas por la ley Nº19.759, de 2001 al Código del Trabajo, alteran la doctrina contenida en el Ord. Nº2680/127, de 16.07.01, el cual determina que los edificios y condominios regidos por la ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de higiene y seguridad en el trabajo, conforme lo establece el artículo 67 de la ley 16.744, no resultando obligatorio a su respecto la confección del reglamento interno de orden higiene y seguridad regulado por el artículo 153 del Código del Trabajo.
Sobre el particular cumplo con informar a Ud. que consecuencia de las modificaciones introducidas al Código del Trabajo por la ley Nº 19.759, de 05.10.01, el texto del nuevo artículo 153 del referido cuerpo legal, en su inciso 1º dispone:
"Las empresas, establecimientos, faenas o unidades económicas que ocupen normalmente diez o más trabajadores permanentes, contados todos los que presten servicios en las distintas fábricas o secciones, aunque estén situadas en localidades diferentes, estarán obligadas a confeccionar un reglamento interno de orden, higiene y seguridad que contenga las obligaciones y prohibiciones a que deben sujetarse los trabajadores, en relación con sus labores, permanencia y vida en las dependencias de la respectiva empresa o establecimiento".
De la norma legal precitada se infiere que las empresas, establecimientos, faenas o unidades económicas que normalmente ocupen diez o más trabajadores permanentes se encuentran obligadas a confeccionar un reglamento interno en los términos señalados en la misma.
Por consiguiente es posible afirmar que para que exista la obligación en referencia, deben concurrir copulativamente las siguientes circunstancias:
a. Que se trate de una empresa, establecimiento, faena o unidad económica;
b. Que en ellas se ocupe normalmente diez o más trabajadores permanentes.
De esta suerte para absolver la presente consulta, resulta necesario determinar previamente si la comunidad de que se trata reviste el carácter de una empresa, un establecimiento, una faena o unidad económica que requiere la norma en análisis, para lo cual debe tenerse presente lo dispuesto en el artículo 20 del Código Civil, que prescribe:
"Las palabras de la ley se entenderán en su sentido natural y obvio, según el uso general de las mismas palabras; pero cuando el legislador las haya definido expresamente para ciertas materias, se les dará en éstas su significado legal".
Del precepto antes transcrito se infiere que, por regla general, el intérprete debe entender las palabras de la ley en su sentido natural y obvio, el que según la jurisprudencia, es el fijado por el Diccionario de la Real Academia, salvo cuando ellas han sido definidas por el legislador, caso en el cual aquél se encuentra obligado a asignarles el alcance fijado por la ley.
En la especie, el artículo 3º, inciso final, del Código del Trabajo, señala:
"Para los efectos de la legislación laboral y de seguridad social, se entiende por empresa toda organización de medios personales, materiales e inmateriales, ordenados bajo una dirección, para el logro de fines económicos, sociales, culturales o benéficos, dotada de una individualidad legal determinada".
Como es dable apreciar, dentro de la normativa laboral vigente la empresa ha sido definida por el legislador en los términos antes anotados, debiendo, por tanto, el intérprete prescindir de lo que sobre el mismo vocablo se señala en el Diccionario de la Real Academia.
Ahora bien, precisada esta circunstancia, cabe señalar que de la norma legal preinserta se desprende que el término empresa comprende los siguientes elementos:
a. Una organización de personas y de elementos materiales e inmateriales;
b. Una dirección bajo la cual se ordenan estas personas y elementos;
c. La prosecución de una finalidad que puede ser de orden económico, social, cultural o benéfico,
d. Que esta organización esté dotada de una individualidad determinada.
Las características anotadas permiten concluir que el concepto de empresa dado por la legislación laboral es amplio en lo que respecta a las finalidades que le asigna, en forma tal que, en este aspecto, comprende toda organización, sean sus objetivos de orden económico, social, cultural o benéfico, independientemente de si persigue o no fines de lucro.
En consecuencia, para los efectos laborales no existe impedimento jurídico para considerar como empresa entidades que como los condominios regidos por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria Nº19.537, no persiguen fines de lucro.
Ahora bien, la nueva redacción del artículo 153, no restringe la aplicación de sus disposiciones a las empresas industriales o comerciales, como acontecía a la fecha de emitirse por esta Dirección el pronunciamiento contenido en el Ord. Nº2680/0127, de 16.07.01.
De esto se sigue, que como consecuencia de las modificaciones introducidas por la ley Nº19.759 al Código del Trabajo, debe entenderse reconsiderada y sin efecto la doctrina contenida en el dictamen Nº2680/0127, de 16.07.01.
En consecuencia, sobre la base de lo expuesto, de las disposiciones legales invocadas y jurisprudencia administrativa consultada, cumplo con informar a Ud. que:
1)Como consecuencia de las modificaciones introducidas al Código del Trabajo por la ley Nº19.759, de 05.10.01, los edificios y condominios regidos por la ley Nº19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de orden higiene y seguridad en los términos dispuestos por el artículo 153 del Código del Trabajo;
2) Reconsidera la doctrina contenida en el Ord. Nº 2680/0127, de 16.07.01, sólo en cuanto los edificios y condominios señalados en el número anterior, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de orden higiene y seguridad en los términos dispuestos por el artículo 153 del Código del Trabajo.

Interaccion

2009-04-27T07:52:00.000-07:00

Estimados lectores,

Solicitamos a Uds. hacer uso de nuestras encuestas, esto tiene como unica finalidad el establecer fehacientemente la utilidad que este servicio gratuito presta, asi podemos crear un espacio interactivo coordinar inquitudes comunes o generalizadas y plantear datos ilustrativos o articulos apuntados hacia vuestras necesidades.
Asi logramos la tranquilidad de trabajar conjuntamente en un espacio hecho para Uds., que nos permite ademas constatar la realidad del fenomeno Inmobiliario en nuestro pais.

Atentos Saludos.

Eldefensor.cl

Consultas Frecuentes

2009-03-30T07:15:00.000-07:00

Una de nuestras lectoras nos ha planteado una situacion muy recurrente, previa autorizacion, compartimos su inquietud con Uds.:

Estimada Carolina,
El problema sigue igual, se realizo la asamblea y citaron a la gente por un papelito por bajo la puerta, no me entere hasta el mismo día, mucha gente no recibió nada, la cuenta que se rindió en la asamblea es un chiste, un power point y nada mas, además como se podría haber reclamado si nunca nos quisieron mostrar las facturas y contratos, que podemos hacer ahora, además eligieron a dos personas que trabajan con el administrador como miembros del comité, son copropietarios pero un es su contador y el otro mayordomo.
Te agradeceré me indiques que podemos hacer ahora, no tengo problema en que publiques el correo.

Desde ya muchas gracias por todo.

Lorena Veliz.

Estimada Lorena,
Adjunto formato para presentacion diseñado especialmente, completalo, presentalo y nos cuentas como vas, quedamos a tu disposicion.

Suerte!:

SOLICITA DECLARACION DE NULIDAD DE ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS; PRIMER OTROSI; ACOMPAÑA DOCUMENTOS; SEGUNDO OTROSI: TENGASE PRESENTE.

S.J.L. POLICIA LOCAL.

………………….., (nacionalidad, rut, domicilio, estado civil, ocupación u oficio) por si en mi calidad de copropietario del condominio………..a Ss., respetuosamente digo:
Que vengo en este acto en solicitar la nulidad de la asamblea de copropietarios celebrada con fecha…….., citada por ………… del condominio en virtud de los siguientes antecedentes:

La mentada asamblea carece de validez legal, asimismo los acuerdos y resoluciones tomados en ella, pues desde la citación a su termino carece de los requisitos establecidos en la norma para su validez, es así SS., que la notificación o citación a la asamblea de copropietarios se realizó mediante un documento simple dejado bajo la puerta de los departamentos del condominio, esto además se hizo mediante un criterio selectivo, pues hay departamentos a los que sencillamente no se les dejo documento alguno, con todo, existen copropietarios que no asistieron a dicha asamblea ya que al momento de percatarse del documento que hacia la respectiva citación tenían importantes compromisos, laborales y personales que les impidieron asistir, cuestión que habría sido distinta si se hubiera hecho respetando el procedimiento legal para ello, tal como lo señala el Art. 18 de la Ley 19.537. Mas ilustrativo resulta el Código Civil en su “Art. 1681. Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato…”
En el caso particular Magistrado, se viola el principio de igualdad entre copropietarios, pues no se establece un trato equivalente para todos los comuneros que pertenecen al condominio.
Eso respecto de la citación, luego en la celebración de la mentada reunión, no existe registro alguno sobre los participantes en donde se acredite la calidad de “propietario hábil”, que establece el Art. 2º Nº 6 de la ley de comunidades…………(relatar brevemente los hechos particulares)(por lo general hay problemas con la rendicion de cuenta documentada de la administración(…( cuenta que además se rinde de manera capciosa y sin ninguna posibilidad de haber sido objetada por algún copropietario, toda vez que la obligación legal establecida en el articulo 23 de la misma ley señala que deberá estar a disposición de los copropietarios la documentación del condominio, lo que se solicito sistemáticamente por varios copropietarios al administrador, verbal, electrónica y personalmente, ante lo cual el administrador no respondió nunca)

POR TANTO, y en virtud de lo expuesto, normas señaladas y Art. 1.68l, 1.682 y ss. Del código civil, y demás normas pertinentes Solicito a SS. , tener por presentada solicitud de declaración de nulidad de la asamblea de copropietarios celebrada con fecha…….y así declararlo, con expresa condenación en costas.

SEGUNDO OTROSI: Pido a SS., tenga por acompañados los siguientes documentos:
1.- Copia de escritura de compra venta que acredita mi calidad de copropietaria.
2.- Copia de reglamento de copropiedad.
3.-………………..
SEGUNDO OTROSI: Solicito a SS., tener presente que según lo dispuesto en el Art. 33 de la Ley 19.537, con sus posteriores modificaciones, comparezco personalmente ante vuestro tribunal, sin patrocinio de abogado.

Estimados, Hace cinco meses vivo en un departamento perteneciente a un Condominio que se entregó hace 6 meses. Como aún no se ha entregado el 75% de los departamentos a propietarios, no existe un comité de administración, por tanto, la actual administración es la que contrató la Inmibiliaria. En la entrega de los gastos comunes emnsuales, no entregan un detalle satisfactorio de los gastos ocasionados durante el periodo, como tampoco, el estado del fondo de reseeva que ya han sido cobrados, por tanto, me gustaría saber, si con el número de propietarios que somos a la fecha podemos soliictar un areunión con la administración para pedir rendiciones, como también quisiera saber si es posible realizar una auditoría a la empresa administradora.

Esperando pronta respuesta,

Alejandra Acevedo

Respuesta:

Alejandra, Aun cuando no exista porcentaje de derechos del condominio suficiente, la administracion sigue teniendo obligaciones, la ley señala que cualquier copropietario puede exigir la revision de la documentacion del condominio, para ello debe de estar a disposicion permanente por parte de la administracion, la solicitud te aconsejo hacerla por escrito, guardando copia.La inmobiliaria debio igualmente haber nombrado un comite provisorio, lo que puedes hacer , conforme al Art. 33 de la ley de copropiedad , es concurrir al juzgado de policia local de tu comuna y presentar una solicitud formal de asamblea para rendicion de cuentas, esto se puede hacer cuando por cualquier motivo no sea posible alcanzar los quorums establecidos en la ley o no se citase a asamblea por el comite o la administracion, la asamblea se lleva a cabo por orden del juez y los acuerdos se toman con la mayoria de asistentes (la ley se remite al Art. 654 del CPC).Las leyes estan en el blog

* Entre los formatos publicados, hay uno especialmente para citacion de asamblea.

Suerte.

Otras Experiencias:

Hola,
a mi me estan cobrando una multa de 10% de intereses, por atrasarme en pagar un gasto comunpero segun lo que lei no puede ser mayor al "Tasa de interés máximo convencional", que segun el sernac es 4.93%Deberian cobrarme 4.93% de interes?:

Respuesta:

La ley señala que todos los copropietarios estan obligados a contribuir al pago de los gastos comunes, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes comunes, Recordemos, el artículo 5º de la Ley de Copropiedad, que vimos en un articulo sobre bienes comunes, aqui se establece la sanción al no cumplimiento o al retardo en el cumplimiento de la obligación de los copropietarios de concurrir al pago de los gastos comunes; "...cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de Copropiedad. Si incurriera en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el Reglamento de Copropiedad", así, la Ley establece como castigo por mora o retardo el interés máximo convencional. Precisamente, por tratarse de una obligación de dinero, estamos frente a una avaluacion legal de los perjuicios producidos, que se traducen en el pago del interés máximo convencional sobre la suma adeudada.

Debemos de concordar aquello con normas de carácter general, en cuanto a la indemnización por no pago de una cantidad de dinero (Art. 1.559 del Código Civil y en la Ley 18.010 (Diario Oficial 27-06-81) sobre operaciones de crédito en dinero), para concluir que: Si el reglamento de copropiedad no se prinuncia sobre los intereses, el incumplimiento de la obligación de pago de gasto comun, devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables. (Art. 5º Ley de Copropiedad) NO no puede cobrarse un interés distinto al máximo convencional.

Por el contrario, aplicando principios generales de nuestra legislacion civil , los copropietarios pueden establecer en el respectivo reglamento de copropiedad, que ante un caso de mora o retardo en el pago de gasto comun, se devengue un interés inferior al interés máximo convencional, pero si fuera superior al interés máximo convencional, se tendrá por no escrito, y, de pleno Derecho, los intereses se reducirán al interés corriente que rija al momento de la convención (Art. 8º de la Ley 18.010).

GRACIAS A TI JORGE POR HABER COMPARTIDO CON NOSOTROS TU EXPERIENCIA.

HASTA PRONTO.

Hola amigos del Blog,

Les contamos que realizamos exitosamente la asamblea por orden judicial gracias al formulario publicado, la gente participo mucho mas de lo que creímos, parece que les gusto la idea de hacer las cosas sin abogados, broma, en fin cambiamos la administración y estamos súper esperanzados en que las cosas funciones mejor.

Muchas gracias por la orientación y la ayuda y claro que pueden publicar nuestros correos.

Chao y Gracias mil!!

Jorge Peña.

Formatos para presentaciones Judiciales

2009-03-30T07:06:00.000-07:00

Aqui les dejo algunos, los antecentes y argumentos son referenciales, los dejo ya que son los mas comunes, deben de completar la relacion de hechos segun vuestra realidad y adecuar las conductas a las normas o articulos infringidos, recuerden que los textos legales estan en un link.

No olviden firmar al final del documento junto con poner su CI bajo la rubrica.

Saludos.

EN LO PRINCIPAL: SOLICITA EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS; EN EL PRIMER OTROSI: SOLICITA CITACIÓN A LA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE COPROPIETARIOS PARA LOS EFECTOS QUE INDICA: Y EN EL SEGUNDO: ACOMPAÑA DOCUMENTOS.

S.J.L. Policía Local de…………...

………………………(Nombre denunciante o denunciantes),……….(profesión u oficio), cédula nacional de identidad número ………….., domiciliado-a en CONDOMINIO ……………., departamento …….,……..(comuna), Santiago, Y OTROS, INDIVIDUALIZADOS AL FINAL DE ESTA PRESENTACIÓN (solo si fueren mas y únicamente por una cuestión practica, aun cuando se pueden individualizar igualmente en este párrafo), respetuosamente, a SS, digo-decimos:

*ESTA SOLICITUD ES CONVENIENTE SOLO SI NO SE HA LOGRADO ACCESO A NINGUN DOCUMENTO DE LA COMUNIDAD.
Solicito al señor Magistrado, en virtud de lo dispuesto en el código de enjuiciamiento, se ordene la exhibición del libro de registro de conserjería, en donde debieran constar, visadas por el administrador, todas las actuaciones y situaciones relativas al funcionamiento del condominio, el cual se encuentra en poder del denunciado, ………….., para efectos de que se obtenga copia del mismo, autorizadas por el señor secretario, dejando la misma en el expediente, asimismo y con el mismo objeto se exhiban las actas de sesión del comité de administración, en poder de este mismo órgano.
Solicitamos además se ordene en el mismo tenor, la exhibición del reglamento interno que rige el actuar y desempeño de los conserjes de la comunidad, en virtud de lo que señal el Art. 153 del código del trabajo, asimismo los certificados de carabineros, en donde constan las capacitaciones en OS 10 de la misma institución de los mismos trabajadores, por ultimo los certificados de bomberos y carabineros de haber sido puestos a su disposición copias del Plan de emergencia ante siniestros que debiera manejar el administración dentro de la documentación del condominio.

Se pide SS. Exhibición de documentos que indica, esto ya que los antecedentes requeridos no han sido facilitados a los copropietarios por el administrador, a pesar de haberles sido solicitados en reiteradas oportunidades, dichos documentos configuran lo que la ley denomina “la documentación del condominio”, la que resulta imperiosa de conocer por los comuneros, toda vez que la asamblea que tendrá a bien disponer SS, no tendrá sentido alguno si no se cuenta con los documentos que permitan cotejar lo que rendirá el administrador con un parámetro objetivo y ya no solo la exposición que el haga sobre temas relevantes para la comunidad.
En caso negativo solicito-amos a SS., ordenar la publicidad de la documentación referida en dependencias del condominio a los mismo efectos indicados.

PRIMER OTROSI: Solicito al señor Magistrado de acuerdo a los argumentos expuestos y en virtud del Art. 33 letra b) de la Ley y aplicándose al efecto el Art. 654 del Código de Procedimiento Civil, ordene citar a asamblea extraordinaria u ordinaria según corresponda (Art. 17 y ss) de copropietarios del Condominio………., para los efectos que indicamos:
1.- Designar un nuevo Comité de administración y Administrador de la comunidad antes mencionada, debido a que han perdido la confianza de los copropietarios, fundamento principal que la propia ley señala para la remoción de estos cargos, además de lo fundamental señalado por la ley, toda vez que dispone que en la primera asamblea del condominio se procederá al nombramiento del comité de administración.
2.- Rendición de cuenta, documentada, del Administrador respecto del periodo de tiempo que ha efectuado sus funciones administrativas.

SEGUNDO OTROSI: Sírvase SS., tener por acompañados los siguientes documentos:
1.-…………………………………………….
2.-…………………………………………….
3.-…………………………………………….

*Link para mas escritos: http://www.megaupload.com/?d=EJJ5PIXX

Saludos.

Sobre el Comité de Administración

2009-03-30T07:00:00.000-07:00

En el contexto de la copropiedad inmobiliaria, previo a entrar al comité de administración como órgano resolutivo, es útil iniciar el tema teniendo claro lo relativo a la administración de los condominios, así, la ley del ramo, en su titulo II, “de la administración de los condominios” trata sobre los órganos de administración que son básicamente 3; 1.-La asamblea de copropietarios, ordinarias y extraordinarias 2.- El comité de administración y 3.- La administración.
La asamblea de copropietarios es el órgano supremo y fundamental de la comunidad, se conforma por copropietarios, se rige por el principio de la democracia de mayorías, a este órgano,- creemos y concordamos con Don Juan Manuel Cartagena-, no corresponde considerarlo como una persona jurídica, amen de la ya larga y poco práctica discusión doctrinaria sobre la materia, mas bien nos parece que debe de entenderse como un ente colectivo, una agrupación que responde al principio del autogobierno, sustentado en la base constitucional de la protección y subsidio de los grupos intermedios de la sociedad, como también el derecho de reunión, de igual rango normativo (Art. 1º, Art. 19 º Nº 13, 23 Constitución Politica de la Republica).
-Según el inc. 3º del Art.17 las asambleas se clasifican en ordinarias y extraordinarias, las primeras al menos celebradas una vez al año las segundas cada vez que lo requieran las necesidades del condominio, las materias a tratar en cada una de ellas, así como los quórum para acuerdos son específicos y tratados en detalle en el artículo señalado.-
La citación a asambleas debe de realizarse con anticipaciones mínimas, y mediante carta certificada o personalmente (Art. 18 L. Comunidades), esto es de suma importancia, ya que puede llegar a ser causal de nulidad de una asamblea y sus acuerdos si la citación y la convocatoria no se han realizado conforme a Derecho, esto se complementa con lo dispuesto en el Código Civil, “Art. 1681. Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato…”, por lo que es conveniente tener presente este punto y especial cuidado con ello.
Señalado lo anterior, pasemos ahora a revisar lo dispuesto en la norma sobre el Comité de Administración; -a este órgano de carácter resolutivo, le corresponden las facultades de representación de la asamblea, salvo de aquellas que corresponde tratar en asambleas extraordinarias-, tiene, entre otras funciones, la de imponer las multas (debidamente autorizadas y contempladas en el reglamento), dictar normas de buen funcionamiento, de orden y convivencia al interior del condominio, como también cargas importantes como las de velar por el cumplimiento de la ley en general y el reglamento en particular, regular la actuación de la administración, elaborar un Plan de Emergencia ante Siniestros, sirven en general de puente entre las inquietudes o requerimientos de los copropietarios, individualmente o reunidos en asamblea, y la administración.
En el marco normativo anterior (D.S. 695) existía una “junta de vigilancia”, reemplazada hoy por el comité de administración, denominación actual que mantiene las características del ente anterior.
“Artículo 21 (Ley 19.537).- La asamblea de copropietarios en su primera sesión deberá designar un Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas, que tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria. El Comité de Administración durará en sus funciones el período que le fije la asamblea, el que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de poder ser reelegido indefinidamente, y será presidido por el miembro que designe la asamblea, o en subsidio, el propio Comité. Sólo podrán ser designados miembros del Comité de Administración: a) las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y, b) los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio. El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad. Las normas y acuerdos del Comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios. Para la validez de las reuniones del Comité de Administración, será necesaria una asistencia de la mayoría de sus miembros y los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los asistentes.”
Analicemos, a la luz del artículo 21 de la ley de Copropiedad, al órgano en estudio;
En cuanto a su designación: La ley la entrega a la primera sesión de asamblea de copropietarios la tarea de designar uno, respecto del periodo que antecede a la celebración de la primera asamblea la ley nada dice, por ello no existe restricción en que el propietario primer vendedor, asuma la composición del órgano a través de sus representantes legales, caso en el cual deben de ser de aquellas representaciones que importen facultad de administración o mandato general del mismo tenor, así, a la primera asamblea, estos representantes podrán continuar en sus funciones si así la asamblea lo determinare o bien ceder los cargos a las personas naturales. Es materia propia de asamblea ordinaria (1ª citación; 60% de Dº y en 2ª citación basta con los Dº asistentes).
Es de suma importancia el punto señalado anteriormente, pues es muy frecuente el hecho de que el propietario primer vendedor, generalmente una inmobiliaria, componga el comité de administración, hasta la celebración de la primera asamblea, de entre sus representantes con facultades de administración, lo que no tiene mas restricción que el numero de integrantes, un mínimo de tres, y el periodo de funciones, que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de una eventual reelección por igual periodo. Esta situación suele presentar problemas para los copropietarios, pues el órgano llamado a mediar entre los comuneros y la administración resulta ser no una persona natural, sino una persona jurídica que, aun teniendo la obligación de velar por la comunidad toda, tiende, naturalmente, a la protección de sus propios intereses, aun y cuando pudieran confundirse cuando no exista mas propietario que ella en un comienzo. Paralelamente debemos tener en cuenta que el propietario primer vendedor, en uso de sus facultades, al redactar el reglamento de copropiedad debe designar un administrador, el cual se mantendrá en su cargo hasta la celebración de la primera asamblea de copropietarios, momento en que con su cargo a disposición rendirá cuenta, pudiendo ser reelegido o reemplazado, recordemos ahora que la celebración de asamblea debe tener lugar una vez enajenado (vendido, no necesariamente habitado) el 75% de Derechos (derechos calculados en baso a la alícuota, no equivale-necesariamente- al numero de unidades en relación al total) o bien con la periodicidad que determinare el reglamento, la ley exige citación a asamblea a lo menos una vez al año (marzo) para rendición de cuenta documentada de la administración, en caso de que no se alcanzare el porcentaje, la cuenta se rendirá ante el comité de administración “provisorio” que representa los intereses mayoritarios, los del propietario primer vendedor, quien aprobará o rechazará la cuenta rendida.
Es importante detenerse un momento en este punto, pues en la práctica hemos visto como es aquí donde se generan muchos de los problemas de los copropietarios en este fenómeno inmobiliario, suelen presentarse inconvenientes en los primeros meses de vida de una edificación o construcción, como por ejemplo, problemas de terminaciones, irregularidad de cobro de gasto común o fluctuabilidad irregular en los montos cargados a los copropietarios, principalmente por mantenciones o reparaciones (recordemos que estamos frente a viviendas nuevas, existen garantías y periodos a cargo exclusivo del propietario primer vendedor), por una parte existen las inquietudes de copropietarios, por otra la obligación de dar respuesta del propietario primer vendedor (concepto tratado por la ley de calidad de la construcción 19.472 y ley 20.016), el órgano encargado de mediar entre los copropietarios y la administración es el comité; si existiere ,estaría conformado por el mismo propietario primer vendedor, el órgano que representa extra judicial y judicialmente a la comunidad es la administración; nombrada por el propietario primer vendedor; suele suceder que la administración no entregue respuestas a los comuneros ni sea tampoco el comité provisorio quien actúe a favor del afectado. Sin embargo la ley no hace distinción entre comité de administración provisorio o definitivo, por lo que las obligaciones del reglamento y la ley son aplicables al comité, cualquiera que sea su denominación temporal, por lo tanto es posible recurrir al juzgado de policía local en caso de que no cumpla sus funciones o no responda a las inquietudes de los copropietarios. Ante esto, las inmobiliarias suelen tratar de sacar de la esfera de conocimiento de estos juzgados las alegaciones de los copropietarios mediante la institución procesal de las excepciones (Art. 464 Código de Procedimiento Civil), señalando que la ley de copropiedad en su Art. 33 sostiene que. º”… Serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes y se sujetarán al procedimiento establecido en la ley Nº 18.287, las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio…”,existe un aforismo jurídico que reza; “cuando el legislador no distingue, no es licito al interprete distinguir”, por lo tanto el comité de administración, por muy provisorio que sea debe cumplir sus obligaciones en cuanto órgano, y por mucho que fuere conformado por el propietario primer vendedor, este también tiene la calidad de copropietario, no se refiere la ley exclusivamente a conflictos entre copropietarios y administración sino también a contiendas entre copropietarios, precisamente el caso; copropietario natural versus propietario persona jurídica, legalmente representada.
Trataremos en extenso este tema en el futuro al hablar sobre procedimiento en policía local a propósito de la copropiedad inmobiliaria.
Para una adecuada toma de decisiones, el artículo 24 del reglamento de la ley (DL 46 de 1998), autoriza que el reglamento de copropiedad establezca un mayor número de integrantes o la designación de suplentes, en el evento de ausencia o incapacidad de los titulares, en el caso que el comité estuviere constituido por tres miembros titulares es recomendable integrar el órgano por un numero superior al mínimo, siempre en impar por el tema de los votos, la practica nos ha demostrado que un total de cinco miembros resulta conveniente, toda vez que además la ley establece que sus acuerdos se adoptaran por la mitad mas uno de sus miembros, lo que se facilita si se supera la composición mínima legal, pudiendo existir también miembros suplentes para casos de ausencia eventual de sus titulares.
La norma señala que durarán en sus funciones un máximo de tres años, sin perjuicio de reelección indefinida de sus miembros o su totalidad, lo que dependerá de la mantención de la confianza de la asamblea y su desempeño. Al ser este un cargo sin remuneración y por el contrario cargado de ingratitud, pues el comité de administración es, normalmente, el órgano que entra en conflicto con la administración o con copropietarios poco respetuosos de la ley o el reglamento, no encuentra mucha demanda entre los comuneros, sin embargo existen experiencias en que se ha acordado remunerar el cargo, (lo cual al no estar prohibido por la ley queda entregado a la voluntad de la asamblea) obteniendo con esto importantes ventajas en su funcionamiento y nivel de compromiso.
A propósito del nombramiento de sus miembros, la ley y el reglamento (Art. 21 Ley Copropiedad, Art. 24 del reglamento de copropiedad, DL 46) señalan que podrán componerlo: 1.-Las personas naturales que sean propietarias en el condominio o su cónyuge, independiente del régimen patrimonial que se hubiese pactado en el contrato de matrimonio (sociedad conyugal, separación total o parcial de bienes, participación en los gananciales); 2.-Los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio, (que se les haya otorgado con anterioridad a su nombramiento un mandato general de administración); 3.- El arrendatario u ocupante del inmueble no puede asumir cargos o representaciones de larga data o duración, como lo es el cargo de miembro del comité, la ley es clara al señalar la restricción para acceder al cargo, en su Art. 20º “…solo”, no menciona a quienes ostentan este titulo, por lo que solo podrán concurrir a asambleas en representación del propietario y en los casos señalados en la ley.
La ley señala además que solo podrán acceder a cargos de representación aquellos propietarios hábiles, serán tales quienes acrediten estar al día en sus gastos comunes mediante certificado extendido al efecto por la administración. A este respecto, nos parece prudente referirnos a aquellos casos en que copropietarios hayan puesto en conocimiento del juzgado de policía local competente materias relativas a los gastos comunes (encontrándose aun impagos a espera del pronunciamiento judicial), como sucedió en la especie en un caso reciente en la comuna de Recoleta, en el cual un copropietario considero excesivas las multas impuestas, (las que se imputan como gasto común para todos los efectos) además de ilegales, por lo que recurrió, conforme al Art. 33 de la ley, al juzgado competente, ante esto se inicio un procedimiento infraccional, durante el cual se citó a una asamblea de copropietarios para elección de comité de administración, negándosele a este comunero la posibilidad de acceder al órgano de administración alegando que no ostentaba la calidad de hábil, cuestión que se hizo presente al tribunal, finalmente al fallarse la denuncia interpuesta se declararon ilegales los acuerdos del comité que autorizaba las multas impuestas, se anularon los acuerdos por lo que debió de repetirse la asamblea. A raíz de esto, aconsejamos, que en situaciones similares, previo a la celebración de la asamblea y pendiente un procedimiento en policía local, se solicite formalmente al Magistrado que este conociendo del asunto se le autorice a comparecer a la asamblea como “propietario hábil” atendidas las especiales circunstancias, lo que dependerá de la materia objeto de la infracción y al criterio (lamentablemente tan dispar) del tribunal.

Hasta ahora tenemos:
1.- El Comité es designado por la primera asamblea o conformado por el propietario primer vendedor, hasta la primera asamblea que ratifica o selecciona un nuevo órgano.
2.- Conformado por, a lo menos, tres miembros-propietarios naturales (o sus cónyuges) o jurídicos, representados legalmente (con mandato general de administración).
3.- Calidad de hábil.
4.- Acuerdos por la mayoría mas uno de sus miembros.
5.- Representan a la asamblea (salvo en aquello que deba de ser tratado en asamblea extraordinaria) con todas sus facultades.
6.- Están facultados para generar directrices de orden, convivencia y administración al interior del condominio.
Respecto de la presidencia, la ley señala que corresponde determinarla a la asamblea o al mismo comité (Art. 21 Ley comunidades), algunas de sus obligaciones propias son: Representación de la asamblea de copropietarios en la celebración de actos y contratos relativos a la enajenación, arrendamiento o gravamen de los bienes de dominio común, según dispone el artículo 14 inciso 4º de la ley de copropiedad, tiene la obligación de firmar las consultas que se hagan por escrito a los comuneros, El administrador y el comité de administración deben suscribir las escrituras públicas a que hayan sido reducidos los acuerdos, según lo señala el artículo 17 inciso final de la ley de copropiedad, El comité de administración, a través de su presidente, deberá citar a asamblea a todos los copropietarios o apoderados, con 5 días mínimos de antelación y con un máximo que no supere los 15 días, El presidente del comité de administración preside las asambleas ordinarias y extraordinarias que se celebren, si se trata de la primera asamblea, será presidida por el administrador -si lo hubiere-, o por el copropietario asistente que designe la asamblea mediante sorteo, De conformidad al artículo 26 de la ley de copropiedad, el presidente del comité de administración, previo acuerdo adoptado en asamblea ordinaria o extraordinaria, puede facultarlo a suscribir los convenios en que se acuerde la administración conjunta de dos o más condominios, Puede el presidente del comité de administración ejercer la administración del condominio a falta de designación de administrador, como lo dispone artículo 22 de la ley, en relación con el artículo 25 inciso 2º de su reglamento.
A efectos de remover al comité en su conjunto o alguno de sus miembros, la ley dispone que corresponderá a una asamblea extraordinaria su decisión, (1ª citación con, al menos el 80% de los Dº del condominio, en 2ª citación, un mínimo de 60% de los derechos en el condominio) y el acuerdo para la remoción, deberá tomarse con una votación del 75% de los Dº asistentes.
Pasemos a revisar ahora las funciones, en cuanto obligaciones y facultades, del comité de administración, las cuales se originan en: 1.-La ley. ( de carácter imperativo), 2.-Disposición del reglamento de copropiedad (explicita o implícita), 3.- Delegación de facultades de la asamblea. De aquí podemos desglosar aquellas atribuciones excluidas del conocimiento del órgano, por cuanto pertenecen, por mandato legal, a la asamblea extraordinaria de copropietarios (“…excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria…”), las cuales son: Modificación del reglamento de copropiedad, Cambio de destino de las unidades del condominio, Constitución de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, Enajenación o arrendamiento de bienes de domino común o la constitución de gravámenes sobre ellos, Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliación en el condominio, Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo, Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración, Gastos e inversiones extraordinarias que exceden, en un período de 12 meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio, Administración conjunta de dos o más condominios, y establecer subadministraciones en un mismo condominio, Determinación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes, con el objeto de formar e incrementar el fondo común de reserva, Mantención, modificación o sustitución del primer reglamento de copropiedad, Aprobación de planes de emergencia ante siniestros, Determinación del destino del condominio cuando la Municipalidad decrete su demolición, de conformidad a la legislación vigente, Modificación de la presunción establecida en el artículo 49 inciso 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria respecto a los reglamentos de copropiedad formulados con anterioridad a su entrada en vigencia, Aplicación de multas. Ahora en cuanto puede el órgano: El comité de administración puede dictar normas relativas a la facilitación del buen orden y administración del condominio, las que mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas, o modificadas por la asamblea de copropietarios, de conformidad a lo preceptuado en el artículo 21 de la ley de copropiedad, El comité de administración puede autorizar al administrador el corte del suministro eléctrico, o que éste requiera la suspensión de dicho servicio, respecto de aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o no (la practica nos muestra la pugna entre normas, en cuanto a la presentación frecuente de recursos de protección en contra de esta facultad, que termina finalmente a favor de la norma constitucional y la norma de rango legal de la ley de copropiedad), Aprobación de presupuestos estimativos de gastos comunes, Depósito de los fondos de reserva ( Artículo 7º inciso 2º de la ley de copropiedad), El comité de administración, al igual que la asamblea, pueden acordar que las sesiones se celebren en otros lugares que no sean las dependencias del condominio (Art. 18 inciso 2º de la ley), El comité de administración tiene la facultad de ejecutar los acuerdos adoptados en asambleas, sin perjuicio de que sea la misma asamblea quien designe a otros copropietarios para estos efectos (Art. 20 inciso 4º), Firmar las actas de los acuerdos de la asamblea, tiene la posibilidad de actuar en la cuenta corriente o de ahorro que mantenga la comunidad (Art. 23 inciso 3º), El comité de administración o el administrador pueden requerir a las entidades respectivas la apertura de una cuenta corriente o de ahorro a nombre del respectivo condominio, el nombre de la o las personas habilitadas (Art. 23 inciso 3º de la ley de copropiedad), El comité de administración puede solicitarle al administrador la rendición de cuenta documentada de su administración (Art. 23 inciso 4º). La copia del acta de la asamblea en que se acuerdan gastos comunes, tiene mérito ejecutivo (Art. 27 y 16 ley de comunidades), El comité de administración tiene la obligación, aun cuando existen quienes sostienen que corresponde a una facultad (discusión mas bien de sede penal, postergada en extenso para otro articulo), dentro de los 3 meses siguientes a la ocurrencia del hecho que revista caracteres de infracción, de denunciar las infracciones ante el Juzgado de Policía Local competente (Art. 32), El comité de administración tiene la obligación de confeccionar un plan de emergencia ante siniestros (PES, Art. 36), lo cual requiere aprobación de asamblea extraordinaria, en el plazo de los primeros tres meses contados desde su nombramiento, El comité de administración tiene la facultad de fijar un plazo al copropietario renuente en efectuar reparaciones de desperfectos al interior de su unidad, que puedan producir daño en otras unidades o en bienes comunes, Es una obligación del comité de administración y del administrador del condominio de mantener en perfecto estado de conservación los ductos colectivos de evacuación de gases, producto de la combustión y las instalaciones de gas de propiedad común de los edificios, todo ello de conformidad a las normas dictadas por la Superintendencia de electricidad y combustibles (ultima modificación a a la ley de copropiedad).
Recordemos también que la ley de copropiedad dispone que en un condominio debe de existir un reglamento de copropiedad, que entre otros fines debe fijar las facultades y obligaciones del comité de administración y del administrador.
Por ultimo, sepamos que cualquiera de los miembros del comité de administración puede; reducir a escritura pública del acta de nombramiento de administrador, Actuar en cuenta corriente bancaria o cuenta de ahorro que mantenga la comunidad, Ingresar forzadamente a una unidad en caso de que ella comprometa la seguridad del condominio, sea respecto bienes comunes o unidades.
Son estas entonces las materias que deben de conocerse para el normal funcionamiento del comité de administración en cuanto órgano, vemos que tan importante es este ente dentro de la institución de la copropiedad inmobiliaria. Una comunidad organizada con un comité establecido y funcionando a favor de los intereses de la comunidad pueden marcar la diferencia entre una buena convivencia y un dolor de cabeza.

*Op. Cit.

Nuevas Publicaciones

2009-03-23T17:31:00.000-07:00

Estimados lectores:
Por la cantidad de trabajo en el estudio me ha sido imposible cumplir con las fechas señaladas para las nuevas publicaciones, mis discuplas y mi compromiso para hacerlo a mas tardar el fin de semana proximo.
Lo prometido segun solicitudes es:
1.- Funciones y obligaciones del comite de administracion.
2.- Formatos de presentaciones judiciales para policia local.
3.- Reglamentos asociados a la ley de copropiedad.

A nuestro amigo Jaime: Muchas gracias por tus saludos, estamos muy contentos de haber servido de ayuda para tu comunidad.

Saludos.

Eldefensor.cl

Consultas, Sugerencias, Otros...

2009-03-02T08:37:00.000-08:00

Estimado usuario:
Ayudenos a orientar este espacio a satisfer sus necesidades, anote aqui sus consultas dudas o sugerencias.

o a leycopropiedad@gmail.com

Atte.

Eldefensor.cl

Ruidos molestos en el condominio

2009-02-23T13:16:00.000-08:00

En un condominio el asunto de los ruidos no es menor, dificil es congeniar los usos y costumbres de todos los copropietarios, horarios y aquello que se entiende por tranquilidad o respeto rara vez tiene un significado comun para los comuneros, es muy frecuente que exista algun vecino algo mas ruidoso que el resto y genere molestias al resto, especialmente a aquellos que lo rodean de manera inmediata.
La ley a este respecto señala que despues de las 21:00 hrs., se debe mantener un sonido ambiente que sea apto para el descanso, establece un maximo de 45 decibeles, que equivale al sonido de una calle con poco trafico.

En fin, vivir en comunidad no es facil.
Cuentanos tu experiencia.

Saludos.

Propon tu tema para debate:

2009-02-23T10:57:00.001-08:00

Que te parece tu administracion?, tienes un comite que vela por tus intereses?,
Se hace valer el reglamento en tu condominio?...
Cuentanos como es tu comunidad.

Saludos.